Wie man in den Bau von Gewerbeimmobilien investiert: Alles, was man wissen muss

Investitionen in Gewerbeimmobilien während der Bauphase bleiben weiterhin eine der attraktivsten Kapitalanlagemöglichkeiten. Dies ist nicht nur ein Trend, sondern eine bewährte Strategie. Daten zeigen, dass fast die Hälfte der russischen Investoren im Jahr 2024 ihr Geld lieber in im Bau befindliche Objekte investiert hat. Und das nicht umsonst: Der Kauf von Quadratmetern zu Baubeginn kann zu einer Wertsteigerung von 20-30% in nur 1-2 Jahren führen. Zum Beispiel kann ein Objekt, das in der Baugrube 120.000 Rubel pro Quadratmeter kostet, nach Fertigstellung und Ausbau bereits für 170-180.000 Rubel verkauft werden.

In diesem Artikel werden wir ausführlich darüber berichten, wie man in den Bau von Gewerbeimmobilien investiert. Der Inhalt wird für Einsteiger-Investoren interessant sein.

Warum entscheiden sich Bauträger und Investoren für den primären Markt für Gewerbeimmobilien?

Die Attraktivität von Investitionen in im Bau befindliche Gewerbeimmobilien wird durch mehrere Faktoren bestimmt:

1. Hohe Rentabilität. Die durchschnittliche jährliche Rendite für Büroflächen in Moskau beträgt 11,5%, für Einzelhandelsflächen 9%, für Lagerflächen 12,3% und für Hotels ab 13%. Diese Zahlen machen Gewerbeimmobilien zu einem ernsthaften Konkurrenten für andere Anlageinstrumente.
2. Beträchtlicher Wertzuwachs des Objekts. Im Bau befindliche Immobilien gehören zu den am dynamischsten wachsenden Vermögenswerten. Die durchschnittliche Fertigstellungsdauer eines Gewerbebauprojekts im Jahr 2023 betrug etwa 16 Monate, und in dieser Zeit stieg der Wert des Objekts um 25-45%. Besonders deutlich ist das Wachstum in defizitären und aufstrebenden Regionen wie dem Süden Moskaus, dem Zentrum von Jekaterinburg, Kasan oder Krasnaja Poljana.
3. Potenzial für langfristige Rentabilität. Ein gut gewähltes Objekt kann sich bereits in 7-8 Jahren amortisieren, wobei seine Nutzungsdauer mehr als 30 Jahre betragen kann, was über viele Jahre hinweg stabile Einnahmen garantiert.

Hauptstrategien für Investitionen: Wie man in den Bau von Gewerbeimmobilien investiert

Erfolgreiche Investitionen sind immer das Ergebnis einer durchdachten Strategie. Im Bereich des Gewerbeimmobilienbaus sind drei Ansätze am weitesten verbreitet:

1. Kauf zur späteren Vermietung. Diese Strategie beinhaltet den Erwerb eines Objekts in der Vorphase oder bereits fertigen Phase, um einen stabilen passiven Einkommensstrom aus Mietzahlungen zu erzielen. Geeignet für Investoren, die auf langfristige Perspektiven und regelmäßige Cashflows ausgerichtet sind.
2. Spekulativer Verkauf. Der Investor kauft ein Objekt in den frühen Bauphasen (zum Beispiel in der Baugrube) und verkauft es näher am Projektabschluss. Ziel ist es, den Gewinn durch den Preisunterschied zu maximieren, der sich durch die zunehmende Fertigstellung des Objekts und den Anstieg seines Marktwerts ergibt.
3. Hybridansatz. Kombiniert Elemente der ersten beiden Strategien. Der Investor investiert in ein im Bau befindliches Objekt, vermietet es nach Fertigstellung für laufende Einnahmen und verkauft es dann, wenn der Immobilienwert das gewünschte Niveau erreicht.

Wie investiert man in den Bau von Gewerbeimmobilien? Die Wahl der Strategie hängt von Ihrem Anlagehorizont, Ihrer Risikobereitschaft und Ihrer Rolle im Projekt ab (privater Investor oder Teilnehmer an einem Investmentfonds).

Was bestimmt den Wert von Gewerbeimmobilien: Liquidität und Rentabilität

Um eine Investition erfolgreich zu gestalten, ist es wichtig zu verstehen, was ein Objekt liquide (also leicht verkäuflich) und rentabel macht. Diese Parameter hängen von drei Schlüsselfaktoren ab:

1. Lage. Die Lage ist wahrscheinlich das wichtigste Kriterium. Ein Objekt in der Nähe der U-Bahn, in einem Geschäftsviertel oder in einem stark wachsenden Viertel wird immer attraktiver sein. Zum Beispiel zeigen Einzelhandelsflächen in Wohnkomplexen der Komfortklasse mit eigenem Eingang und hohem Verkehrsaufkommen eine Liquidität von über 80%. Gleichzeitig können Büros in Businessparks ohne gute Verkehrsanbindung an Attraktivität verlieren.
2. Art des Raums. Die Nachfrage nach verschiedenen Formaten von Gewerbeimmobilien variiert. Zum Beispiel übersteigt die Nachfrage nach Lagerflächen im Format „last mile logistics“ (für die Lieferung auf der „letzten Meile“) konstant das Angebot in Metropolen, was sie sehr gefragt macht.
3. Infrastruktur. Eine gut entwickelte umgebende Infrastruktur, einschließlich Verkehrsknotenpunkte, öffentlicher Verkehrsmittel und Nähe zu Wohngebieten, erhöht die Anlageattraktivität des Objekts erheblich.

Ein sorgfältig ausgewähltes Objekt ist nicht nur ein Gebäude, sondern eine strategische Investition mit klarer Rentabilität und einer klaren Ausstiegsstrategie.

Wie man in den Bau von Gewerbeimmobilien mit minimalen Risiken investiert

Investitionen in den Bau von Gewerbeimmobilien, obwohl vielversprechend, sind mit bestimmten Risiken verbunden. Diese Risiken können jedoch erheblich reduziert werden, wenn ein systematischer Ansatz verfolgt wird:

1. Dokumentenprüfung. Stellen Sie sicher, dass alle Baugenehmigungen und erforderlichen technischen Dokumente vorhanden sind. Das Fehlen oder die Unvollständigkeit von Dokumenten kann zum Stillstand des Projekts führen.
2. Kostenprüfung. Überprüfen Sie die Kostenberechnungen sorgfältig auf überhöhte Zahlen. Unbegründete Ausgaben können Ihren Gewinn erheblich schmälern.
3. Zeitkontrolle. Verzögerungen im Bauplan führen zu höheren Kosten und einem Verlust potenzieller Einnahmen.
4. Realistische Rentabilitätsbewertung. Verlassen Sie sich nicht auf übertriebene Marketingversprechen. Überprüfen Sie die tatsächlichen Mietpreise und die Nachfrage in der gewählten Lage. Wenn beispielsweise die angegebene Rentabilität auf einem Mietpreis von 3000 Rubel/m² basiert und der tatsächliche Preis in der Lage 1800 Rubel/m² beträgt, wird die Rentabilität des Objekts um die Hälfte sinken.
5. Angemessener Preis. Eine Investition zu einem überhöhten Preis pro Quadratmeter verringert das Potenzial für den Wertzuwachs Ihres Kapitals.

Die eigentliche Arbeit eines Investors beginnt mit der Überprüfung der Zahlen, nicht mit dem Studium von Werbebroschüren. Jeder angegebene Preis oder Satz muss einer gründlichen Analyse und Überprüfung unterzogen werden.

Auswahl des Formats: Wann werden Quadratmeter zu einem Vermögenswert

Die Wahl des Formats für Gewerbeimmobilien bestimmt nicht nur die anfängliche Rentabilität, sondern auch das Wachstumspotenzial Ihres Kapitals. Heute gibt es auf dem Markt ein erhöhtes Interesse an folgenden Formaten:

• Büros der Klasse B+ mit flexibler Raumaufteilung. Ihre Mietpreise liegen zwischen 1600 und 2200 Rubel/m², und die Amortisationszeit beträgt ab 7 Jahre. Die Flexibilität der Raumplanung macht sie für eine breite Palette von Mietern attraktiv.
• Lagerflächen im Format last mile logistics. Die Nachfrage nach solchen Objekten übersteigt konstant das Angebot, insbesondere in Großstädten, was sie zu sehr gefragten Investitionen macht.
• Einzelhandelsflächen im Format Straßenhandel. Diese Flächen, die sich an Orten mit hohem Verkehrsaufkommen befinden, zeichnen sich durch schnelle Vermietung oder Verkauf und einen stabilen Einkommensstrom aus.
• Hotelgeschäft. Dies ist ein Bereich mit wachsendem Inlandstourismus, insbesondere in Regionen wie Altai, Kaliningrad, Kasan. Die Rentabilität solcher Projekte kann ab 6 Jahren beginnen.

Jedes Format erfordert eine detaillierte Berechnung und Analyse. Der Investor arbeitet nicht mit einer „schönen Fassade“, sondern mit einer klaren Matrix von Kennzahlen. Besonderes Augenmerk sollte auf das professionelle Asset-Management gelegt werden, denn ohne dieses kann selbst das rentabelste Objekt einen erheblichen Teil seines Potenzials verlieren.

Wie man in den Bau von Gewerbeimmobilien investiert: Aufbau eines ausgewogenen Portfolios

Die Bildung eines Anlageportfolios im Bereich des Gewerbeimmobilienbaus erfordert eine Diversifizierung nicht nur nach Objekttypen, sondern auch nach ihren Fertigstellungsphasen.

Ein ausgewogener Ansatz kann Folgendes umfassen:

1. Projekte auf der Stufe des Grundstücks: Bieten das höchste Wertsteigerungspotenzial, sind jedoch mit hohen Risiken verbunden.
2. Vermögenswerte auf der Baugrubenstufe: Zeichnen sich durch ein mittleres Risikoniveau und eine gute potenzielle Rentabilität aus.
3. Gebäude mit abgeschlossener Ausstattung: Haben minimale Risiken, aber einen moderateren Preisanstieg, da der Großteil des Werts bereits geschaffen wurde.
4. Fertige Objekte mit einem Managementunternehmen: Bieten einen stabilen Mieteinnahmenstrom, aber mit begrenztem Potenzial für die Wertsteigerung des Vermögens selbst.

Ein solches Portfolio ermöglicht es, Kapital flexibel je nach Marktsituation umzuverteilen und die Liquidität ohne Verluste zu steuern. Dies ist nicht nur ein Spiel auf dem Immobilienmarkt, sondern ein gut durchdachtes Anlagensystem.

Fazit

Investitionen in den Bau von Gewerbeimmobilien können ein starker Katalysator für das Wachstum Ihres Kapitals sein. Der Erfolg hängt jedoch nicht von Inspiration ab, sondern von sorgfältiger Analyse, einer fundierten Einstiegspunkt und der Fähigkeit, den Markt zu „lesen“. Der Bau kann eine profitable Gelegenheit sein, aber auch ein Quelle von Verlusten – alles hängt von der Qualität der Daten, der Genauigkeit der Berechnungen und der Wahl der richtigen Strategie ab.