Uffici, magazzini e altri locali sono sempre stati considerati il pilastro degli investimenti stabili, capaci di generare reddito passivo e proteggere il capitale dall’inflazione. Tuttavia, il mercato moderno è in costante evoluzione, offrendo nuove opportunità e rischi nascosti. Prima di prendere una decisione, è importante capire se vale la pena investire nell’immobiliare commerciale e quali fattori sono necessari per un investimento di successo. Scopriamolo nell’articolo.
Potenziale e logica degli investimenti
Nel 2024, gli analisti di Knight Frank hanno registrato una crescita degli investimenti in spazi commerciali del 9% rispetto al periodo precedente. Il flusso principale è verso locali commerciali, complessi di magazzini e street retail. L’investitore sceglie non il “tipo di proprietà”, ma la formula: investimento – affitto – reddito stabile – capitalizzazione.
Nella valutazione è importante considerare il rendimento dell’immobiliare commerciale. Ad esempio, l’affitto di un ufficio in una zona commerciale di Mosca (classe B+) garantisce un rendimento annuo del 9-12%. Nelle regioni, va dal 11 al 14%, a seconda della posizione, delle condizioni dell’oggetto e dell’affittuario.
Vantaggi e svantaggi dell’immobiliare commerciale: conviene investirci
I parametri di rischio e beneficio non sono simmetrici. Un approccio formale qui non funziona: è importante l’aritmetica viva dell’oggetto, dell’ambiente aziendale e della strategia.
Vantaggi:
- Alto rendimento rispetto alle proprietà residenziali – superiore del 3-5 punti percentuali.
- Possibilità di affitti a lungo termine con affittuari corporate.
- Redditività trasparente – spesso 7-10 anni, a volte meno con una rivendita fortunata.
- Gestibilità: le aree in affitto sono più facilmente adattabili ai cambiamenti di strategia (riprofilatura, subaffitto, riconversione).
Svantaggi:
- Alta soglia d’ingresso – gli investimenti iniziali partono da 8-12 milioni di rubli nelle città milionarie.
- Dipendenza dal ciclo economico e macroeconomico.
- Rischi di inattività – fino al 25% degli oggetti nelle piccole città rimangono inattivi per più di 3 mesi.
- Requisiti di gestione attiva – gli affittuari spesso presentano richieste tecniche e operative.
Una valutazione obiettiva dei pro e dei contro forma un quadro realistico degli investimenti e aiuta a evitare illusioni all’inizio. Solo un bilanciato rapporto tra benefici e rischi garantisce un risultato d’investimento stabile.
Strategia: non è “comprare e dimenticare”
La scelta dell’oggetto e degli obiettivi determina non solo il reddito, ma anche il tipo di gestione. Conviene investire nell’immobiliare commerciale? Sì, se sei pronto a utilizzare strategie efficaci.
Potrebbero essere:
- Affitto a lungo termine. Spesso usato negli uffici, negli impianti di produzione e logistici. Adatto in presenza di un grande affittuario. Esempio: l’affitto del complesso logistico Wildberries nei sobborghi di Mosca – il recupero avviene in circa 8 anni.
- Rivendita. Funziona in caso di carenza di spazi nelle località in rapida crescita. Ad esempio, dal 2022 al 2024 il prezzo medio al metro quadro degli uffici a Ekaterinburg è aumentato del 16%. La rivendita dopo una ristrutturazione cosmetica porta a un aumento del capitale fino al 20%.
- Riconversione funzionale. Spesso i negozi di street retail vengono trasformati in caffè, coworking, mini-uffici – la strategia è adatta con un buon passaggio e la mancanza di un servizio specifico.
- Modello misto. Combinazione di affitto e successiva vendita entro 3-5 anni. Usato in caso di sottoutilizzo o previsto aumento del mercato.
Ogni strategia richiede un calcolo preciso dei tempi, delle risorse e delle condizioni per massimizzare il reddito. Una combinazione flessibile di diversi approcci garantisce l’adattamento del portafoglio alle mutevoli condizioni di mercato e agli obiettivi dell’investitore.
Conviene investire nell’immobiliare commerciale dal punto di vista del rendimento e della redditività
L’analisi di ogni oggetto inizia con la domanda: qual è il periodo di recupero dell’immobiliare commerciale nel ciclo di mercato attuale? Un tipico ufficio di 120 m² a San Pietroburgo con un’affitto medio di 2.000 rubli al metro quadro al mese genera un reddito mensile di 240.000 rubli. Il fatturato annuo è di 2,88 milioni di rubli. Con un prezzo di acquisto di 26 milioni di rubli, il periodo di recupero sarà di circa 9 anni senza considerare le tasse e i costi di gestione.
Il rendimento dell’immobiliare commerciale nel settore dello street retail (a pieno carico) varia tra il 10% e il 14%. Tuttavia, con un affittuario chiave e una gestione oculata, può arrivare fino al 18%. A titolo di confronto: il rendimento medio dei depositi bancari nel 2025 è di circa il 9,25%.
Spazi commerciali: dettagli che determinano il successo
La superficie dell’oggetto non sono solo metri quadrati, ma anche contesto. 80 m² in un luogo di passaggio a Krasnodar porteranno più di 200 m² in una zona industriale di Vladivostok. La formula del successo dipende dalla posizione, dal traffico, dalle condizioni dell’immobile e dal profilo dell’affittuario.
Gli oggetti di immobiliare commerciale più richiesti sono nelle località con un flusso intenso e un’infrastruttura sviluppata. Ad esempio, la via Taganskaya a Mosca garantisce un flusso di fino a 12.000 persone al giorno: l’affitto di un locale qui garantisce un reddito stabile con minimi rischi di inattività.
È importante considerare la pulizia legale dell’oggetto e la presenza delle autorizzazioni necessarie. Ogni investitore è tenuto a verificare questo aspetto durante il processo di verifica aziendale.
Come l’investitore sceglie l’oggetto commerciale
Nell’analisi del progetto è importante non solo il potenziale di reddito, ma anche la corrispondenza agli obiettivi, al livello di rischio e alle capacità di gestione.
Checklist per valutare l’attività commerciale:
- Posizione: vicinanza al centro, accessibilità dei trasporti, flusso pedonale.
- Tipo di oggetto: ufficio, locale commerciale, magazzino, coworking, aparthotel.
- Condizioni: livello di ristrutturazione, impianti tecnici, facciata.
- Profilo dell’affittuario: grande business, marchio locale, società di servizi.
- Condizioni contrattuali: durata dell’affitto, indicizzazione, deposito, vacanze locative.
- Pulizia legale: diritto di proprietà, assenza di vincoli.
- Redditività: tasso di affitto reale, costi di gestione, tasse.
- Potenziale di crescita: sviluppo edilizio del quartiere, sviluppo dell’infrastruttura, domanda.
- Strategia di uscita: termine di rivendita, liquidità, potenziale profitto.
- Livello di concorrenza: saturazione nella località, presenza di oggetti simili.
Una calibrazione precisa di tutti i punti consente di creare un modello gestibile con un reddito prevedibile e rischi minimizzati. Un errore in qualsiasi fase porta alla perdita di liquidità e alla riduzione della redditività.
Mercato e rischi
L’immobiliare commerciale come investimento dipende dalle fluttuazioni della congiuntura di mercato. I ritmi di costruzione, il tasso ipotecario, il carico fiscale e l’attività dei consumatori determinano quanto sia stabile il segmento.
Il mercato degli uffici in Russia nel 2025 mostra una crescita contenuta – al 3,7%. Nel frattempo, il segmento dell’immobiliare logistico rimane il leader della domanda: Amazon, Ozon e Wildberries continuano ad espandere le aree logistiche.
I rischi principali sono l’inattività, l’inflazione, la riduzione del potere d’acquisto degli affittuari. La gestione dell’oggetto richiede un approccio professionale: dalla corretta stipula del contratto alla regolare manutenzione tecnica.
Quindi, conviene investire nell’immobiliare commerciale?
Dunque, conviene investire nell’immobiliare commerciale? La risposta dipende dai tuoi obiettivi, dall’orizzonte temporale e dalla disponibilità di gestire attivamente il processo. Gli oggetti commerciali non sono solo spazi, ma attività che generano reddito, richiedono una strategia chiara e un’analisi approfondita. Senza un piano chiaro e una comprensione del mercato, anche la posizione più attraente non garantisce profitti.
