La inversión en bienes raíces comerciales en la etapa de construcción sigue siendo una de las direcciones más atractivas para el crecimiento del capital. No es solo una tendencia, sino una estrategia probada con el tiempo. Los datos muestran que casi la mitad de los inversores rusos en 2024 prefirieron invertir en propiedades en construcción. Y no es en vano: comprar «metros cuadrados» al inicio de la construcción permite esperar un aumento de su valor en un 20-30% en solo 1-2 años. Por ejemplo, una propiedad que cuesta 120 mil rublos por metro cuadrado en la etapa de cimentación, puede venderse por 170-180 mil rublos después de la finalización de la construcción y acabados.
En este artículo, explicaremos detalladamente cómo invertir en la construcción de bienes raíces comerciales. El material será de interés para inversores principiantes.
¿Por qué los desarrolladores e inversores eligen el mercado primario de bienes raíces comerciales?
La atractividad de la inversión en bienes raíces comerciales en construcción se debe a varios factores:
- Rendimiento alto. El rendimiento anual promedio de oficinas en Moscú alcanza el 11,5%, para locales comerciales es del 9%, para almacenes es del 12,3%, y para hoteles es a partir del 13%. Estas cifras convierten a los bienes raíces comerciales en un competidor serio para otros instrumentos de inversión.
- Aumento significativo del valor del activo. Los bienes raíces en construcción son uno de los activos de mayor crecimiento dinámico. El plazo promedio de finalización de un proyecto comercial en 2023 fue de aproximadamente 16 meses, y durante este tiempo, el valor del activo aumentó entre un 25-45%. El crecimiento es especialmente notable en regiones con escasez y en desarrollo, como el sur de Moscú, el centro de Ekaterimburgo, Kazán o Krasnaya Polyana.
- Potencial de rentabilidad a largo plazo. Un activo bien elegido puede recuperarse en solo 7-8 años, mientras que su vida útil puede superar los 30 años, lo que garantiza un ingreso estable durante muchos años.
Principales estrategias de inversión: cómo invertir en la construcción de bienes raíces comerciales
Las inversiones exitosas siempre son el resultado de una estrategia bien pensada. En el ámbito de la construcción de bienes raíces comerciales, son comunes tres enfoques:
- Compra para alquiler posterior. Esta estrategia implica adquirir un activo en la etapa de preentrega o ya terminado, con el objetivo de obtener un ingreso pasivo estable de los alquileres. Adecuado para inversores orientados a la perspectiva a largo plazo y al flujo de efectivo regular.
- Venta especulativa. El inversor compra un activo en las primeras etapas de la construcción (por ejemplo, en la etapa de cimentación) y lo vende cerca de la finalización del proyecto. El objetivo es maximizar las ganancias a través de la diferencia de precio a medida que aumenta la preparación del activo y su valor de mercado.
- Enfoque híbrido. Combina elementos de las dos primeras estrategias. El inversor invierte en un activo en construcción, lo alquila después de su finalización para obtener ingresos corrientes, y luego lo vende cuando el valor de la propiedad alcanza el nivel deseado.
¿Cómo invertir en la construcción de bienes raíces comerciales? La elección de la estrategia depende de su horizonte de inversión, disposición al riesgo y papel en el proyecto (inversor privado o miembro de un fondo colectivo).
Lo que determina el valor de los bienes raíces comerciales: liquidez y rentabilidad
Para que una inversión sea exitosa, es importante comprender qué hace que un activo sea líquido (es decir, fácil de vender) y rentable. Estos parámetros dependen de tres factores clave:
- Ubicación. La ubicación es quizás el criterio más importante. Un activo ubicado cerca del metro, en un clúster empresarial o en un área en desarrollo siempre será más atractivo. Por ejemplo, los locales comerciales en complejos residenciales de clase confort, con entrada independiente y alto tráfico, tienen una liquidez superior al 80%. Al mismo tiempo, las oficinas en parques empresariales sin buena accesibilidad de transporte pueden perder su atractivo.
- Tipo de propiedad. La demanda de diferentes formatos de bienes raíces comerciales varía. Por ejemplo, los almacenes del formato «last mile logistics» (para la entrega en la «última milla») superan constantemente la oferta en las metrópolis, lo que los hace muy solicitados.
- Infraestructura. Una infraestructura circundante desarrollada, que incluye intersecciones de transporte, transporte público y proximidad a áreas residenciales, aumenta significativamente la atractividad de la inversión en un activo.
Un activo bien seleccionado no es solo un edificio, sino una inversión estratégica con una rentabilidad comprensible y una estrategia de salida clara.
Cómo invertir en la construcción de bienes raíces comerciales con riesgos mínimos
Las inversiones en la construcción de bienes raíces comerciales, aunque prometedoras, conllevan ciertos riesgos. Sin embargo, estos riesgos se pueden reducir significativamente con un enfoque sistemático:
- Verificación de documentos. Asegúrese de que se tengan todos los permisos de construcción y la documentación técnica necesaria. La falta o incompletitud de documentos puede llevar a la paralización del proyecto.
- Auditoría de presupuesto. Revise minuciosamente los presupuestos en busca de cifras infladas. Los gastos no justificados pueden reducir significativamente sus ganancias.
- Control de plazos. El retraso en el cronograma de construcción conduce a un aumento de los costos y la pérdida de ingresos potenciales.
- Evaluación realista de la rentabilidad. No confíe en promesas de marketing exageradas. Verifique las tasas de alquiler reales y la demanda en la ubicación elegida. Por ejemplo, si el rendimiento anunciado se basa en una tarifa de alquiler de 3000 rublos/m², y la real en la ubicación es de 1800 rublos/m², la rentabilidad del activo se reducirá a la mitad.
- Precio adecuado. Invertir a un precio por metro cuadrado inflado reduce el potencial de crecimiento de su capital.
El verdadero trabajo del inversor comienza con la verificación de los números, no con el estudio de folletos publicitarios. Cualquier costo o tarifa anunciada debe someterse a un análisis y verificación minuciosos.
Elección del formato: cuándo los metros cuadrados se convierten en un activo
La elección del formato de bienes raíces comerciales no solo determina la rentabilidad inicial, sino también la dinámica de crecimiento de su capital. Hoy en día, hay un interés creciente en los siguientes formatos en el mercado:
- Oficinas Clase B+ con diseño flexible. Sus tarifas de alquiler varían entre 1600 y 2200 rublos/m², y la recuperación puede ser de 7 años. La flexibilidad en el diseño los hace atractivos para una amplia gama de arrendatarios.
- Almacenes del formato last mile logistics. La demanda de estos activos supera constantemente la oferta, especialmente en las grandes ciudades, lo que los hace extremadamente atractivos para la inversión.
- Locales comerciales de formato street retail. Ubicados en áreas con alto tráfico, se caracterizan por una rápida exposición (velocidad de alquiler o venta) y un flujo de ingresos estable.
- Negocios hoteleros. Es un nicho con un turismo interno en crecimiento, especialmente en regiones como Altái, Kaliningrado, Kazán. La recuperación de estos proyectos puede comenzar desde los 6 años.
Cada formato requiere cálculos y análisis detallados. El inversor no trabaja con una «fachada bonita», sino con una matriz clara de indicadores. Se debe prestar especial atención a la gestión profesional del activo, ya que sin ella, incluso el activo más rentable puede perder una parte significativa de su potencial.
Cómo invertir en la construcción de bienes raíces comerciales: construyendo una cartera equilibrada
La formación de una cartera de inversión en la construcción de bienes raíces comerciales requiere diversificación no solo en tipos de activos, sino también en las etapas de su preparación.
Un enfoque equilibrado puede incluir:
- Proyectos en la etapa del terreno: Ofrecen un potencial máximo de crecimiento de valor, pero conllevan altos riesgos.
- Activos en la etapa de cimentación: Se caracterizan por un nivel de riesgo medio y una buena rentabilidad potencial.
- Edificios en la etapa de acabado: Tienen riesgos mínimos, pero un crecimiento de precio más moderado, ya que la mayor parte del valor ya está formada.
- Activos listos con una empresa de gestión: Proporcionan un ingreso estable por alquiler, pero con un potencial limitado de crecimiento del valor del activo en sí.
Esta cartera permite redistribuir el capital de manera flexible según la fase del mercado y gestionar la liquidez sin pérdidas. Ya no se trata solo de jugar en el mercado inmobiliario, sino de un sistema de inversión bien pensado.
Conclusión
Las inversiones en la construcción de bienes raíces comerciales pueden ser un poderoso catalizador para el crecimiento de su capital. Sin embargo, el éxito no depende de la inspiración, sino de un análisis cuidadoso, un punto de entrada inteligente y la capacidad de «leer» el mercado. La construcción puede ser tanto una oportunidad rentable como una fuente de pérdidas, todo depende de la calidad de los datos, la precisión de los cálculos y la elección de la estrategia correcta.
Los alquileres a corto plazo a través de plataformas como Airbnb siguen atrayendo inversores, especialmente en ciudades con alto tráfico turístico. El auge turístico pospandémico ha regresado con renovado vigor, convirtiendo al destino en una herramienta lucrativa para generar altos ingresos. Por ejemplo, alquilar un apartamento por una o dos semanas puede generar tres veces más ingresos que un alquiler a largo plazo, especialmente si la propiedad está ubicada en una zona con infraestructura y transporte desarrollados. Vale la pena considerar los riesgos involucrados: altos costos operativos, la necesidad de mantenimiento constante de la propiedad y la posibilidad de restricciones legales que puedan reducir el atractivo de los alquileres a corto plazo.
Las estrategias de inversión inmobiliaria en 2024 son diversas y ofrecen muchas oportunidades para la generación de ingresos. Alquileres a corto plazo, inversiones en nuevos edificios y espacios comerciales: todos estos enfoques pueden tener éxito con el análisis y la planificación adecuados. El éxito depende de comprender las condiciones económicas actuales y elegir la propiedad adecuada para invertir. Es hora de estudiar el mercado e intentar invertir para lograr libertad y estabilidad financiera.