Πώς να επενδύσετε στην εμπορική ακίνητη περιουσία: ό,τι πρέπει να γνωρίζετε

Οι επενδύσεις σε εμπορικά ακίνητα στο στάδιο της κατασκευής συνεχίζουν να παραμένουν ένα από τα πιο ελκυστικά μονοπάτια για την αύξηση του κεφαλαίου. Δεν είναι απλώς μια τάση, αλλά μια στρατηγική που έχει δοκιμαστεί με τον χρόνο. Τα δεδομένα δείχνουν ότι σχεδόν το ένα μέρος των ρώσων επενδυτών το 2024 προτίμησε να επενδύσει τα χρήματά του σε ακίνητα που βρίσκονται υπό κατασκευή. Και όχι άδικα: η αγορά «τετραγώνων» στην αρχή της κατασκευής επιτρέπει να υπολογίζετε σε αύξηση της αξίας τους κατά 20-30% μέσα σε μόλις 1-2 χρόνια. Για παράδειγμα, ένα ακίνητο που κοστίζει 120 χιλιάδες ρούβλια ανά τετραγωνικό μέτρο στο στάδιο των θεμελίων, μπορεί να πωληθεί ήδη μετά την ολοκλήρωση της κατασκευής και της εσωτερικής διακόσμησης για 170-180 χιλιάδες.

Σε αυτό το άρθρο θα αναλύσουμε λεπτομερώς πώς να επενδύσετε στην κατασκευή εμπορικών ακινήτων. Το υλικό θα είναι ενδιαφέρον για αρχάριους επενδυτές.

Γιατί οι κατασκευαστές και οι επενδυτές επιλέγουν την πρωτογενή αγορά εμπορικών ακινήτων;

Η ελκυστικότητα των επενδύσεων σε κατασκευαστικά εμπορικά ακίνητα οφείλεται σε αρκετούς παράγοντες:

1. Υψηλή απόδοση. Η μέση ετήσια απόδοση για γραφεία στη Μόσχα φτάνει το 11,5%, για εμπορικά καταστήματα το 9%, για αποθήκες το 12,3%, ενώ για ξενοδοχεία ξεκινά από το 13%. Αυτοί οι αριθμοί κάνουν τα εμπορικά ακίνητα έναν σοβαρό ανταγωνιστή για άλλα επενδυτικά εργαλεία.
2. Σημαντική αύξηση της αξίας του αντικειμένου. Η κατασκευαστική ακίνητη περιουσία είναι ένα από τα πιο δυναμικά αναπτυσσόμενα ενεργητικά. Ο μέσος χρόνος ολοκλήρωσης ενός εμπορικού έργου το 2023 ήταν περίπου 16 μήνες, και μέσα σε αυτό το χρονικό διάστημα η αξία του αντικειμένου αυξανόταν κατά 25-45%. Είναι ιδιαίτερα εμφανής η αύξηση σε ελλειμματικές και αναπτυσσόμενες περιοχές, όπως η νότια Μόσχα, το κέντρο του Εκατερινούπολη, η Καζάν ή η Κρασνά Πολιάνα.
3. Δυναμική δυνατότητα επιστροφής του κεφαλαίου σε μεσοπρόθεσμο χρονικό διάστημα. Ένα καλά επιλεγμένο αντικείμενο μπορεί να επιστραφεί μέσα σε μόλις 7-8 χρόνια, ενώ η διάρκεια ζωής του μπορεί να ξεπεράσει τα 30 χρόνια, παρέχοντας σταθερό εισόδημα για πολλά χρόνια.

Βασικές στρατηγικές επενδύσεων: πώς να επενδύσετε στην κατασκευή εμπορικών ακινήτων

Οι επιτυχημένες επενδύσεις είναι πάντα το αποτέλεσμα μιας σκεπτικής στρατηγίας. Στον τομέα της κατασκευής εμπορικών ακινήτων, οι τρεις πιο διαδεδομένες προσεγγίσεις είναι:

1. Αγορά για μελλοντική ενοικίαση. Αυτή η στρατηγική προβλέπει την αγορά του αντικειμένου στο στάδιο της προ-παράδοσης ή ήδη έτοιμου, με σκοπό την απόκτηση σταθερού παθητικού εισοδήματος από ενοικιαστικές πληρωμές. Κατάλληλο για επενδυτές που εστιάζουν στη μακροπρόθεσμη προοπτική και την τακτική ροή μετρητών.
2. Ειδυλλιακή πώληση. Ο επενδυτής αγοράζει το αντικείμενο στα αρχικά στάδια κατασκευής (για παράδειγμα, στο στάδιο των θεμελίων) και το πωλεί κοντά στην ολοκλήρωση του έργου. Στόχος είναι η μεγιστοποίηση του κέρδους μέσω της διαφοράς στην τιμή που προκύπτει με την αύξηση της έτοιμης κατάστασης του αντικειμένου και την αύξηση της αγοραστικής του αξίας.
3. Υβριδική προσέγγιση. Συνδυάζει στοιχεία των δύο πρώτων στρατηγικών. Ο επενδυτής επενδύει σε ένα αντικείμενο υπό κατασκευή, μετά την ολοκλήρωσή του το ενοικιάζει για να λάβει τρέχον εισόδημα, και στη συνέχεια το πωλεί όταν η αξία του ακινήτου φτάσει το επιθυμητό επίπεδο.

Πώς να επενδύσετε στην κατασκευή εμπορικών ακινήτων; Η επιλογή της στρατηγικής εξαρτάται από το επενδυτικό σας ορίζοντα, την έτοιμοτητά σας για κίνδυνο και τον ρόλο σας στο έργο (ιδιωτικός επενδυτής ή μέλος συλλογικού ταμείου).

Τι καθορίζει την αξία των εμπορικών ακινήτων: ρευστότητα και απόδοση

Για να είναι μια επένδυση επιτυχημένη, είναι σημαντικό να κατανοείτε τι κάνει ένα αντικείμενο ρευστό (δηλαδή εύκολα πωλήσιμο) και αποδοτικό. Αυτά τα χαρακτηριστικά εξαρτώνται από τρεις κύριους παράγοντες:

1. Τοποθεσία. Η τοποθεσία είναι πιθανώς το πιο σημαντικό κριτήριο. Ένα αντικείμενο που βρίσκεται κοντά σε μετρό, σε επιχειρηματικό σύμπλεγμα ή σε αναπτυσσόμε