Europäische Immobilien für Investoren: Chancen, Risiken und Auswahlkriterien

Investitionen in Gewerbeimmobilien während der Bauphase bleiben weiterhin eine der attraktivsten Kapitalanlagemöglichkeiten. Dies ist nicht nur ein Trend, sondern eine bewährte Strategie. Daten zeigen, dass fast die Hälfte der russischen Investoren im Jahr 2024 ihr Geld lieber in im Bau befindliche Objekte investiert hat. Und das nicht umsonst: Der Kauf von Quadratmetern zu Baubeginn kann zu einer Wertsteigerung von 20-30% in nur 1-2 Jahren führen. Zum Beispiel kann ein Objekt, das in der Baugrube 120.000 Rubel pro Quadratmeter kostet, nach Fertigstellung und Ausbau bereits für 170-180.000 Rubel verkauft werden.

In diesem Artikel werden wir ausführlich darüber berichten, wie man in den Bau von Gewerbeimmobilien investiert. Der Inhalt wird für Einsteiger-Investoren interessant sein.

Warum entscheiden sich Bauträger und Investoren für den primären Markt für Gewerbeimmobilien?

Die Attraktivität von Investitionen in im Bau befindliche Gewerbeimmobilien wird durch mehrere Faktoren bestimmt:

1. Hohe Rentabilität. Die durchschnittliche jährliche Rendite für Büroflächen in Moskau beträgt 11,5%, für Einzelhandelsflächen 9%, für Lagerflächen 12,3% und für Hotels ab 13%. Diese Zahlen machen Gewerbeimmobilien zu einem ernsthaften Konkurrenten für andere Anlageinstrumente.
2. Beträchtlicher Wertzuwachs des Objekts. Im Bau befindliche Immobilien gehören zu den am dynamischsten wachsenden Vermögenswerten. Die durchschnittliche Fertigstellungsdauer eines Gewerbebauprojekts im Jahr 2023 betrug etwa 16 Monate, und in dieser Zeit stieg der Wert des Objekts um 25-45%. Besonders deutlich ist das Wachstum in defizitären und aufstrebenden Regionen wie dem Süden Moskaus, dem Zentrum von Jekaterinburg, Kasan oder Krasnaja Poljana.
3. Potenzial für langfristige Rentabilität. Ein gut gewähltes Objekt kann sich bereits in 7-8 Jahren amortisieren, wobei seine Nutzungsdauer mehr als 30 Jahre betragen kann, was über viele Jahre hinweg stabile Einnahmen garantiert.

Hauptstrategien für Investitionen: Wie man in den Bau von Gewerbeimmobilien investiert

Erfolgreiche Investitionen sind immer das Ergebnis einer durchdachten Strategie. Im Bereich des Gewerbeimmobilienbaus sind drei Ansätze am weitesten verbreitet:

1. Kauf zur späteren Vermietung. Diese Strategie beinhaltet den Erwerb eines Objekts in der Vorphase oder bereits fertigen Phase, um einen stabilen passiven Einkommensstrom aus Mietzahlungen zu erzielen. Geeignet für Investoren, die auf langfristige Perspektiven und regelmäßige Cashflows ausgerichtet sind.
2. Spekulativer Verkauf. Der Investor kauft ein Objekt in den frühen Bauphasen (zum Beispiel in der Baugrube) und verkauft es näher am Projektabschluss. Ziel ist es, den Gewinn durch den Preisunterschied zu maximieren, der sich durch die zunehmende Fertigstellung des Objekts und den Anstieg seines Marktwerts ergibt.
3. Hybridansatz. Kombiniert Elemente der ersten beiden Strategien. Der Investor investiert in ein im Bau befindliches Objekt, vermietet es nach Fertigstellung für laufende Einnahmen und verkauft es dann, wenn der Immobilienwert das gewünschte Niveau erreicht.

Wie investiert man in den Bau von Gewerbeimmobilien? Die Wahl der Strategie hängt von Ihrem Anlagehorizont, Ihrer Risikobereitschaft und Ihrer Rolle im Projekt ab (privater Investor oder Teilnehmer an einem Investmentfonds).

Was bestimmt den Wert von Gewerbeimmobilien: Liquidität und Rentabilität

Um eine Investition erfolgreich zu gestalten, ist es wichtig zu verstehen, was ein Objekt liquide (also leicht verkäuflich) und rentabel macht. Diese Parameter hängen von drei Schlüsselfaktoren ab:

1. Lage. Die Lage ist wahrscheinlich das wichtigste Kriterium. Ein Objekt in der Nähe der U-Bahn, in einem Geschäftsviertel oder in einem stark wachsenden Viertel wird immer attraktiver sein. Zum Beispiel zeigen Einzelhandelsflächen in Wohnkomplexen der Komfortklasse mit eigenem Eingang und hohem Verkehrsaufkommen eine Liquidität von über 80%. Gleichzeitig können Büros in Businessparks ohne gute Verkehrsanbindung an Attraktivität verlieren.
2. Art des Raums. Die Nachfrage nach verschiedenen Formaten von Gewerbeimmobilien variiert. Zum Beispiel übersteigt die Nachfrage nach Lagerflächen im Format „last mile logistics“ (für die Lieferung auf der „letzten Meile“) konstant das Angebot in Metropolen, was sie sehr gefragt macht.
3. Infrastruktur. Eine gut entwickelte umgebende Infrastruktur, einschließlich Verkehrsknotenpunkte, öffentlicher Verkehrsmittel und Nähe zu Wohngebieten, erhöht die Anlageattraktivität des Objekts erheblich.

Ein sorgfältig ausgewähltes Objekt ist nicht nur ein Gebäude, sondern eine strategische Investition mit klarer Rentabilität und einer klaren Ausstiegsstrategie.

Wie man in den Bau von Gewerbeimmobilien mit minimalen Risiken investiert

Investitionen in den Bau von Gewerbeimmobilien, obwohl vielversprechend, sind mit bestimmten Risiken verbunden. Diese Risiken können jedoch erheblich reduziert werden, wenn ein systematischer Ansatz verfolgt wird:

1. Dokumentenprüfung. Stellen Sie sicher, dass alle Baugenehmigungen und erforderlichen technischen Dokumente vorhanden sind. Das Fehlen oder die Unvollständigkeit von Dokumenten kann zum Stillstand des Projekts führen.
2. Kostenprüfung. Überprüfen Sie die Kostenberechnungen sorgfältig auf überhöhte Zahlen. Unbegründete Ausgaben können Ihren Gewinn erheblich schmälern.
3. Zeitkontrolle. Verzögerungen im Bauplan führen zu höheren Kosten und einem Verlust potenzieller Einnahmen.
4. Realistische Rentabilitätsbewertung. Verlassen Sie sich nicht auf übertriebene Marketingversprechen. Überprüfen Sie die tatsächlichen Mietpreise und die Nachfrage in der gewählten Lage. Wenn beispielsweise die angegebene Rentabilität auf einem Mietpreis von 3000 Rubel/m² basiert und der tatsächliche Preis in der Lage 1800 Rubel/m² beträgt, wird die Rentabilität des Objekts um die Hälfte sinken.
5. Angemessener Preis. Eine Investition zu einem überhöhten Preis pro Quadratmeter verringert das Potenzial für den Wertzuwachs Ihres Kapitals.

Die eigentliche Arbeit eines Investors beginnt mit der Überprüfung der Zahlen, nicht mit dem Studium von Werbebroschüren. Jeder angegebene Preis oder Satz muss einer gründlichen Analyse und Überprüfung unterzogen werden.

Auswahl des Formats: Wann werden Quadratmeter zu einem Vermögenswert

Die Wahl des Formats für Gewerbeimmobilien bestimmt nicht nur die anfängliche Rentabilität, sondern auch das Wachstumspotenzial Ihres Kapitals. Heute gibt es auf dem Markt ein erhöhtes Interesse an folgenden Formaten:

• Büros der Klasse B+ mit flexibler Raumaufteilung. Ihre Mietpreise liegen zwischen 1600 und 2200 Rubel/m², und die Amortisationszeit beträgt ab 7 Jahre. Die Flexibilität der Raumplanung macht sie für eine breite Palette von Mietern attraktiv.
• Lagerflächen im Format last mile logistics. Die Nachfrage nach solchen Objekten übersteigt konstant das Angebot, insbesondere in Großstädten, was sie zu sehr gefragten Investitionen macht.
• Einzelhandelsflächen im Format Straßenhandel. Diese Flächen, die sich an Orten mit hohem Verkehrsaufkommen befinden, zeichnen sich durch schnelle Vermietung oder Verkauf und einen stabilen Einkommensstrom aus.
• Hotelgeschäft. Dies ist ein Bereich mit wachsendem Inlandstourismus, insbesondere in Regionen wie Altai, Kaliningrad, Kasan. Die Rentabilität solcher Projekte kann ab 6 Jahren beginnen.

Jedes Format erfordert eine detaillierte Berechnung und Analyse. Der Investor arbeitet nicht mit einer „schönen Fassade“, sondern mit einer klaren Matrix von Kennzahlen. Besonderes Augenmerk sollte auf das professionelle Asset-Management gelegt werden, denn ohne dieses kann selbst das rentabelste Objekt einen erheblichen Teil seines Potenzials verlieren.

Wie man in den Bau von Gewerbeimmobilien investiert: Aufbau eines ausgewogenen Portfolios

Die Bildung eines Anlageportfolios im Bereich des Gewerbeimmobilienbaus erfordert eine Diversifizierung nicht nur nach Objekttypen, sondern auch nach ihren Fertigstellungsphasen.

Ein ausgewogener Ansatz kann Folgendes umfassen:

1. Projekte auf der Stufe des Grundstücks: Bieten das höchste Wertsteigerungspotenzial, sind jedoch mit hohen Risiken verbunden.
2. Vermögenswerte auf der Baugrubenstufe: Zeichnen sich durch ein mittleres Risikoniveau und eine gute potenzielle Rentabilität aus.
3. Gebäude mit abgeschlossener Ausstattung: Haben minimale Risiken, aber einen moderateren Preisanstieg, da der Großteil des Werts bereits geschaffen wurde.
4. Fertige Objekte mit einem Managementunternehmen: Bieten einen stabilen Mieteinnahmenstrom, aber mit begrenztem Potenzial für die Wertsteigerung des Vermögens selbst.

Ein solches Portfolio ermöglicht es, Kapital flexibel je nach Marktsituation umzuverteilen und die Liquidität ohne Verluste zu steuern. Dies ist nicht nur ein Spiel auf dem Immobilienmarkt, sondern ein gut durchdachtes Anlagensystem.

Fazit

Investitionen in den Bau von Gewerbeimmobilien können ein starker Katalysator für das Wachstum Ihres Kapitals sein. Der Erfolg hängt jedoch nicht von Inspiration ab, sondern von sorgfältiger Analyse, einer fundierten Einstiegspunkt und der Fähigkeit, den Markt zu „lesen“. Der Bau kann eine profitable Gelegenheit sein, aber auch ein Quelle von Verlusten – alles hängt von der Qualität der Daten, der Genauigkeit der Berechnungen und der Wahl der richtigen Strategie ab.

Der Immobilienmarkt im Ausland zeigt auch im Jahr 2025 weiterhin Stabilität und Perspektiven für Investoren. Um die Erwartungen zu erfüllen, müssen aktuelle Trends, gesetzliche Aspekte und die Marktbesonderheiten berücksichtigt werden. In diesem Artikel werden wir untersuchen, wie man in ausländische Immobilien investiert, welche Länder am vielversprechendsten sind und worauf man sonst noch achten sollte.

Warum bleiben ausländische Investitionen attraktiv?

Investitionen in ausländische Objekte gelten traditionell als eine der zuverlässigsten Möglichkeiten, Kapital zu erhalten und zu vermehren. Im Jahr 2025 sind die Schlüsselfaktoren, die die Beliebtheit dieses Ansatzes bestimmen, folgende:

1. Langanhaltende Stabilität. Im Gegensatz zum Aktienmarkt oder Kryptowährungen ist Immobilien weniger anfällig für starke Preisschwankungen. Dies macht sie zu einem bevorzugten Vermögenswert für diejenigen, die Stabilität suchen.
2. Globalisierungsinstrument. Der Kauf von Immobilien in einem anderen Land ermöglicht es Investoren, sich an neue Realitäten des internationalen Marktes anzupassen, insbesondere unter sich ändernden wirtschaftlichen Bedingungen.
3. Vergünstigungen und Boni. In vielen Ländern wie Portugal, Spanien und Griechenland ermöglicht der Erwerb eines Objekts ab einem bestimmten Betrag den Zugang zu Aufenthaltsprogrammen oder sogar zur Staatsbürgerschaft.

Investoren achten auch auf zusätzliche Vorteile, um die Entscheidung zur Investition in Immobilien zu treffen, wie die Möglichkeit, ausländische Immobilien zu vermieten, was einen regelmäßigen Einkommensstrom schafft, und das Potenzial für Wertsteigerung pro Quadratmeter. Dies ist besonders relevant für Ferienorte und Großstädte mit sich entwickelnder Infrastruktur.

Welche Länder sind für Investitionen im Jahr 2025 geeignet?

Jedes Land bietet seine eigenen Vorteile und Herausforderungen für Investoren. Die Immobilienmärkte in verschiedenen Regionen der Welt unterscheiden sich sowohl in Bezug auf Rentabilität und gesetzliche Besonderheiten als auch auf die verfügbaren Programme für ausländische Käufer, die sich entscheiden, in Immobilien zu investieren.

Spanien und Portugal: europäischer Qualitätsstandard

Diese Länder bleiben führend dank der Kombination aus erschwinglichen Immobilienpreisen, angenehmem Klima und entwickelter Infrastruktur. Der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter Wohnfläche in Spanien variiert je nach Region zwischen €2.500 und €5.000. In Portugal ziehen die „Goldene Visum“-Programme weiterhin Investoren an, die die Staatsbürgerschaft nach fünf Jahren ab einem Kaufpreis von €500.000 erhalten können.

USA: rentabler und stabiler Markt

Die Investition in Wohn- und Gewerbeimmobilien in Städten wie New York, Los Angeles oder Miami garantiert nicht nur stabile Mieteinnahmen, sondern auch eine hohe Wertsteigerung der Objekte. Der Preis pro Quadratmeter in diesen Metropolen liegt zwischen $8.000 und $12.000, aber für große Investoren ist dies eine ideale Gelegenheit, auf globaler Ebene aktiv zu werden.

Asien: schnell wachsende Märkte

Singapur und Thailand zeichnen sich als vielversprechende Ziele in Asien aus. Singapur bietet einen stabilen Markt mit einer Rendite von 3-5%, während das Königreich Thailand führend bei den Mieteinnahmen von Ferienimmobilien ist (bis zu 10%).

Vereinigte Arabische Emirate: neuer Horizont für Elite-Investoren

Dubai und Abu Dhabi bieten attraktive Bedingungen für Käufer. Um eine Aufenthaltsgenehmigung zu erhalten, reicht es aus, $205.000 zu investieren. Die Vermietung von Apartments in Dubai bringt bis zu 8% Rendite pro Jahr, und die Objektpreise steigen kontinuierlich aufgrund des Zustroms von Touristen und der Entwicklung der Infrastruktur.

Algorithmus: Wie man in ausländische Immobilien investiert

Vor der Entscheidung, in ausländische Immobilien zu investieren, ist eine sorgfältige Vorbereitung und detaillierte Analyse erforderlich, wie dies zu tun ist. Der richtige Ansatz hilft nicht nur, Fehler zu vermeiden, sondern auch das Potenzial des Objekts optimal zu nutzen.

Analyse: Der erste und wichtigste Schritt

Vor dem Kauf einer Immobilie ist es wichtig, eine gründliche Marktanalyse des Landes durchzuführen, in das investiert werden soll. Dieser Schritt umfasst die Untersuchung von Aspekten wie:

1. Steuerpolitik: Es ist wichtig zu verstehen, welche Steuern für den Kauf und Besitz von Immobilien im gewählten Land festgelegt sind. Zum Beispiel variiert die Kaufsteuer in Spanien zwischen 8% und 10%, während in Dubai Käufer etwa 4% Gebühren zahlen.
2. Wirtschaftsaussichten der Region: Länder mit wachsender Wirtschaft bieten in der Regel eine höhere Rendite. Singapur verzeichnet ein stabiles Wachstum des Immobilienmarktes aufgrund seiner strategischen Lage und entwickelten Logistik.
3. Infrastrukturentwicklung: Die Nähe des Objekts zu Verkehrsknotenpunkten, Schulen, Krankenhäusern und Geschäftszentren beeinflusst maßgeblich seinen Wert und seine Liquidität.

Auswahl eines vertrauenswürdigen Partners: Profis garantieren Erfolg

Einer der Schlüsselfaktoren bei der Entscheidung, wie in ausländische Immobilien investiert werden soll, ist die Auswahl eines vertrauenswürdigen Maklers und Anwalts. Profis helfen, Risiken zu minimieren und den Prozess der Transaktion zu vereinfachen. Es wird empfohlen:

1. Mit Maklern zusammenzuarbeiten, die lizenziert sind und sich auf den Markt des gewählten Landes spezialisiert haben.
2. Die Reputation des Unternehmens zu überprüfen, indem man Bewertungen und Portfolios studiert. Zum Beispiel bieten Agenturen in den VAE oft einen umfassenden Service, einschließlich Hilfe bei der Visabeschaffung.

Juristische Überprüfung: Schutz vor Überraschungen

Es ist äußerst wichtig, vor Vertragsunterzeichnung eine Überprüfung der Immobilie durchzuführen. Dies hilft, unangenehme Überraschungen wie Schulden oder Belastungen zu vermeiden. Bei dieser Überprüfung werden folgende Punkte geprüft:

1. Die Rechtmäßigkeit des Eigentums des Verkäufers an der Immobilie.
2. Das Fehlen von Schulden für Nebenkosten oder Steuern.
3. Die Übereinstimmung der tatsächlichen Eigenschaften des Objekts mit den Angaben in den Dokumenten (Fläche, Zustand, Infrastruktur).

Finanzplanung: Berücksichtigung aller Ausgaben

Bei der Budgetplanung für den Kauf von Quadratmetern im Ausland ist es wichtig, nicht nur den Preis des Objekts, sondern auch zusätzliche Ausgaben zu berücksichtigen. Dazu gehören:

1. Kaufsteuern. In Frankreich beträgt diese Gebühr etwa 5%, während sie in Deutschland zwischen 3,5% und 6,5% liegt.
2. Notargebühren. Die Kosten für die Dienstleistungen eines Notars hängen vom Land ab, betragen aber in der Regel 1-2% des Transaktionsbetrags.
3. Jährliche Grundsteuern. In einigen Ländern hängen die Gebühren vom Objektpreis ab. Zum Beispiel betragen sie in Spanien 0,4-1,1%.

Zusätzlich ist es wichtig, mögliche Ausgaben für Reparaturen, Instandhaltung und Versicherung der Wohnung oder des Hauses zu berücksichtigen.

Abschluss der Transaktion: Von der Auswahl bis zur Registrierung

Der abschließende Schritt ist die Unterzeichnung des Kaufvertrags. Hier ist es wichtig, alle Gesetze des Landes, in dem die Transaktion stattfindet, einzuhalten. Zum Beispiel:

1. In Großbritannien wird der Prozess mit der Registrierung im Grundbuch begleitet.
2. In den VAE können Ausländer Immobilien nur in speziell ausgewiesenen Zonen (Freehold Zones) kaufen.

Nach Unterzeichnung des Vertrags müssen der Restbetrag, Steuern und die Registrierung des Objekts auf den eigenen Namen bezahlt werden.

Risiken und wie man sie vermeidet, um intelligent in ausländische Immobilien zu investieren

Der Kauf von Immobilien im Ausland birgt bestimmte Risiken, die es wichtig ist, im Voraus zu berücksichtigen. Das Verständnis möglicher Schwierigkeiten hilft, sie zu minimieren und den Prozess so sicher wie möglich zu gestalten.

Währungsschwankungen: Wie sie sich auf Investitionen auswirken

Änderungen der Wechselkurse können sich erheblich auf den Gesamtwert der Transaktion auswirken. Wenn Sie beispielsweise Immobilien in Euro kaufen und in Rubel Einnahmen erzielen, können Preisschwankungen die Investition weniger rentabel machen. Um dies zu vermeiden, wird empfohlen:

1. Währungskonten zur Aufbewahrung von Geldern zu verwenden.
2. Transaktionen in einer stabilen Währung wie Euro oder Dollar abzuschließen.

Änderungen in der Gesetzgebung: Anpassung an neue Bedingungen

Einzelne Länder können die Regeln für ausländische Käufer ändern. Zum Beispiel hat Portugal im Jahr 2023 die Bedingungen des „Goldenen Visums“-Programms verschärft, was für Investoren überraschend war. Um in eine schwierige Situation zu geraten, ist es wichtig:

1. Ständig über gesetzliche Neuerungen informiert zu bleiben.
2. Sich mit Anwälten zu beraten, die auf internationales Recht spezialisiert sind.

Fazit

Die Investition in ausländische Immobilien im Jahr 2025 ist attraktiv sowohl zur Kapitalerhaltung als auch zur Erzielung von Einnahmen. Der Schlüssel ist eine sorgfältige Auswahl des Landes, des Objekts und der Investitionsstrategie. Europa bietet Stabilität, die USA Prestige, Asien Wachstum und die VAE Perspektiven für Elite-Investoren. Eine richtige Risikobewertung und professioneller Ansatz gewährleisten den Erfolg der Investitionen.