Principali motivi per investire in magazzini: logistica, inquilini e prospettive

In un contesto di instabilità dei mercati finanziari, crescente inflazione e trasformazione dei modelli di business, l’attenzione degli investitori si sta sempre più concentrando sul settore dell’immobiliare commerciale. Uno dei settori più stabili rimane quello degli immobili industriali.

Le ragioni per investire negli immobili industriali vanno ben oltre i rendimenti attuali: si tratta di un approccio strategico alla protezione del capitale, alla sua crescita e alla diversificazione del portafoglio.

Domanda e stabilità del mercato degli immobili industriali

Negli ultimi anni il mercato degli immobili logistici ha subito cambiamenti significativi. La crescita del commercio elettronico, la consolidazione della distribuzione e la sostituzione delle importazioni hanno portato a un aumento repentino della domanda. La stabilità del mercato degli immobili industriali è stata dimostrata dalla pandemia e dalla pressione economica esterna: sono stati proprio gli immobili industriali a rimanere tra i pochi asset per i quali è rimasta una domanda stabile.

La vacanza di immobili di classe A e B rimane al minimo livello, mentre la domanda supera l’offerta, creando condizioni favorevoli per gli investitori che cercano strumenti a lungo termine, affidabili, con un ritorno prevedibile e rischi minimi.

Redditività e gestione degli asset

Una delle principali ragioni per investire negli immobili industriali è la redditività stabile. A differenza delle abitazioni o dei centri commerciali, gli immobili industriali sono orientati a inquilini a lungo termine con specifiche industriali o logistiche. I contratti vengono stipulati per 5-10 anni e l’indicizzazione dei tassi consente di mantenere un rendimento attraente.

Inoltre, una gestione oculata degli asset consente di aumentare ulteriormente il profitto, attraverso la modernizzazione degli immobili, il miglioramento delle soluzioni logistiche o l’aumento dell’efficienza energetica. Di conseguenza, gli immobili industriali diventano non solo redditizi, ma anche gestibili dal punto di vista dell’ottimizzazione dei costi.

Investimenti negli immobili industriali tramite REIT: cos’è?

Non tutti gli investitori sono pronti per progetti di sviluppo o per possedere direttamente gli immobili. In questi casi, uno strumento efficace sono i REIT. Si tratta di fondi di investimento chiusi a quote, che gestiscono un pool di immobili con rischi distribuiti e gestione centralizzata.

I REIT consentono di partecipare al business dell’affitto senza dover gestire direttamente l’immobile. Questo modello è conveniente sia per gli investitori privati che per i player istituzionali che desiderano diversificare il proprio portafoglio.

Vantaggi del settore: motivi per investire negli immobili industriali

Il mercato degli immobili industriali presenta una serie di vantaggi competitivi che lo rendono particolarmente attraente. Di seguito sono elencate le principali posizioni che spiegano perché questo settore conserva un’attrattiva per gli investimenti a lungo termine:

• domanda stabile da parte di e-commerce, FMCG e retail;
• offerta limitata di spazi di qualità, specialmente nelle regioni;
• elevato rendimento rispetto alle abitazioni e ai centri commerciali;
• bassa sensibilità alle fluttuazioni stagionali;
• flussi di affitto prevedibili con contratti a lungo termine;
• possibilità di ottimizzazione fiscale possedendo tramite persona giuridica o REIT;
• potenziale di crescita della capitalizzazione dell’immobile tramite sviluppo o ristrutturazione.

Questi fattori creano fiducia nella solidità dello strumento e giustificano gli investimenti nel settore anche in condizioni di instabilità.

Ruolo della logistica e dell’infrastruttura nella strategia di investimento

Lo stabilimento non è solo una scatola di cemento, ma un nodo logistico che influenza l’efficienza del business dell’affittuario. La scelta della posizione influisce direttamente sulla richiesta dell’immobile: la vicinanza alle autostrade, alle linee ferroviarie, alle zone industriali e ai centri di distribuzione aumenta significativamente la sua liquidità. Una delle principali ragioni per investire negli immobili industriali diventa proprio la posizione strategica che garantisce una domanda stabile da parte degli affittuari e degli operatori logistici.

I moderni complessi sono dotati di sistemi IT di tracciabilità, di automazione del carico e di soluzioni energetiche efficienti. Questi immobili sono richiesti dagli affittuari e mostrano un basso livello di vacanza. Di conseguenza, la redditività degli immobili industriali aumenta e i costi per mantenere l’infrastruttura sono coperti dall’alta occupazione.

Affittuari come fattore di stabilità

A differenza degli affittuari residenziali, le persone giuridiche stipulano contratti a lungo termine. Nel settore sono presenti importanti operatori logistici, distributori e aziende produttive. Il loro interesse per spazi di qualità garantisce tariffe stabili, mentre un servizio tempestivo contribuisce a mantenere i clienti a lungo termine.

Inoltre, in un contesto di riduzione degli spazi ufficio e di calo dei ricavi nei centri commerciali, il mercato logistico mostra una dinamica opposta: aumento delle superfici, espansione della base clienti e riduzione della vacanza. Tutti questi elementi sono le principali ragioni per investire negli immobili industriali nelle attuali circostanze.

Tendenze a lungo termine: prospettive di sviluppo

Si prevede che nei prossimi anni la domanda di immobili industriali continuerà a crescere. Le ragioni sono lo sviluppo del commercio elettronico, l’implementazione dell’industria 4.0, la crescita della produzione locale e la trasformazione delle catene logistiche. I developer si stanno sempre più orientando verso la costruzione su misura per un singolo affittuario (built-to-suit), riducendo così i rischi di sviluppo e aumentando la liquidità degli immobili pronti.

La flessibilità progettuale, la possibilità di scalare, le prospettive di aumento dei canoni di locazione e lo sviluppo dell’infrastruttura rafforzano la posizione degli immobili industriali come asset finanziario.

Come includere gli immobili industriali nel portafoglio di investimenti

Per creare un insieme equilibrato di asset, è importante non solo investire in immobili industriali redditizi, ma anche definire chiaramente la quota di capitale di investimento che dovrebbero rappresentare nel portafoglio. Una delle ragioni significative per investire negli immobili industriali è la loro capacità di garantire un flusso di cassa stabile con rischi relativamente bassi. Di seguito è riportato un elenco di approcci su come includere gli immobili logistici nella strategia:

• acquistare direttamente un immobile e affittarlo;
• investire in un REIT con un pool diversificato di immobili industriali;
• diventare co-investitori in un progetto di sviluppo;
• utilizzare strutture REIT all’estero.

Questa strategia consente di combinare liquidità, redditività e riduzione della dipendenza dai mercati azionari.

Ragioni per investire negli immobili industriali: conclusione

La combinazione di fattori, tra cui l’alta domanda, le tariffe stabili e la redditività prevedibile, spiega le principali ragioni per investire negli immobili industriali. Si tratta non solo di un asset affidabile, ma anche di un elemento stabile del portafoglio strategico.

In un contesto di cambiamenti strutturali nella logistica e nel commercio, sono proprio gli immobili industriali a diventare il fulcro su cui si basa l’economia reale. Analogamente a come una casa in affitto costituisce una fonte stabile di reddito passivo nel settore residenziale, gli immobili industriali svolgono una funzione analoga nel settore commerciale, offrendo agli investitori una redditività stabile e una protezione dall’inflazione.