Estrategias de inversión inmobiliaria: ¿Qué estrategias funcionarán en 2024?

En un entorno de inestabilidad en los mercados financieros, creciente inflación y transformación de modelos de negocio, la atención de los inversores se dirige cada vez más hacia el segmento de bienes raíces comerciales. Uno de los sectores más sólidos sigue siendo el de la industria de almacenes.

Las razones para invertir en almacenes van más allá de los rendimientos actuales: se trata de un enfoque estratégico para proteger y hacer crecer el capital, así como para diversificar la cartera.

Demanda y estabilidad del mercado de bienes raíces de almacenes

En los últimos años, el mercado de instalaciones logísticas ha experimentado cambios significativos. El crecimiento del comercio electrónico, la consolidación de la distribución y la sustitución de importaciones han llevado a un fuerte aumento de la demanda. La estabilidad del mercado de bienes raíces de almacenes se ha demostrado durante la pandemia y la presión económica externa, siendo los almacenes uno de los pocos activos que mantuvieron una demanda estable.

La vacancia en las clases A y B se mantiene en niveles mínimos, y la demanda supera la oferta, lo que crea condiciones favorables para los inversores que buscan instrumentos a largo plazo, confiables, con rentabilidad predecible y riesgos mínimos.

Rendimiento y gestión de activos

Una de las razones clave para invertir en almacenes radica en su rendimiento estable. A diferencia de las viviendas o los centros comerciales, los almacenes están orientados a arrendatarios a largo plazo con especificaciones industriales o logísticas. Los contratos se firman por 5 a 10 años, y la indexación de las tasas permite mantener una rentabilidad atractiva.

Además, una gestión de activos eficaz permite aumentar aún más los beneficios, mediante la modernización de las instalaciones, la mejora de las soluciones logísticas o el aumento de la eficiencia energética. De esta manera, los almacenes no solo son rentables, sino que también son gestionables en términos de optimización de costos.

Inversiones en bienes raíces de almacenes a través de los FII: ¿qué es?

No todos los inversores están preparados para proyectos de desarrollo o para poseer activos directamente. En tales casos, un instrumento eficaz son los Fondos de Inversión Inmobiliaria (FII). Estos son fondos de inversión cerrados que gestionan un grupo de activos con riesgos diversificados y gestión centralizada.

Los FII permiten participar en el negocio de alquiler sin gestionar directamente la propiedad. Este modelo es conveniente tanto para inversores privados como para jugadores institucionales que desean diversificar su cartera.

Ventajas del segmento: razones para invertir en almacenes

El mercado de bienes raíces de almacenes cuenta con una serie de ventajas competitivas que lo hacen especialmente atractivo. A continuación se presentan las principales razones por las que este segmento mantiene su atractivo de inversión a largo plazo:

– Demanda estable de parte del comercio electrónico, bienes de consumo rápido y minoristas;
– Oferta limitada de espacios de calidad, especialmente en regiones;
– Alto rendimiento en comparación con viviendas y locales comerciales;
– Baja sensibilidad a las fluctuaciones estacionales;
– Previsibilidad de flujos de alquiler con contratos a largo plazo;
– Posibilidad de optimización fiscal al poseer a través de una entidad legal o FII;
– Potencial de aumento de la capitalización del activo a través de desarrollo o reconstrucción.

Estos factores generan confianza en la fiabilidad del instrumento y justifican las inversiones en el sector incluso en condiciones de inestabilidad.

Papel de la logística y la infraestructura en la estrategia de inversión

Un almacén no es solo una caja de concreto, sino un nodo logístico que afecta la eficiencia del negocio del arrendatario. La elección de la ubicación tiene un impacto directo en la demanda del activo: la proximidad a autopistas, vías férreas, zonas industriales y centros de distribución aumenta significativamente su liquidez. Una de las razones clave para invertir en almacenes es precisamente la ubicación estratégica que garantiza una demanda estable de arrendatarios y operadores logísticos.

Los complejos modernos están equipados con sistemas de contabilidad informática, automatización de carga y soluciones energéticamente eficientes. Estos activos son demandados por los arrendatarios y muestran bajos niveles de vacancia. Como resultado, el rendimiento de los bienes raíces de almacenes aumenta, y los costos de mantenimiento de la infraestructura se recuperan gracias a una alta ocupación.

Arrendatarios como factor de estabilidad

A diferencia de los arrendatarios residenciales, las personas jurídicas firman contratos a largo plazo. En el segmento se encuentran grandes operadores logísticos, distribuidores y empresas manufactureras. Su interés en espacios de calidad garantiza tasas estables, y el servicio oportuno contribuye a la retención de clientes a largo plazo.

Además, en un contexto de reducción de espacios de oficinas y caída de ingresos en centros comerciales, el mercado logístico muestra una dinámica inversa: aumento de áreas, expansión de la base de clientes y reducción de la vacancia. Todo esto son razones clave para invertir en almacenes en las realidades actuales.

Tendencias a largo plazo: perspectivas de desarrollo

Se espera que en los próximos años la demanda de activos de almacén siga creciendo. Las razones incluyen el desarrollo del comercio electrónico, la implementación de la industria 4.0, el aumento de la producción local y la transformación de las cadenas logísticas. Los desarrolladores cada vez más se orientan hacia la construcción para un arrendatario específico (built-to-suit), lo que reduce los riesgos de desarrollo y aumenta la liquidez de los activos terminados.

La flexibilidad en el diseño, la capacidad de escalar, las perspectivas de aumento de las tasas de alquiler y el desarrollo de infraestructura fortalecen la posición de los bienes raíces de almacenes como activo financiero.

Cómo incluir almacenes en la cartera de inversiones

Para formar un conjunto equilibrado de activos, es importante no solo invertir en almacenes rentables, sino también definir claramente qué proporción del capital de inversión deben ocupar en la cartera. Una de las razones significativas para invertir en almacenes es su capacidad para proporcionar un flujo de efectivo estable con riesgos relativamente bajos. A continuación se presenta una lista de enfoques sobre cómo incluir activos logísticos en la estrategia:

– Adquirir un activo directamente y alquilarlo;
– Invertir en un FII con un grupo diversificado de almacenes;
– Convertirse en coinversor en un proyecto de desarrollo;
– Utilizar estructuras REIT en el extranjero.

Esta estrategia permite combinar liquidez, rentabilidad y reducción de la dependencia de los mercados bursátiles.

Razones para invertir en almacenes: conclusión

La combinación de factores, que incluyen una alta demanda, tasas estables y rentabilidad predecible, explica las principales razones para invertir en almacenes. Se trata no solo de un activo confiable, sino también de un elemento estable en una cartera estratégica.

En un entorno de cambios estructurales en logística y comercio, son precisamente los almacenes los que se convierten en el eslabón que sostiene la economía real. Al igual que una casa de alquiler genera una fuente estable de ingresos pasivos en el sector residencial, los activos de almacén cumplen una función similar en el segmento comercial, ofreciendo a los inversores rentabilidad estable y protección contra la inflación.

¿Qué es la propiedad comercial? No son solo edificios y locales. Es una herramienta capaz de generar un flujo constante de dinero, formar capital activo y garantizar estabilidad financiera a largo plazo. Los objetos incluyen centros de oficinas, áreas comerciales, almacenes, hoteles, restaurantes, centros de negocios, instalaciones de producción, instalaciones médicas y deportivas. La característica principal es su uso no residencial, sino exclusivamente para obtener beneficios, ya sea mediante alquiler, reventa o operación comercial.

A diferencia de las propiedades residenciales, los ingresos de los activos comerciales dependen de la actividad empresarial en la región, accesibilidad de transporte, infraestructura y detalles legales del contrato de arrendamiento. Por ejemplo, una oficina en Moscú-City tiene un alquiler de 2,000 a 3,500 rublos por metro cuadrado, mientras que un espacio similar en las afueras no siempre supera los 800 rublos por metro cuadrado. De ahí la necesidad de calcular no por intuición, sino a través de análisis, comparación y pronóstico.

¿Qué es la propiedad comercial: dinámica y tendencias del segmento

El segmento de propiedades comerciales está en constante transformación. Los negocios cambian de formato, los arrendatarios demandan flexibilidad y los desarrolladores consideran una nueva realidad. Después de la pandemia de 2020, ha aumentado el interés en oficinas flexibles y espacios de uso mixto. Según la agencia analítica IRN, en 2024, el 42% de las nuevas transacciones en grandes ciudades se realizaron en formatos flexibles (clusters, coworking, showrooms).

La propiedad comercial también se ha adaptado: los arrendatarios se centran en la afluencia de personas y la proximidad a puntos clave de atracción (supermercados, metro, hubs). Por ejemplo, en San Petersburgo, los locales de street-retail en la avenida Nevsky se alquilan a partir de 12,000 rublos por metro cuadrado al mes, mientras que en zonas residenciales, la cifra oscila entre 2,500 y 4,000 rublos.

Matemáticas de rentabilidad: calcular con precisión para ganar de manera estable

Para responder a la pregunta sobre qué es la propiedad comercial y si vale la pena invertir en tales activos, es importante comprender cómo se genera el ingreso. El modelo de evaluación incluye:

1. Inversiones iniciales: precio de compra, reparaciones, registro, seguro, servicios legales.
2. Gastos actuales: pagos de servicios públicos, amortización, impuestos, mantenimiento, empresa de gestión.
3. Ingresos: ingresos por alquiler o ganancias únicas por venta.
4. Ganancia neta: ingresos menos todos los gastos.

Por ejemplo, un local para cafetería de 120 metros cuadrados en el centro de Kazán se vende por 14 millones de rublos. Las reparaciones y el equipamiento requerirán otros 2 millones. La tarifa de alquiler promedio en esta área es de 2,000 rublos por metro cuadrado. Con una ocupación total y arrendatarios estables, los ingresos mensuales serían de 240,000 rublos (antes de impuestos y gastos). Con las tasas actuales, el retorno de la inversión se produce en 6-7 años de operación.

Tipología de propiedades comerciales: elección según el objetivo

No hay una solución universal. Diferentes formatos se adaptan a diferentes estrategias:

1. Street-retail: alto tráfico, liquidez rápida, contratos de arrendamiento cortos. Ideal para tiendas, cafeterías, showrooms.
2. Oficinas: contratos a largo plazo, ingresos predecibles, baja rotación de arrendatarios con una ubicación adecuada.
3. Almacenes y complejos logísticos: especialmente demandados en regiones con comercio electrónico activo (por ejemplo, Moscú, Ekaterimburgo, Novosibirsk).
4. Propiedades hoteleras: ingresos potencialmente altos pero inestables en centros turísticos con una ocupación del 60-70%.
5. Coworking y hubs: tendencia de los últimos años, eficaces con un modelo de marketing adecuado.

Fortalezas y debilidades de las inversiones: qué es la propiedad comercial sin adornos

La propiedad comercial es un activo de alto riesgo con altos rendimientos. Las ventajas incluyen la posibilidad de obtener ingresos superiores a los de alquiler residencial y contratos a más largo plazo. Sin embargo, las dificultades radican en la sensibilidad a la economía, la dependencia del perfil de los arrendatarios, el alto costo inicial y los gastos de mantenimiento.

Por ejemplo, una tienda vacía sin arrendatario no genera pérdidas, pero los gastos constantes incluyen seguridad, servicios públicos e impuestos. Por otro lado, un arrendamiento exitoso, incluso con condiciones de aplazamiento, se amortiza con creces.

Práctica de cálculos: cuánto realmente genera el comercio

Tomemos como ejemplo una oficina típica en un centro de negocios de clase «B+» en Ekaterimburgo. La superficie es de 180 metros cuadrados, el costo de compra es de 15.5 millones de rublos. La tarifa promedio de alquiler es de 1,400 rublos por metro cuadrado. Los ingresos brutos son de 252,000 rublos al mes. Después de deducir los gastos operativos, impuestos y el trabajo de la empresa de gestión, quedan alrededor de 170,000 rublos netos. Por lo tanto, los ingresos anuales superan los 2 millones de rublos, y la amortización del activo se produce en 7.5 años.

La tasa de rendimiento varía del 7% (Moscú, centro) al 14-16% (ciudades periféricas, propiedades de categoría «C»). La propiedad residencial en condiciones similares genera un rendimiento anual del 3.5-5.5%, lo que convierte a la propiedad comercial en un favorito evidente si se elige el activo correcto.

Estrategias: cómo abordar la compra y gestión

La estrategia clásica que define qué es la propiedad comercial es «comprar y alquilar». Los modelos modernos implican un enfoque más flexible:

1. Renovación y reperfilamiento (por ejemplo, de almacén a food hall).
2. Compra en la etapa de construcción a un precio reducido con posterior venta o alquiler a tarifas de mercado.
3. Gestión a largo plazo con la participación de una empresa de gestión (especialmente relevante en hoteles u oficinas grandes).
4. Inversiones en espacios temáticos: deporte, medicina, centros infantiles, especialmente demandados en áreas densamente pobladas.

Lista de riesgos a tener en cuenta:

1. Riesgo de falta de arrendatarios ante cambios en el mercado.
2. Fluctuaciones en las tarifas de alquiler durante crisis económicas.
3. Necesidad de inversiones capitales cada 5-7 años.
4. Pérdidas por inactividad y conflictos con arrendatarios.
5. Imposibilidad de liquidar rápidamente el activo sin descontar el precio.

Estos riesgos se compensan con un acompañamiento legal competente, evaluación de liquidez previa a la compra y elección de un segmento con demanda estable.

Qué es la propiedad comercial: una inversión sensata para un enfoque sistemático

Invertir en propiedad comercial requiere precisión, enfoque analítico y comprensión del mercado. No es una lotería, es un cálculo ingenieril. Con la elección correcta, un modelo de gestión eficaz y una estrategia a largo plazo, este activo puede convertirse no solo en una fuente de ingresos, sino en la base de una cartera de inversiones. El desarrollo de formatos híbridos, el aumento de la demanda de espacios de calidad y el cambio en la estructura de consumo abren nuevas oportunidades para los inversores.