Waarom is vastgoed een betrouwbare investering?

Bij investeren in commercieel vastgoed gaat het niet alleen om het kopen van een gebouw, maar ook om het creëren van een stabiele inkomstenbron. Het is een kans om industriële en andere gebouwen te transformeren tot activa die voor u werken, winst genereren en financiële stabiliteit garanderen.

Waarom investeren in kantoren, winkelcentra en magazijnen?

Investeren in commercieel vastgoed biedt de mogelijkheid om te opereren in een dynamische economie waarin kantoren, magazijnen en winkelcentra duurzame inkomstenbeleggingen worden. Deze investeringen zijn niet alleen ‘beton en glas’; Ze vormen een fundamenteel onderdeel van de economische infrastructuur. Kantoorgebouwen worden knooppunten van economische activiteit, winkelcentra worden de slagaders van de consumentenvraag en magazijnen worden onzichtbare maar essentiële schakels in de toeleveringsketen.

Kantoren zijn in alle economieën gewild, maar vooral op prestigieuze locaties waar bedrijven zich willen vestigen. Winkelcentra fungeren daarentegen als concentraties van consumentenbelangen, terwijl magazijnen zorgen voor een continue goederenstroom. Samen bieden deze instellingen een verscheidenheid aan beleggingsmogelijkheden met verschillende rendementen en risico’s.

De belangrijkste soorten bedrijfspanden: van kantoren tot warenhuizen

Denk na over de soorten onroerend goed waarin u kunt investeren.

Kantoorruimte

Bedrijven, van kleine teams tot grote ondernemingen, hebben professionele werkplekken nodig. Representatieve kantoren in het stadscentrum zijn niet alleen een kwestie van uitstraling, maar ook van gemak voor werknemers en klanten. Ook flexibele kantoorruimtes, zoals coworking-ruimtes, worden steeds populairder en zorgen ervoor dat kleine bedrijven mobiel blijven.

Belangrijke factoren voor winstgevendheid zijn de ligging en de nabijheid van infrastructuur. Kantoren in winkelgebieden kunnen een constante stroom aan huurders opleveren, waardoor ze winstgevend zijn voor investeerders.

winkelcentra

Een ontmoetingsplaats voor actieve shoppers, waar ze niet alleen winkelen, maar ook een leuke tijd beleven. De verscheidenheid aan huurders, van modeboetieks tot grote supermarkten, zorgt ervoor dat de risico’s voor eigenaren worden beperkt en dat hun inkomsten stabiel zijn.

Vastgoedeigenaren profiteren van de groeiende consumentenvraag, wat vooral belangrijk is in economisch actieve gebieden, met name Moskou en Sint-Petersburg. Daar kan het maandelijkse aantal bezoekers van grote winkelcentra tussen de 1,5 en 2 miljoen mensen bedragen. In 2022 trok het winkelcentrum Aviapark in Moskou meer dan 50 miljoen bezoekers, wat aantoont dat er nog steeds interesse is in het winkelcentrum en dat het een hoge winstgevendheid biedt voor investeerders.

magazijnen

Het “hart” van de moderne logistiek. Door de snelle ontwikkeling van e-commerce zijn magazijnen onmisbaar geworden in de toeleveringsketen. Ze zorgen niet alleen voor de opslag van goederen, maar ook voor de distributie ervan, zodat bedrijven hun bestellingen snel bij de klant kunnen afleveren. Magazijnen vormen een aantrekkelijk investeringsobject, vooral in tijden van economische groei wanneer de vraag naar logistieke diensten toeneemt.

Voordelen en risico’s van beleggen in commercieel vastgoed

Om een ​​weloverwogen beslissing te kunnen nemen, moeten investeerders op de hoogte zijn van alle voordelen en risico’s van beleggen.

Winstgevendheid, stabiliteit en kapitalisatie

In tegenstelling tot woningen bieden commerciële panden een stabieler inkomen vanwege de langlopende huurovereenkomsten met huurders. Uit statistieken blijkt dat er specifieke rendementen van 8 tot 12% per jaar behaald kunnen worden, afhankelijk van het type vastgoed en de locatie.

Eén van de belangrijkste voordelen is de kapitalisatie van de investering. Naarmate de prijs per vierkante meter stijgt, stijgt ook de waarde van activa, waardoor investeerders hun kapitaal kunnen vergroten zonder extra kosten.

Onvoorspelbaarheid van huurders en marktschommelingen

De sector heeft ook zijn nadelen. De onvoorspelbaarheid van huurders is een van de grootste risicofactoren. Als een klant afhaakt of niet meer betaalt, kan dit een negatieve impact hebben op de omzet. Marktschommelingen en economische crises kunnen ook van invloed zijn op de ruimtekosten. Het is belangrijk om bij het nemen van een investeringsbeslissing rekening te houden met al deze indicatoren.

Een lijst met de belangrijkste risico’s van beleggen in commercieel vastgoed:

1. Faillissement. In 2023 kampte ongeveer 20% van de huurders in Rusland met financiële problemen. Dit leidde tot een stijging van 15% in het aantal wanbetalingen van huur ten opzichte van het voorgaande jaar.
2. Marktschommelingen. Tijdens de economische crisis van 2020 daalden de prijzen met 10 tot 15%.
3. Hoge onderhoudskosten. De gemiddelde onderhoudskosten voor een kantoorgebouw in Moskou bedragen ongeveer 3.000 roebel per vierkante meter per jaar. Dit is inclusief nutsvoorzieningen, reparaties en beveiliging, en kan de winst aanzienlijk verlagen.

Hoe kiest u een pand voor commerciële vastgoedinvesteringen?

Locatie is de basis voor succes. Het kiezen van een locatie in het stadscentrum of in een ontwikkelingsgebied kan een aanzienlijke impact hebben op uw winstgevendheid. Een goede locatie trekt huurders aan en zorgt voor een hoge bezettingsgraad.

Voorbeelden van succesvolle investeringen zijn onder meer panden in de buurt van belangrijke vervoersknooppunten, zoals metro’s, treinstations of belangrijke kruispunten van wegen, maar ook in de buurt van haltes van het openbaar vervoer. Deze locaties trekken huurders aan omdat ze goed bereikbaar zijn voor werknemers en klanten. Dit is vooral belangrijk voor kantoor- en winkelruimtes.

Kantoorgebouwen in de buurt van de Moskouse metro kennen een hoge bezettingsgraad dankzij het goede openbaar vervoer. Winkelcentra in de buurt van grote vervoersknooppunten trekken bovendien grotere stromen bezoekers.

Type huurders en inkomensstabiliteit

Om succesvol te investeren in commercieel vastgoed, is het belangrijk om te weten wie de panden gaat huren. Langlopende contracten met betrouwbare mensen helpen risico’s te minimaliseren. Kantoorruimtes die gebruikt worden door bekende bedrijven, winkelruimtes die verhuurd worden aan winkelketens of magazijnen die verhuurd worden aan grote logistieke bedrijven zorgen voor een stabiel inkomen.

Een stap naar een stabiele toekomst

Financiële investeringen in niet-residentiële gebouwen bieden de mogelijkheid om duurzame inkomsten te genereren, een stabiele toekomst te garanderen en de waarde van activa te verhogen. Competente investeringen in commercieel vastgoed vereisen een zorgvuldige aanpak, risicoanalyse en de selectie van geschikte panden. Maar voor degenen die de uitdaging aan willen gaan, kan dit pad leiden tot financiële onafhankelijkheid. De kans om deel uit te maken van dit dynamische vakgebied mag u niet missen.

Kantoren, magazijnen en andere ruimtes zijn altijd beschouwd als een hoeksteen van stabiele investeringen, in staat om passief inkomen te genereren en kapitaal te beschermen tegen inflatie. Echter, de moderne markt verandert voortdurend en biedt zowel nieuwe kansen als verborgen risico’s. Voordat u een beslissing neemt, is het belangrijk om te begrijpen of investeren in commercieel vastgoed de moeite waard is en welke factoren moeten worden overwogen voor een succesvolle investering. Laten we dit in het artikel bekijken.

Potentieel en logica van investeringen

In 2024 registreerden analisten van Knight Frank een stijging van de investeringen in commerciële ruimtes met 9% in vergelijking met de vorige periode. De belangrijkste stroom gaat naar winkelruimtes, magazijncomplexen en straatwinkels. De investeerder kiest niet voor het “type object”, maar voor de formule: investeringen – huur – stabiel inkomen – kapitalisatie.

Bij de evaluatie is het belangrijk om het rendement van commercieel vastgoed in overweging te nemen. Bijvoorbeeld, de huur van een kantoor in het zakendistrict van Moskou (klasse B+) levert een rendement op van 9 tot 12% per jaar. In regio’s varieert dit van 11 tot 14%, afhankelijk van de locatie, de staat van het object en de huurder.

Voor- en nadelen van commercieel vastgoed: is het de moeite waard om erin te investeren

De parameters van risico en rendement zijn niet symmetrisch. Een formele benadering werkt hier niet – het gaat om de levende wiskunde van het object, de bedrijfsomgeving en de strategie.

Voordelen:

1. Hoog rendement in vergelijking met residentiële objecten – 3-5 p.p. hoger.
2. Mogelijkheid tot langdurige verhuur aan zakelijke huurders.
3. Transparante terugverdientijd – meestal 7-10 jaar, soms minder bij een succesvolle doorverkoop.
4. Beheersbaarheid: verhuurlocaties zijn gemakkelijker aan te passen aan de strategie (herprofilering, onderverhuur, herontwikkeling).

Nadelen:

1. Hoge toetredingsdrempel – startinvesteringen beginnen vanaf 8-12 miljoen roebel in miljoenensteden.
2. Afhankelijkheid van de zakelijke cyclus en de macro-economie.
3. Leegstandsrisico – tot 25% van de objecten in kleine steden staan langer dan 3 maanden leeg.
4. Vereisten voor actief beheer – huurders stellen vaak technische en operationele eisen.

Een objectieve beoordeling van de voor- en nadelen vormt een realistisch beeld van de investeringen en helpt illusies bij de start te vermijden. Alleen een weloverwogen afweging van de voordelen en risico’s leidt tot een stabiel investeringsresultaat.

Strategie is geen “kopen en vergeten”

De keuze van het object en de doelen bepalen niet alleen het inkomen, maar ook het type beheer. Is het de moeite waard om te investeren in commercieel vastgoed? Ja, als u bereid bent om effectieve strategieën toe te passen.

Dit kunnen zijn:

1. Langdurige verhuur. Vaak gebruikt in kantoren, productie- en logistieke objecten. Geschikt wanneer er een grote huurder is. Voorbeeld: de verhuur van het logistieke complex van Wildberries in de regio Moskou – terugverdientijd ongeveer 8 jaar.
2. Doorverkoop. Werkt bij een tekort aan ruimte in snelgroeiende locaties. Bijvoorbeeld, van 2022 tot 2024 steeg de gemiddelde marktprijs per vierkante meter kantoorruimte in Jekaterinenburg met 16%. Doorverkoop na cosmetische renovatie levert een kapitaalgroei op tot 20%.
3. Functionele herontwikkeling. Straatwinkels worden vaak omgezet in cafés, coworkingruimtes, mini-kantoren – een strategie die geschikt is bij goede doorloop en een gebrek aan specifieke diensten.
4. Gemengd model. Combinatie van verhuur en latere verkoop na 3-5 jaar. Gebruikt bij onvolledige bezetting of bij verwachte marktgroei.

Elke strategie vereist een duidelijke berekening van termijnen, middelen en voorwaarden om het inkomen te maximaliseren. Een flexibele combinatie van verschillende benaderingen zorgt voor aanpassing van de portefeuille aan veranderende marktomstandigheden en investeerdersdoelen.

Is het de moeite waard om te investeren in commercieel vastgoed vanuit oogpunt van rendement en winstgevendheid

De analyse van elk object begint met de vraag: wat is de terugverdientijd van commercieel vastgoed in de huidige marktcyclus? Een standaard kantoor van 120 m² in Sint-Petersburg met een gemiddelde huurprijs van 2.000 roebel/m²/maand genereert een inkomen van 240.000 roebel per maand. De jaaromzet bedraagt 2,88 miljoen roebel. Bij een aankoopprijs van 26 miljoen roebel zal de terugverdientijd ongeveer 9 jaar bedragen, exclusief belastingen en onderhoudskosten.

De opbrengst van commercieel vastgoed in straatwinkels (bij volledige bezetting) varieert tussen 10-14%. Echter, met een ankerhuurder en goed beheer kan dit oplopen tot 18%. Ter vergelijking: het gemiddelde rendement op bankdeposito’s in 2025 is ongeveer 9,25%.

Commerciële ruimtes: details die succes bepalen

De oppervlakte van een object is niet alleen vierkante meters, maar ook context. 80 m² op een drukke locatie in Krasnodar zal meer opleveren dan 200 m² in een industriezone in Vladivostok. Het succesformulier komt voort uit de locatie, het verkeer, de staat van het pand en het profiel van de huurder.

De meest gevraagde objecten van commercieel vastgoed bevinden zich op locaties met een intensieve stroom en ontwikkelde infrastructuur. Bijvoorbeeld, Taganskaya Street in Moskou heeft een dagelijkse passantenstroom tot 12.000 mensen – het huren van een pand hier zorgt voor stabiel inkomen met minimale risico’s op leegstand.

Het is belangrijk om de juridische zuiverheid van het object en de benodigde vergunningen in overweging te nemen. Elke investeerder moet dit aspect controleren tijdens het uitgebreide bedrijfsonderzoek.

Hoe een investeerder een commercieel object kiest

Bij de analyse van een project is niet alleen het potentiële inkomen belangrijk, maar ook de overeenstemming met doelen, risiconiveau en beheermogelijkheden.

Checklist voor de evaluatie van een bedrijfsactivum:

1. Locatie: nabijheid van het centrum, bereikbaarheid, voetgangersverkeer.
2. Type object: kantoor, winkelruimte, magazijn, coworking, aparthotel.
3. Staat: niveau van renovatie, technische installaties, gevel.
4. Profiel van de huurder: groot bedrijf, lokaal merk, servicebedrijven.
5. Contractvoorwaarden: huurtermijn, indexering, borg, huurvrije periodes.
6. Juridische zuiverheid: eigendomsrecht, afwezigheid van lasten.
7. Opbrengst: werkelijke huurprijs, beheerskosten, belastingen.
8. Groei potentieel: stedelijke ontwikkeling, infrastructuurontwikkeling, vraag.
9. Exitstrategie: doorverkooptermijn, liquiditeit, potentieel rendement.
10. Concurrentieniveau: saturatie op locatie, aanwezigheid van vergelijkbare objecten.

Een nauwkeurige afstemming van alle punten maakt het mogelijk om een beheersbaar model op te zetten met voorspelbaar inkomen en geminimaliseerde risico’s. Een fout op elk van de stadia leidt tot verlies van liquiditeit en winstgevendheid.

Markt en risico’s

Commercieel vastgoed als investering is afhankelijk van marktschommelingen. Bouwtempo’s, hypotheekrente, belastingdruk en consumentenactiviteit bepalen hoe stabiel het segment is.

De kantorenmarkt in Rusland laat in 2025 een bescheiden groei zien – op het niveau van 3,7%. Ondertussen blijft het segment van magazijnvastgoed leidend in vraag: Amazon, Ozon en Wildberries blijven hun logistieke ruimtes uitbreiden.

Belangrijke risico’s zijn leegstand, inflatie, afname van de koopkracht van huurders. Het beheer van het object vereist een professionele aanpak: van het correct afsluiten van een contract tot regelmatig technisch onderhoud.

Dus is het de moeite waard om te investeren in commercieel vastgoed?

Dus, is het de moeite waard om te investeren in commercieel vastgoed? Het antwoord hangt af van uw doelen, planningshorizon en bereidheid om actief het proces te beheren. Commerciële objecten zijn niet alleen ruimtes, maar activa die inkomen genereren, een duidelijke strategie en diepgaande analyse vereisen. Zonder een duidelijk plan en begrip van de markt garandeert zelfs de meest aantrekkelijke locatie geen winst.