¿Vale la pena invertir en bienes raíces comerciales: pros y contras de la compra

En un entorno de inestabilidad en los mercados financieros, creciente inflación y transformación de modelos de negocio, la atención de los inversores se dirige cada vez más hacia el segmento de bienes raíces comerciales. Uno de los sectores más sólidos sigue siendo el de la industria de almacenes.

Las razones para invertir en almacenes van más allá de los rendimientos actuales: se trata de un enfoque estratégico para proteger y hacer crecer el capital, así como para diversificar la cartera.

Demanda y estabilidad del mercado de bienes raíces de almacenes

En los últimos años, el mercado de instalaciones logísticas ha experimentado cambios significativos. El crecimiento del comercio electrónico, la consolidación de la distribución y la sustitución de importaciones han llevado a un fuerte aumento de la demanda. La estabilidad del mercado de bienes raíces de almacenes se ha demostrado durante la pandemia y la presión económica externa, siendo los almacenes uno de los pocos activos que mantuvieron una demanda estable.

La vacancia en las clases A y B se mantiene en niveles mínimos, y la demanda supera la oferta, lo que crea condiciones favorables para los inversores que buscan instrumentos a largo plazo, confiables, con rentabilidad predecible y riesgos mínimos.

Rendimiento y gestión de activos

Una de las razones clave para invertir en almacenes radica en su rendimiento estable. A diferencia de las viviendas o los centros comerciales, los almacenes están orientados a arrendatarios a largo plazo con especificaciones industriales o logísticas. Los contratos se firman por 5 a 10 años, y la indexación de las tasas permite mantener una rentabilidad atractiva.

Además, una gestión de activos eficaz permite aumentar aún más los beneficios, mediante la modernización de las instalaciones, la mejora de las soluciones logísticas o el aumento de la eficiencia energética. De esta manera, los almacenes no solo son rentables, sino que también son gestionables en términos de optimización de costos.

Inversiones en bienes raíces de almacenes a través de los FII: ¿qué es?

No todos los inversores están preparados para proyectos de desarrollo o para poseer activos directamente. En tales casos, un instrumento eficaz son los Fondos de Inversión Inmobiliaria (FII). Estos son fondos de inversión cerrados que gestionan un grupo de activos con riesgos diversificados y gestión centralizada.

Los FII permiten participar en el negocio de alquiler sin gestionar directamente la propiedad. Este modelo es conveniente tanto para inversores privados como para jugadores institucionales que desean diversificar su cartera.

Ventajas del segmento: razones para invertir en almacenes

El mercado de bienes raíces de almacenes cuenta con una serie de ventajas competitivas que lo hacen especialmente atractivo. A continuación se presentan las principales razones por las que este segmento mantiene su atractivo de inversión a largo plazo:

– Demanda estable de parte del comercio electrónico, bienes de consumo rápido y minoristas;
– Oferta limitada de espacios de calidad, especialmente en regiones;
– Alto rendimiento en comparación con viviendas y locales comerciales;
– Baja sensibilidad a las fluctuaciones estacionales;
– Previsibilidad de flujos de alquiler con contratos a largo plazo;
– Posibilidad de optimización fiscal al poseer a través de una entidad legal o FII;
– Potencial de aumento de la capitalización del activo a través de desarrollo o reconstrucción.

Estos factores generan confianza en la fiabilidad del instrumento y justifican las inversiones en el sector incluso en condiciones de inestabilidad.

Papel de la logística y la infraestructura en la estrategia de inversión

Un almacén no es solo una caja de concreto, sino un nodo logístico que afecta la eficiencia del negocio del arrendatario. La elección de la ubicación tiene un impacto directo en la demanda del activo: la proximidad a autopistas, vías férreas, zonas industriales y centros de distribución aumenta significativamente su liquidez. Una de las razones clave para invertir en almacenes es precisamente la ubicación estratégica que garantiza una demanda estable de arrendatarios y operadores logísticos.

Los complejos modernos están equipados con sistemas de contabilidad informática, automatización de carga y soluciones energéticamente eficientes. Estos activos son demandados por los arrendatarios y muestran bajos niveles de vacancia. Como resultado, el rendimiento de los bienes raíces de almacenes aumenta, y los costos de mantenimiento de la infraestructura se recuperan gracias a una alta ocupación.

Arrendatarios como factor de estabilidad

A diferencia de los arrendatarios residenciales, las personas jurídicas firman contratos a largo plazo. En el segmento se encuentran grandes operadores logísticos, distribuidores y empresas manufactureras. Su interés en espacios de calidad garantiza tasas estables, y el servicio oportuno contribuye a la retención de clientes a largo plazo.

Además, en un contexto de reducción de espacios de oficinas y caída de ingresos en centros comerciales, el mercado logístico muestra una dinámica inversa: aumento de áreas, expansión de la base de clientes y reducción de la vacancia. Todo esto son razones clave para invertir en almacenes en las realidades actuales.

Tendencias a largo plazo: perspectivas de desarrollo

Se espera que en los próximos años la demanda de activos de almacén siga creciendo. Las razones incluyen el desarrollo del comercio electrónico, la implementación de la industria 4.0, el aumento de la producción local y la transformación de las cadenas logísticas. Los desarrolladores cada vez más se orientan hacia la construcción para un arrendatario específico (built-to-suit), lo que reduce los riesgos de desarrollo y aumenta la liquidez de los activos terminados.

La flexibilidad en el diseño, la capacidad de escalar, las perspectivas de aumento de las tasas de alquiler y el desarrollo de infraestructura fortalecen la posición de los bienes raíces de almacenes como activo financiero.

Cómo incluir almacenes en la cartera de inversiones

Para formar un conjunto equilibrado de activos, es importante no solo invertir en almacenes rentables, sino también definir claramente qué proporción del capital de inversión deben ocupar en la cartera. Una de las razones significativas para invertir en almacenes es su capacidad para proporcionar un flujo de efectivo estable con riesgos relativamente bajos. A continuación se presenta una lista de enfoques sobre cómo incluir activos logísticos en la estrategia:

– Adquirir un activo directamente y alquilarlo;
– Invertir en un FII con un grupo diversificado de almacenes;
– Convertirse en coinversor en un proyecto de desarrollo;
– Utilizar estructuras REIT en el extranjero.

Esta estrategia permite combinar liquidez, rentabilidad y reducción de la dependencia de los mercados bursátiles.

Razones para invertir en almacenes: conclusión

La combinación de factores, que incluyen una alta demanda, tasas estables y rentabilidad predecible, explica las principales razones para invertir en almacenes. Se trata no solo de un activo confiable, sino también de un elemento estable en una cartera estratégica.

En un entorno de cambios estructurales en logística y comercio, son precisamente los almacenes los que se convierten en el eslabón que sostiene la economía real. Al igual que una casa de alquiler genera una fuente estable de ingresos pasivos en el sector residencial, los activos de almacén cumplen una función similar en el segmento comercial, ofreciendo a los inversores rentabilidad estable y protección contra la inflación.

Los mercados financieros muestran volatilidad, las monedas pierden estabilidad y los instrumentos tradicionales generan cada vez menos rendimiento. En un contexto de inestabilidad global, el interés por la inversión en bienes raíces fuera del país de origen crece de manera predecible. Pero, ¿vale la pena invertir en propiedades en el extranjero cuando se consideran tanto las perspectivas de crecimiento del capital como las posibles dificultades? La respuesta requiere una evaluación integral: desde la estructura de gestión de los activos hasta los detalles de la tributación y la logística de las transacciones.

Geografía del interés: dónde se invierte más frecuentemente

Definir la dirección es el primer paso en el mapa estratégico de inversiones. El potencial de cada país depende de la dinámica del mercado, la legislación, la demanda y la infraestructura. Los principales destinos son los resorts europeos, los Emiratos Árabes Unidos, Tailandia, Turquía y América del Norte. Sin embargo, antes de decidir si invertir en bienes raíces en el extranjero, es necesario tener en cuenta las particularidades locales.

Segmentación por tipo de demanda:

1. Interés de inversión: Emiratos Árabes Unidos, Alemania, España.

2. Apartamento residencial para alquiler: Turquía, Portugal.

3. Compra integral de propiedades en el extranjero para residencia permanente: Grecia, Chipre.

4. Hotel turístico de alto rendimiento: Indonesia, Croacia.

Cada destino requiere un análisis de liquidez, estabilidad cambiaria, idioma de la transacción y normativa fiscal. No se puede comparar una vivienda en Barcelona con un estudio en Phuket bajo los mismos criterios, ya que los modelos económicos son completamente diferentes.

Moneda, ingresos y lógica del comprador

Preservar el capital en una moneda fuerte se ha convertido desde hace tiempo en un motivo para los inversores. Teniendo en cuenta las tendencias inflacionarias, la propiedad extranjera crea un instrumento de protección contra la devaluación, especialmente en países con altas calificaciones crediticias. En la práctica, las inversiones en bienes raíces en el extranjero generan un rendimiento anual promedio del 4 al 8% en moneda extranjera.

En Portugal, el alquiler de un estudio turístico en Lisboa proporciona un 6,2% de rendimiento anual, en Dubai hasta un 8,4%. Los mercados con un desarrollo dinámico (como Bali o Tbilisi) ofrecen un 10-12%, pero requieren una participación activa del propietario en la gestión. Por lo tanto, antes de decidir si invertir en bienes raíces en el extranjero, es necesario evaluar la disposición propia no solo para invertir, sino también para gestionar, controlar y ajustar la estrategia ante cambios en las condiciones.

Simplificación logística a través de la residencia y la integración legal

La inversión en metros cuadrados se está convirtiendo cada vez más en un pase a una zona restringida: el estatus de residente. Bajo ciertas condiciones, la compra activa el camino hacia la residencia en varios países, incluidos España, Portugal, Grecia y Malta.

Condiciones para obtener la residencia a través de la propiedad inmobiliaria:

1. España: propiedad a partir de €500,000, sin derecho a empleo.

2. Portugal: propiedad a partir de €280,000 (en zonas de baja densidad), residencia con derecho a trabajo.

3. Grecia: a partir de €250,000, programa de renovación simplificado.

4. Chipre: a partir de €300,000, con obtención acelerada de la residencia permanente.

Por lo tanto, la decisión de si invertir en bienes raíces en el extranjero no solo aborda cuestiones de diversificación, sino que también abre vías alternativas para la movilidad legal entre los países de la UE y amplía el acceso al entorno médico, educativo y fiscal.

Riesgos y debilidades: ¿vale la pena invertir en bienes raíces en el extranjero?

Cada transacción contiene matices ocultos. El análisis de riesgos es una etapa obligatoria. El mercado local puede sobrecalentarse rápidamente, el sistema impositivo puede cambiar y los inquilinos pueden desaparecer junto con la demanda estacional.

Principales factores de riesgo:

1. Cambios en las leyes (por ejemplo, restricciones al alquiler en Ámsterdam).

2. Aumento de la tributación sobre la propiedad secundaria.

3. Diferencia cambiaria: pérdida del 10% de los ingresos ante fluctuaciones de la moneda.

4. Dificultades de gestión: falta de un socio local.

5. Errores en el registro: pérdida de derechos sobre el activo.

Para minimizar las pérdidas, es necesario realizar un análisis detallado de cada precio, comisión, aspectos legales y costos de mantenimiento, como seguros, seguridad, servicios públicos, impuestos y gestión técnica.

Alquiler comercial: cuando la propiedad funciona como negocio

Uno de los principales enfoques por los cuales los inversores deciden si invertir en bienes raíces en el extranjero es el flujo de efectivo estable. Con una posición estratégica adecuada, el activo se convierte en un modelo autosuficiente.

En la práctica, el alquiler de estudios en zonas turísticas muestra los siguientes parámetros:

1. Barcelona (licencia turística): €1200–1400 al mes.

2. Dubái (apartamento de alquiler con empresa de gestión): $18,000–24,000 al año.

3. Tbilisi (centro de la ciudad, alquiler a largo plazo): $450–600 al mes.

4. Phuket (alquiler estacional con una ocupación del 70%): $1300–1800 al mes.

Conclusión: el activo se amortiza en promedio en 10–13 años. En el pico de la demanda, se puede obtener un retorno en 7–8 años. Pero para lograrlo, es necesario elegir el formato adecuado (apartamentos, casas, hoteles) y adaptarlo a las preferencias del mercado.

Factores de elección: ¿vale la pena invertir en bienes raíces en el extranjero?

La decisión de comprar en el extranjero no solo debe basarse en cifras. La práctica muestra que los argumentos emocionales juegan un papel igualmente importante. El clima, la infraestructura, la mentalidad, el entorno lingüístico, la estabilidad legislativa y las oportunidades de negocio son algunas de las razones que influyen en la motivación. Por lo tanto, es importante considerar por qué comprar propiedades en el extranjero desde la perspectiva no solo del capital, sino también del estilo de vida.

Parámetros suaves que influyen en las preferencias:

1. Clima: sol todo el año en Canarias o la costa del Mediterráneo mejora la calidad de vida y aumenta el flujo turístico.

2. Infraestructura: suministro eléctrico estable, atención médica, transporte.

3. Protección legal: reglas transparentes, protección de la propiedad, sistema judicial.

4. Medio ambiente: mar, naturaleza, bajo nivel de contaminación.

5. Integración cívica: posibilidad de legalización rápida, beneficios, acceso a programas de inversión locales.

La motivación va más allá de la rentabilidad. Detrás de cada inversión hay una historia: inversión para el futuro de los hijos, protección contra crisis, zona de reserva en caso de empeoramiento de la situación política.

Legalidad, impuestos y protección de los derechos de propiedad

La eficiencia financiera está estrechamente relacionada con la transparencia fiscal y el nivel de regulación. Comprender la carga impositiva se convierte en la clave para determinar si vale la pena invertir en bienes raíces en el extranjero, especialmente en caso de tenencia a largo plazo o posterior reventa.

Ejemplos de sistemas fiscales:

1. España: impuesto sobre la compra — 6–10%, impuesto anual sobre la propiedad — desde 0,4%.

2. Francia: impuesto sobre la ganancia de capital — 19% + contribución social del 17,2%.

3. Portugal: impuesto sobre el alquiler — 28% (tasa fija).

4. Turquía: impuesto de registro — 4%, impuesto sobre el alquiler — 15% después de deducir gastos.

Un aspecto importante es la protección legal. En la UE, el derecho de propiedad está protegido por directivas y normas internacionales. En jurisdicciones en desarrollo, es crucial prestar especial atención a la verificación de documentos, la cadena de transacciones y el registro.

¿Vale la pena comprar propiedades en el extranjero? Casos de estudio

Los datos obtenidos de casos concretos muestran mejor que cualquier teoría si vale la pena comprar propiedades en el extranjero para fines específicos.

Ejemplos reales:

1. Grecia: compra de un apartamento en la zona de Koukaki (Atenas), precio — €210,000, alquiler a través de Booking, ocupación del 82%, ingresos anuales €18,000, amortización — 11,6 años.

2. Dubái: adquisición de un estudio en JVC, precio — $165,000, ingresos por alquiler $1200/mes, retorno — 9,6 años, aumento del precio en 2 años — 17%.

   

3. Portugal: casa en Algarve, €460,000, alquiler a través de una empresa de gestión, ingresos — €2500/mes, beneficios fiscales a través del estatus NHR.

Estos casos ilustran que la propiedad en el extranjero puede generar un ingreso estable, actuar como un activo de reserva y establecer una plataforma para expandir la libertad personal.

Conclusión

Cada inversor se basa en sus propios objetivos, tolerancia al riesgo, horizonte de inversión y expectativas sobre el activo. Con un enfoque sistemático, la pregunta de si invertir en bienes raíces en el extranjero deja de ser una cuestión de opinión y se convierte en un modelo matemático. En un lado de la balanza se encuentran el ingreso, la estabilidad, la apreciación del valor, la residencia, la libertad de movimiento. En el otro, el riesgo, la complejidad de la gestión