La inestabilidad económica obliga a los inversores a buscar formas más seguras de preservar y hacer crecer su capital. En períodos de alta volatilidad en los mercados financieros y máxima incertidumbre, los activos con un valor físico real cobran protagonismo. La propiedad inmobiliaria — es una de las opciones más atractivas y probadas, ya que se considera un activo confiable. Su fortaleza radica en su capacidad para resistir la inflación, proporcionar un ingreso pasivo regular y mantener su valor incluso en los momentos más turbulentos.
En este artículo analizaremos detalladamente por qué las inversiones en bienes raíces se consideran estratégicamente importantes y qué ventajas concretas ofrecen en tiempos de crisis.
¿Por qué la propiedad inmobiliaria es un activo confiable?
La propiedad inmobiliaria es un activo confiable gracias a su capacidad para mantener su valor en medio de la turbulencia externa. En 2008, cuando el mercado de valores de EE. UU. cayó un 38%, los precios de las propiedades residenciales cayeron en promedio un 19%, pero en 2012 ya estaban en alza. En el Reino Unido, el sector de buy-to-let mostró un aumento en el rendimiento del 9% anual, a pesar de la caída mundial.
Los instrumentos financieros pierden liquidez, mientras que los apartamentos, casas, estudios y propiedades comerciales siguen generando flujos de alquiler. Incluso durante la pandemia, el alquiler no desapareció, simplemente cambió: el subarriendo, el alquiler por días, los formatos flexibles siguen siendo demandados.
Rentabilidad y previsibilidad de la propiedad como activo
Los ingresos se componen de dos elementos: la apreciación del capital y los ingresos por alquiler. En Europa, el rendimiento anual promedio de las propiedades residenciales oscila entre el 3 y el 6%. En Berlín es del 3,2%, en Lisboa hasta el 5,5%, en Budapest el 6,1%.
Con un enfoque adecuado, el activo muestra un ingreso estable superior a los depósitos y comparable con los fondos conservadores. En medio del aumento de la inflación, la propiedad inmobiliaria protege el capital. Las tasas de alquiler se indexan y el precio por metro cuadrado aumenta junto con los precios al consumidor.
Riesgos de invertir en bienes raíces: algo que se puede gestionar
Existen riesgos en las inversiones inmobiliarias, pero son controlables. La debida diligencia legal de la propiedad, el análisis de la ubicación, la diversificación por tipos de activos reducen la amenaza de pérdidas.
El mercado inmobiliario muestra menos volatilidad que el de valores. El índice MSCI IPD Global Annual Property Fund durante 10 años ha tenido una desviación estándar del 5,6%, mientras que el S&P 500 ha superado el 15%.
¿Por qué la estrategia es más importante que el capital?
El inversor principiante utiliza diferentes enfoques de entrada. La estrategia de flip-reventa es adecuada en mercados activos. Buy-to-let funciona como un modelo a largo plazo, generando un flujo mensual. Value-add se aplica en la reconstrucción de propiedades obsoletas y su posterior capitalización.
El apalancamiento financiero aumenta los ingresos. Con un LTV del 70%, un aumento del valor de la propiedad del 10% genera una ganancia en el capital invertido de más del 30%, gracias al uso de capital prestado.
Por qué es crucial considerar la ubicación geográfica de las propiedades
La propiedad inmobiliaria como activo seguro se manifiesta a través de la diversificación internacional. En Austria, la protección de los derechos de propiedad se combina con una alta liquidez, en Georgia hay un registro simplificado. En los EAU, se permite el alquiler sin impuestos.
Una habitación en París genera un 4,1% de ingresos, un estudio en Tbilisi hasta un 8%, un apartamento en Dubai un 6,5% con alta liquidez. Este modelo funciona tanto en mercados desarrollados como en economías emergentes.
¿Qué debe tener en cuenta un inversor principiante?
El primer paso hacia inversiones exitosas es comprender los factores que influyen en los ingresos y la estabilidad del activo. El inversor principiante analiza no solo el precio, sino también las perspectivas a largo plazo del activo.
Antes de comenzar a invertir en bienes raíces, es importante tener en cuenta:
- el nivel de rentabilidad en la región (por ejemplo, Letonia — 5%, República Checa — 4,2%);
- la infraestructura y accesibilidad de transporte del activo;
- el tipo de propiedad: apartamentos, estudios, viviendas, comercios;
- regulaciones del mercado (impuestos, restricciones de alquiler, licencias);
- el potencial de crecimiento de la ubicación (nuevas carreteras, universidades, clusters empresariales);
- la estacionalidad de la demanda de alquiler (zonas turísticas, ciudades universitarias);
- la probabilidad de vacantes (hasta un 15% en países de Europa del Este).
Esta evaluación integral ayuda a evitar errores comunes y a elegir una inversión con resultados predecibles. Cuanto más profundo sea el análisis, mayor será la probabilidad de obtener ingresos estables y preservar el capital. Esta verificación reduce el riesgo y aumenta la eficacia de las inversiones.
¿Cómo lidiar con la inflación?
La propiedad residencial y comercial sirve como un sólido refugio para el capital. Es capaz de redistribuir el impacto de la inflación a favor del inversor. A diferencia del dinero, que pierde poder adquisitivo, los metros cuadrados se valorizan, especialmente cuando la oferta es limitada.
En Alemania, el índice de precios de la vivienda aumentó más del 65% entre 2010 y 2023. En ese mismo período, en EE. UU. — casi un 75%, mientras que el índice de inflación fue de alrededor del 32%. Se observa una dinámica similar en Turquía, España, Polonia.
La inflación aumenta el costo de construcción, y por lo tanto el precio final de los activos. En el caso de alquileres a largo plazo, los contratos permiten ajustes según el índice, compensando el aumento de los precios al consumidor.
La propiedad inmobiliaria — un pilar para el crecimiento financiero
Los beneficios de invertir en bienes raíces van más allá de los ingresos y la estabilidad. Este activo se integra en cualquier estrategia financiera: desde la acumulación de capital hasta la planificación de la jubilación.
Las propiedades se convierten en garantías para otras transacciones, forman parte activa del balance, refuerzan las posiciones al obtener financiamiento. El uso de crédito bancario con garantía hipotecaria reduce el costo de los fondos prestados, permitiendo la escalabilidad.
La característica distintiva es que el activo genera ingresos y una plataforma para otras inversiones. Por lo tanto, la propiedad es un activo confiable no solo en sí mismo, sino también como un pilar para el crecimiento financiero.
¿La propiedad inmobiliaria es un activo confiable?
Sí. Un activo capaz de sobrevivir a las fluctuaciones, gestionar riesgos, proteger el capital y generar ingresos. Este instrumento ha demostrado su confiabilidad en crisis, ha enfrentado la inflación y se ha adaptado a los cambios en el consumo. Las inversiones son atractivas tanto para principiantes como para inversores experimentados. No solo es una forma de ganar dinero, sino también parte de una cartera estable.
