Comment investir dans l’immobilier commercial : tout ce que vous devez savoir

Maison » Blog » Comment investir dans l’immobilier commercial : tout ce que vous devez savoir

Les investissements dans l’immobilier commercial en cours de construction restent l’une des directions les plus attrayantes pour la croissance du capital. Ce n’est pas juste une tendance, mais une stratégie éprouvée par le temps. Les données montrent qu’en 2024, près de la moitié des investisseurs russes ont préféré investir dans des biens en construction. Et ce n’est pas pour rien : l’achat de « mètres carrés » au début de la construction permet de compter sur une augmentation de leur valeur de 20 à 30 % en seulement 1 à 2 ans. Par exemple, un bien qui coûte 120 000 roubles le mètre carré au stade des fondations peut être vendu après la fin de la construction et de l’aménagement pour 170 à 180 000 roubles.

Dans cet article, nous expliquerons en détail comment investir dans la construction de l’immobilier commercial. Ce matériel sera intéressant pour les investisseurs débutants.

Pourquoi les promoteurs et les investisseurs choisissent-ils le marché primaire de l’immobilier commercial ?

L’attrait des investissements dans l’immobilier commercial en construction est motivé par plusieurs facteurs :

Rentabilité élevée. Le rendement annuel moyen des bureaux à Moscou atteint 11,5 %, pour les commerces – 9 %, les entrepôts – 12,3 %, et les hôtels – à partir de 13 %. Ces chiffres font de l’immobilier commercial un sérieux concurrent pour d’autres instruments d’investissement.
Importante croissance de la valeur de l’objet. L’immobilier en construction est l’un des actifs à la croissance la plus dynamique. La durée moyenne de réalisation d’un projet commercial en 2023 était d’environ 16 mois, et pendant ce temps, la valeur de l’objet augmentait de 25 à 45 %. La croissance est particulièrement remarquable dans les régions déficitaires et en développement, telles que le sud de Moscou, le centre d’Ekaterinbourg, Kazan ou Krasnaya Polyana.
Potentiel de rentabilité à long terme. Un objet judicieusement choisi peut se rentabiliser en seulement 7 à 8 ans, tout en ayant une durée de vie pouvant dépasser 30 ans, assurant ainsi un revenu stable sur de nombreuses années.

Principales stratégies d’investissement : comment investir dans la construction de l’immobilier commercial

Les investissements réussis sont toujours le résultat d’une stratégie réfléchie. Dans le domaine de la construction immobilière commerciale, trois approches sont les plus courantes :

Achat en vue de la location ultérieure. Cette stratégie implique l’acquisition d’un bien en phase de pré-livraison ou déjà prêt, dans le but de générer un revenu passif stable à partir des loyers. Convient aux investisseurs axés sur la perspective à long terme et le flux de trésorerie régulier.
Vente spéculative. L’investisseur achète un bien aux premiers stades de la construction (par exemple, au stade des fondations) et le vend plus près de la fin du projet. L’objectif est de maximiser les bénéfices grâce à la différence de prix, qui augmente à mesure que l’objet se rapproche de sa finalisation et voit sa valeur marchande augmenter.
Approche hybride. Combine des éléments des deux premières stratégies. L’investisseur investit dans un objet en construction, le loue après sa finalisation pour obtenir un revenu actuel, puis le vend lorsque la valeur immobilière atteint le niveau souhaité.

Comment investir dans la construction de l’immobilier commercial ? Le choix de la stratégie dépend de votre horizon d’investissement, de votre tolérance au risque et de votre rôle dans le projet (investisseur privé ou membre d’un fonds collectif).

Ce qui détermine la valeur de l’immobilier commercial : liquidité et rentabilité

Pour qu’un investissement soit réussi, il est important de comprendre ce qui rend un objet liquide (c’est-à-dire facilement vendable) et rentable. Ces paramètres dépendent de trois facteurs clés :

Emplacement. La localisation est probablement le critère le plus important. Un objet situé à proximité du métro, dans un cluster d’affaires ou dans un quartier en plein essor sera toujours plus attrayant. Par exemple, les locaux commerciaux dans des complexes résidentiels de classe confort, avec une entrée séparée et un trafic élevé, affichent une liquidité supérieure à 80 %. En revanche, les bureaux dans les parcs d’affaires sans bonne accessibilité aux transports peuvent perdre de leur attrait.
Type de bien. La demande pour différents formats d’immobilier commercial varie. Par exemple, les entrepôts de type « last mile logistics » (pour la livraison sur la « dernière mile ») dépassent constamment l’offre dans les métropoles, ce qui les rend très demandés.
Infrastructure. Une infrastructure environnante développée, comprenant des nœuds de transport, des transports en commun et la proximité de zones résidentielles, augmente considérablement l’attrait d’investissement de l’objet.

Un objet judicieusement choisi n’est pas simplement un bâtiment, mais un investissement stratégique avec une rentabilité claire et une stratégie de sortie bien définie.

Comment investir dans la construction de l’immobilier commercial avec un risque minimal ?

Les investissements dans la construction de l’immobilier commercial, bien que prometteurs, comportent certains risques. Cependant, ces risques peuvent être considérablement réduits avec une approche systématique :

Vérification des documents. Assurez-vous que tous les permis de construction et la documentation technique nécessaire sont en règle. L’absence ou l’insuffisance de documents peut entraîner la suspension du projet.
Audit du devis. Vérifiez attentivement les devis pour détecter d’éventuelles surestimations. Des dépenses injustifiées peuvent considérablement réduire vos bénéfices.
Contrôle des délais. Les retards dans le calendrier de construction entraînent une augmentation des coûts et une perte de revenus potentiels.
Évaluation réaliste de la rentabilité. Ne vous fiez pas à des promesses marketing exagérées. Vérifiez les taux de location réels et la demande dans l’emplacement choisi. Par exemple, si le rendement annoncé est basé sur un loyer de 3000 roubles/m², alors que le taux réel dans la région est de 1800 roubles/m², la rentabilité de l’objet diminuera de moitié.
Prix adéquat. Investir à un prix au mètre carré surestimé réduit le potentiel de croissance de votre capital.

Le véritable travail de l’investisseur commence par la vérification des chiffres, et non par l’étude de brochures publicitaires. Toute valeur ou taux annoncé doit être soumis à une analyse et une vérification minutieuses.

Choix du format : quand les mètres carrés deviennent un actif

Le choix du format de l’immobilier commercial détermine non seulement le rendement initial, mais aussi la croissance potentielle de votre capital. Aujourd’hui, le marché montre un intérêt accru pour les formats suivants :

Bureaux de classe B+ avec une disposition flexible. Leur loyer varie de 1600 à 2200 roubles/m², et le temps de retour sur investissement est d’au moins 7 ans. La flexibilité des aménagements les rend attrayants pour un large éventail de locataires.
Entrepôts de type last mile logistics. La demande pour ces objets dépasse constamment l’offre, en particulier dans les grandes villes, ce qui les rend extrêmement recherchés pour les investissements.
Locaux commerciaux de type street retail. Situés dans des zones à forte fréquentation, ils se distinguent par une exposition rapide (vitesse de location ou de vente) et un flux de revenus stable.
Activité hôtelière. Il s’agit d’un secteur en croissance du tourisme intérieur, en particulier dans des régions telles que l’Altaï, Kaliningrad, Kazan. Le retour sur investissement de ces projets peut commencer à partir de 6 ans.

Chaque format nécessite une analyse détaillée. L’investisseur travaille non pas avec une simple façade, mais avec une matrice claire d’indicateurs. Une attention particulière doit être accordée à la gestion professionnelle de l’actif, car sans elle, même l’objet le plus rentable peut perdre une part significative de son potentiel.

Comment investir dans la construction de l’immobilier commercial : construire un portefeuille équilibré

La constitution d’un portefeuille d’investissement dans la construction de l’immobilier commercial nécessite une diversification non seulement par types d’objets, mais aussi par stades de préparation.

Une approche équilibrée peut inclure :

Projets au stade du terrain : Offrent un potentiel de croissance de la valeur maximale, mais sont associés à des risques élevés.
Actifs au stade des fondations : Caractérisés par un niveau de risque moyen et un bon rendement potentiel.
Bâtiments en finition : Présentent des risques minimes, mais une croissance de prix plus modérée, car une grande partie de la valeur est déjà formée.
Objets prêts avec une société de gestion : Assurent un revenu stable de la location, mais avec un potentiel de croissance limité de la valeur de l’actif lui-même.

Un tel portefeuille permet de redistribuer le capital de manière flexible en fonction de la phase du marché et de gérer la liquidité sans pertes. Il ne s’agit plus simplement de jouer sur le marché immobilier, mais d’un système d’investissement bien réfléchi.

Conclusion

Les investissements dans la construction de l’immobilier commercial peuvent être un puissant catalyseur de croissance de votre capital. Cependant, le succès ne dépend pas de l’inspiration, mais d’une analyse minutieuse, d’une entrée stratégique et de la capacité à « lire » le marché. La construction peut être une opportunité rentable ou une source de pertes – tout dépend de la qualité des données, de la précision des calculs et du choix de la bonne stratégie.

Postes relacionados

Comment investir correctement dans l’immobilier : conseils utiles

Le marché immobilier est depuis longtemps considéré comme l’un des outils les plus fiables pour la préservation et la croissance du capital. Cependant, l’argent seul ne suffit pas. Comment investir correctement dans l’immobilier pour ne pas bloquer les fonds, mais réaliser un profit réel est une question à laquelle tout projet devrait commencer. Une erreur au départ peut se traduire par des pertes pendant des années. C’est pourquoi une approche raisonnable et une logique financière sont plus importantes que l’intuition ou le suivi des tendances.

L’immobilier en tant qu’investissement : en quoi consiste l’approche ?

L’acquisition de biens n’est pas simplement une transaction, mais une démarche stratégique qui doit correspondre à vos objectifs financiers. En parlant d’investir dans l’immobilier en tant qu’investissement, il est important de prendre en compte non seulement la valeur potentielle, mais aussi des indicateurs tels que la liquidité, la stabilité des revenus, les coûts de maintenance et le niveau de risque.

Tout achat nécessite une évaluation : où se trouve l’objet, dans quelle mesure est-il liquide, qui est votre public cible (locataires ou acheteurs), quelles sont les perspectives de croissance des prix dans la région. Ces paramètres influent sur le bénéfice final, pas seulement sur la possession de mètres carrés.

Comment investir correctement dans l’immobilier : choisir une stratégie

Une des premières questions à laquelle l’investisseur doit répondre est : pourquoi achetez-vous des biens immobiliers ? La réponse à cette question façonne votre approche. Certains sont orientés vers la revente rapide, d’autres vers un revenu passif stable de la location. Il y a aussi ceux qui combinent les deux formats en rénovant et en louant des logements avant de les vendre. Voici les principales orientations choisies le plus souvent par les investisseurs :

acquisition à la phase de construction en vue de la revente après la mise en service du bâtiment ;
location à long terme — source de revenus stable avec des coûts minimes de gestion ;
achat de biens commerciaux — bureaux, locaux commerciaux, entrepôts ;
rénovation d’anciens logements en vue de la location ou de la revente ultérieure ;
investissement via des instruments de fonds : SCPI ou plateformes de financement participatif.

Chacune de ces méthodes nécessite une analyse. Les investissements immobiliers ne se limitent pas aux mètres carrés, mais impliquent une analyse commerciale.

Propriété résidentielle ou commerciale : que choisir ?

La construction résidentielle est un choix traditionnel pour les investisseurs débutants. Elle se vend plus facilement, se loue plus facilement et son marché est plus transparent. Cependant, le rendement de ces investissements est souvent plus faible, surtout dans les grandes villes où la concurrence est forte et les prix élevés. Pour comprendre comment investir correctement dans l’immobilier, il est important de prendre en compte non seulement le type d’actif, mais aussi son potentiel de rendement, de liquidité et de coûts de maintenance.

Les biens commerciaux offrent un rendement plus élevé, mais nécessitent une compréhension approfondie de l’environnement commercial. Il est important de tenir compte non seulement du bâtiment, mais aussi de son environnement : flux de clients, activité commerciale du quartier, environnement concurrentiel. Il ne faut pas non plus oublier les risques — en cas d’inactivité, un bien commercial peut ne pas générer de revenus pendant des mois.

Où investir dans l’immobilier en 2025 ?

Le choix de la région est crucial. Même l’actif le plus réussi ne rapportera pas de profit s’il n’intéresse personne. Orientez-vous non pas sur le prix, mais sur le potentiel — croissance de la population, développement de l’infrastructure, demande de location, projets d’investissement dans la région. Avant de conclure une transaction, évaluez :

le rythme de construction et le développement de l’infrastructure — routes, écoles, parcs ;
l’accessibilité des transports et la disponibilité d’emplois dans la région ;
la dynamique des prix des 3 à 5 dernières années et les prévisions de croissance ;
le niveau de demande de location — en particulier pour les studios et les appartements d’une chambre ;
les perspectives pour les entreprises, en cas d’objets commerciaux.

La rentabilité et la liquidité dépendent de la région. Il est beaucoup plus facile de vendre un bâtiment dans un emplacement actif que dans un quartier stagnant sans demande.

Comment évaluer les risques et éviter les erreurs courantes ?

Tout investissement comporte des risques, et les mètres carrés ne font pas exception. Des erreurs de calcul, des attentes exagérées ou l’absence d’une analyse approfondie peuvent entraîner une perte de liquidité et une diminution des revenus. C’est pourquoi il est si important de comprendre comment investir correctement dans l’immobilier pour minimiser les risques et prendre des décisions éclairées à chaque étape.

Souvent, les investisseurs débutants choisissent un bien en se basant uniquement sur le prix ou les conseils du promoteur, en oubliant les conséquences à long terme. Les bons investissements immobiliers impliquent de prendre en compte tous les aspects : de la documentation à la charge fiscale en passant par la conjoncture du marché.

Où investir de l’argent : des moyens d’investir dans l’immobilier avec un budget limité

Investir dans des biens n’exige pas nécessairement des millions. Il existe des outils permettant d’investir même avec des ressources limitées. Cela peut être l’achat de parts, la participation à des investissements collectifs, l’achat d’appartements ou la participation à des fonds d’investissement. Examinons quelques formats pour ceux qui ne sont pas prêts à commencer par de gros investissements :

achat de studios dans des quartiers en développement en vue de la location ;
investissements via des plateformes de financement participatif avec un seuil à partir de 50 000 roubles ;
participation en copropriété dans des appartements avec gestion hôtelière ;
acquisition de biens dans des régions avec un prix de base bas et une forte demande de location ;
investissements via des fonds publics (SCPI) avec la possibilité d’acheter une part par l’intermédiaire d’un courtier.

Ces solutions permettent d’entrer sur le marché, de minimiser les risques et d’acquérir de l’expérience sans une charge financière excessive. C’est à partir de l’entrée que commence la compréhension de la manière d’investir correctement dans l’immobilier — à travers des démarches réfléchies, un bon départ et une analyse du potentiel de chaque bâtiment.

La culture financière comme base de l’investisseur

Avant d’investir de grosses sommes, il est important d’étudier les bases de l’analyse financière. Vous devez comprendre ce qu’est le rendement, comment calculer le délai de récupération, quels impôts existent et comment fonctionne la déduction fiscale.

Il est également important de savoir comparer : investir dans un nouveau bâtiment en vue de la revente et acheter un bien à louer donnent des résultats différents avec un budget équivalent. La culture financière aide à évaluer les options non pas sur des « sentiments », mais sur des chiffres.

Comment investir correctement dans l’immobilier : conclusions

Pour comprendre comment investir correctement dans l’immobilier, il n’est pas nécessaire d’être analyste ou promoteur. Il suffit d’avoir de la volonté, de la logique et une approche attentive des détails. Un investissement réussi repose non pas sur des attentes, mais sur des calculs : de l’analyse de la région au choix de la stratégie.

Un actif immobilier peut devenir une source stable de revenus passifs si vous l’abordez comme une entreprise. Cela signifie avoir un plan, comprendre les risques et être prêt à s’adapter au marché. Ne vous précipitez pas, posez des questions et calculez !

août 26, 2025

Revente immobilière : comment rentabiliser la différence de prix

Nombreux sont ceux qui rêvent de gagner de l’argent dans l’immobilier, surtout dans la revente. La question paraît simple : acheter, faire quelques rénovations, vendre… et réaliser une plus-value. Mais est-ce vraiment si simple ? Quels sont les pièges de ce processus ? Comment choisir le bon bien, éviter les erreurs de rénovation et éviter de tomber dans le piège d’un prix invendable ? Dans cet article, nous vous expliquons comment rentabiliser la différence, sans perdre d’argent, mais en faisant fructifier votre capital.

Qu’est-ce que la revente et comment fonctionne-t-elle ?

La revente immobilière est un processus par lequel un acheteur (flipper) acquiert un bien avec l’intention de le revendre ultérieurement. Il peut s’agir d’un bien résidentiel ou commercial. L’essentiel est de ne pas simplement acheter un bien à bas prix pour le revendre rapidement à un prix plus élevé. La réussite dépend de nombreux facteurs, de l’emplacement aux tendances actuelles du marché.

Les investisseurs immobiliers recherchent souvent des biens immobiliers en dessous de leur valeur marchande pour diverses raisons : il peut s’agir d’appartements négligés, de biens présentant des problèmes juridiques ou tout simplement de biens gravement négligés nécessitant une rénovation importante.

Quels facteurs influencent le succès d’une revente immobilière ?

Plusieurs aspects importants jouent un rôle majeur dans la rentabilité d’une entreprise :

L’emplacement est peut-être le facteur le plus important. Même si un appartement ou une maison représente un investissement important, mais qu’il est situé dans une zone prometteuse avec des infrastructures en développement, la demande pour ce type de biens augmentera.
État : Si des réparations importantes doivent être effectuées sur le bien, la marge sur ces compteurs peut être beaucoup plus élevée, mais les risques sont également considérables.
Il est important de pouvoir évaluer le type d’intervention nécessaire : réparations esthétiques ou structurelles. Si le bien ne nécessite que des travaux esthétiques (remplacement des sols, peinture des murs), vous réaliserez des économies substantielles et pourrez vendre le bien plus rapidement et avec une plus-value plus élevée. Il ne faut pas non plus oublier le facteur psychologique : de nombreux acheteurs accordent une grande importance à l’apparence du bien. Même si vous ne prévoyez pas de rénovations coûteuses, vous pouvez investir du temps et de l’argent pour rendre votre appartement ou votre maison plus attractif aux yeux d’un client potentiel.

Comment choisir le bon bien pour la revente ?

L’achat d’un appartement pour la revente est l’une des questions les plus importantes pour un investisseur immobilier débutant. Pour réussir une transaction d’achat et de vente, il est essentiel de comprendre quels biens valent la peine d’être acquis et pourquoi.

Consultez le prix au mètre carré. Un prix trop bas peut indiquer des problèmes de documents ou d’état technique. La résolution de ces problèmes peut vous coûter beaucoup de temps et d’argent. Des coûts trop élevés peuvent réduire les profits futurs. La meilleure option est d’acheter un bien légèrement moins cher que le prix du marché, mais sans investir trop dans des rénovations.

Comment augmenter la rentabilité de votre bien immobilier de revente ?

L’un des meilleurs moyens d’augmenter la valeur de votre maison est de la rénover avant de la vendre. Remplacez le papier peint par un revêtement plus neutre et moderne, rénovez la salle de bain, posez du linoléum ou du stratifié, repeignez les murs. Il est également important de prêter attention à la présentation du bien. De belles photos prises à la lumière naturelle donnent l’impression qu’un appartement ou une maison est bien plus attrayant qu’il ne l’est en réalité. En publiant une annonce sur les réseaux sociaux et en faisant appel à des services immobiliers professionnels, vous attirerez davantage d’acheteurs potentiels.

N’oubliez pas non plus la stratégie de prix. Un prix trop élevé risque de ne pas trouver rapidement un client. Un prix trop bas risque de perdre la différence. Il est préférable de fixer un prix légèrement supérieur à la moyenne du marché, avec une possibilité de négociation.

Risques liés à la revente immobilière et comment les éviter

Ce processus comporte plusieurs risques pouvant entraîner des pertes financières importantes :

Erreurs de planification budgétaire. Si les coûts d’achat, de réparation et de vente ne sont pas correctement calculés, le projet peut s’avérer non rentable. Il est important d’établir à l’avance un plan financier détaillé incluant toutes les dépenses possibles, telles que les taxes, les frais, les frais de transport, etc.
Nécessité de réparations coûteuses. Lors de l’achat d’un bien immobilier en vue de sa revente, il est important d’évaluer soigneusement son état. Une mauvaise estimation des coûts de réparation nécessaires peut entraîner des coûts supplémentaires. Pour éviter ce risque, nous recommandons de faire appel à des spécialistes expérimentés qui pourront effectuer une évaluation préliminaire de l’état du bien et établir un devis détaillé des réparations.
Fluctuations des prix du marché. Le marché immobilier est sujet à des fluctuations et les acheteurs peuvent subir des baisses de prix, notamment en période d’instabilité économique. Pour minimiser les risques, il est important d’étudier les tendances du marché et d’éviter de se retrouver pris dans une bulle spéculative. Privilégiez plutôt une vision à long terme.
Questions juridiques. Des documents incomplets, des dettes ou des litiges juridiques avec les anciens propriétaires sont des problèmes courants lors de la revente de biens immobiliers. Pour éviter ces risques, assurez-vous de bien examiner tous les documents relatifs à la propriété et de consulter un avocat si nécessaire afin d’identifier les problèmes potentiels.
Il est impossible de vendre un bien rapidement. Dans certains cas, la vente d’un bien prend du temps, ce qui augmente les coûts d’entretien, les taxes et autres frais.
Pour minimiser ce risque, il est important de choisir un bien offrant une bonne liquidité, de le présenter correctement et de mettre en place une stratégie marketing pour attirer les acheteurs.

Comment utiliser les investissements immobiliers pour générer un revenu de revente stable

Comme dans tout secteur, il est important d’élaborer une stratégie axée sur le long terme et non sur des transactions ponctuelles :

Pour commencer, il est conseillé de constituer un portefeuille immobilier. Cela implique d’acheter plusieurs biens puis de les revendre. Cela permet de répartir les risques.
Pour que les investissements immobiliers deviennent une source de revenus stable, il est important d’apprendre à gérer son temps et son budget. En planifiant avec précision les calendriers de réparation, en suivant toutes les dépenses et en réagissant rapidement aux variations de la demande, vous pouvez minimiser les pertes et réaliser des bénéfices, même dans un marché instable.
Un autre aspect important est la création d’une marque personnelle. En vous forgeant une réputation dans un secteur particulier ou auprès d’acheteurs potentiels, vous augmentez vos chances de réussite.

Conclusion

Investir dans l’immobilier n’est pas seulement un moyen de gagner de l’argent rapidement, c’est un processus complet qui exige attention, connaissances et approche stratégique. Pour minimiser les risques et maximiser les profits, il est important d’évaluer correctement les biens, d’effectuer des réparations professionnelles et de tenir compte des évolutions du marché et des spécificités juridiques. N’oubliez pas l’importance de la diversification et de l’élaboration d’une stratégie à long terme pour faire de l’achat et de la vente de biens immobiliers une source de revenus durable.

août 26, 2025