A instabilidade econômica leva os investidores a procurar maneiras mais confiáveis de preservar e aumentar seu capital. Em períodos de alta volatilidade nos mercados financeiros e incerteza máxima, os ativos com valor físico real se destacam. O imóvel — é uma das opções mais atraentes e testadas, pois é considerado um ativo confiável. Sua força está na capacidade de resistir à inflação, fornecer uma renda passiva regular e manter seu valor mesmo nos tempos mais turbulentos.
Neste artigo, examinaremos detalhadamente por que os investimentos em imóveis são considerados estrategicamente importantes e quais vantagens específicas eles oferecem em tempos de crise.
Por que o imóvel é um ativo confiável?
O imóvel é um ativo confiável devido à sua capacidade de manter seu valor em meio à turbulência externa. Em 2008, quando o mercado de ações dos EUA caiu 38%, os preços dos imóveis residenciais caíram em média 19%, mas em 2012 já estavam em alta. No Reino Unido, o setor buy-to-let mostrou um aumento de rendimento de 9% ao ano, apesar da recessão global.
Os instrumentos financeiros perdem liquidez, enquanto apartamentos, casas, estúdios e propriedades comerciais continuam gerando fluxo de aluguel. Mesmo durante a pandemia, o aluguel não desapareceu — ele mudou: sublocação, aluguel por temporada, formatos flexíveis permaneceram em demanda.
Rentabilidade e previsibilidade do imóvel como ativo
O lucro é composto por dois elementos: valorização do capital e renda de aluguel. Na Europa, o rendimento médio anual de propriedades residenciais varia de 3 a 6%. Em Berlim — 3,2%, em Lisboa — até 5,5%, em Budapeste — 6,1%.
Com uma abordagem correta, o ativo proporciona um ganho estável superior aos depósitos e comparável aos fundos conservadores. Em meio ao aumento da inflação, o imóvel protege o capital. As taxas de aluguel são indexadas, e o preço por metro quadrado aumenta junto com os preços ao consumidor.
Riscos do investimento em imóveis — algo que pode ser controlado
Os riscos dos investimentos imobiliários existem, mas podem ser controlados. A due diligence do imóvel, análise da localização, diversificação por tipos de ativos reduzem a ameaça de queda.
O mercado imobiliário demonstra menor volatilidade do que o de ações. O índice MSCI IPD Global Annual Property Fund mostrou um desvio padrão de 5,6% ao longo de 10 anos, enquanto o S&P 500 — mais de 15%.
Por que a estratégia é mais importante do que o capital?
O investidor iniciante utiliza diferentes abordagens. A estratégia flip-resale é adequada em mercados ativos. O buy-to-let funciona como um modelo de longo prazo, proporcionando um fluxo mensal. O value-add é aplicado na reconstrução de propriedades obsoletas e sua subsequente valorização.
A alavancagem financeira aumenta o lucro. Com um LTV de 70%, um aumento de 10% no valor da propriedade gera lucro sobre o capital investido de mais de 30%, graças ao uso de capital emprestado.
Por que é crucial considerar a localização dos imóveis?
O imóvel como um ativo seguro se manifesta por meio da diversificação internacional. Na Áustria, a segurança dos direitos do proprietário se combina com alta liquidez, na Geórgia — registro simplificado. Nos Emirados Árabes Unidos — aluguel isento de impostos.
Um quarto em Paris gera 4,1% de rendimento, um estúdio em Tbilisi — até 8%, um apartamento em Dubai — 6,5% com alta liquidez. O modelo funciona tanto em mercados desenvolvidos quanto em economias em desenvolvimento.
O que é importante para o investidor iniciante considerar?
O primeiro passo para investimentos bem-sucedidos é entender os fatores que afetam o retorno e a estabilidade do ativo. O investidor iniciante analisa não apenas o preço, mas também as perspectivas do imóvel a longo prazo.
Antes de começar a investir em imóveis, é importante considerar:
- o nível de rentabilidade na região (por exemplo, Letônia — 5%, República Tcheca — 4,2%);
- infraestrutura e acessibilidade de transporte do imóvel;
- status da propriedade: apartamentos, estúdio, residencial, comercial;
- regulamentações de mercado (impostos, restrições de locação, licenciamento);
- potencial de crescimento da localização (novas estradas, universidades, clusters empresariais);
- sazonalidade da demanda de aluguel (zonas turísticas, cidades universitárias);
- probabilidade de vacância (até 15% em países da Europa Oriental).
Essa avaliação abrangente ajuda a evitar erros comuns e a escolher um investimento com resultados previsíveis. Quanto mais profunda a análise, maior a chance de obter uma renda estável e preservar o capital. Essa verificação reduz o risco e aumenta a eficácia dos investimentos.
Como lidar com a inflação?
A propriedade residencial e comercial serve como uma base sólida para o capital. Ela é capaz de redistribuir o impacto da inflação a favor do investidor. Ao contrário do dinheiro, que perde poder de compra, os metros quadrados se valorizam, especialmente com oferta limitada.
Na Alemanha, o índice de preços dos imóveis aumentou mais de 65% de 2010 a 2023. No mesmo período nos EUA — quase 75%, enquanto o índice de inflação foi de cerca de 32%. Uma dinâmica semelhante é observada na Turquia, Espanha, Polônia.
A inflação aumenta o custo da construção, e, portanto, o preço final das propriedades. Nos contratos de aluguel a longo prazo, ajustes indexados compensam o aumento dos preços ao consumidor.
Imóveis — um ponto de apoio para o crescimento financeiro
As vantagens dos investimentos em imóveis vão além do rendimento e da estabilidade. Esse ativo se integra a qualquer estratégia financeira: desde acumulação de capital até planejamento de aposentadoria.
As propriedades se tornam garantias para outras transações, formam uma parte ativa do balanço, fortalecem as posições na obtenção de financiamento. O uso de crédito bancário com garantia imobiliária reduz o custo dos empréstimos, permitindo a escalabilidade.
A peculiaridade está no fato de que o ativo gera renda e uma plataforma para outros investimentos. Assim, a propriedade é um ativo confiável não apenas por si só, mas também como um ponto de apoio para o crescimento financeiro.
Imóveis — um ativo confiável?
Sim. Um ativo capaz de resistir a flutuações, gerenciar riscos, proteger o capital e gerar renda. Este instrumento provou sua confiabilidade em crises, lidou com a inflação e se adaptou às mudanças de consumo. Os investimentos são interessantes tanto para iniciantes quanto para investidores experientes. Não é apenas uma forma de ganhar dinheiro, mas também parte de uma carteira de investimentos sustentável.
Os arrendamentos de curta duração através de plataformas como o Airbnb continuam a atrair investidores, especialmente em cidades com elevada intensidade turística. O boom do turismo pós-pandemia está de volta em força e o destino é agora uma ferramenta lucrativa para gerar receitas elevadas. Por exemplo, arrendar um apartamento por uma ou duas semanas pode gerar três vezes mais rendimentos do que uma renda mais longa, especialmente se o imóvel estiver localizado numa zona com infraestruturas e transportes desenvolvidos. É importante considerar os riscos envolvidos: custos de gestão elevados, manutenção periódica do imóvel e possíveis restrições legais que podem reduzir a atratividade dos arrendamentos de curta duração.
As estratégias de investimento imobiliário em 2024 são diversificadas e oferecem inúmeras oportunidades de geração de rendimento. Arrendamentos de curta duração, investimentos em novos edifícios e espaços comerciais: todas estas abordagens podem dar frutos se forem devidamente analisadas e planeadas. O sucesso depende da compreensão das condições económicas atuais e da escolha do imóvel certo para investir. É tempo de estudar o mercado e tentar investir para alcançar a liberdade e a estabilidade financeira.