Strategien für Immobilieninvestitionen: Was funktioniert 2024?

Der Immobilienmarkt im Ausland zeigt auch im Jahr 2025 weiterhin Stabilität und Perspektiven für Investoren. Um die Erwartungen zu erfüllen, müssen aktuelle Trends, gesetzliche Aspekte und die Marktbesonderheiten berücksichtigt werden. In diesem Artikel werden wir untersuchen, wie man in ausländische Immobilien investiert, welche Länder am vielversprechendsten sind und worauf man sonst noch achten sollte.

Warum bleiben ausländische Investitionen attraktiv?

Investitionen in ausländische Objekte gelten traditionell als eine der zuverlässigsten Möglichkeiten, Kapital zu erhalten und zu vermehren. Im Jahr 2025 sind die Schlüsselfaktoren, die die Beliebtheit dieses Ansatzes bestimmen, folgende:

1. Langanhaltende Stabilität. Im Gegensatz zum Aktienmarkt oder Kryptowährungen ist Immobilien weniger anfällig für starke Preisschwankungen. Dies macht sie zu einem bevorzugten Vermögenswert für diejenigen, die Stabilität suchen.
2. Globalisierungsinstrument. Der Kauf von Immobilien in einem anderen Land ermöglicht es Investoren, sich an neue Realitäten des internationalen Marktes anzupassen, insbesondere unter sich ändernden wirtschaftlichen Bedingungen.
3. Vergünstigungen und Boni. In vielen Ländern wie Portugal, Spanien und Griechenland ermöglicht der Erwerb eines Objekts ab einem bestimmten Betrag den Zugang zu Aufenthaltsprogrammen oder sogar zur Staatsbürgerschaft.

Investoren achten auch auf zusätzliche Vorteile, um die Entscheidung zur Investition in Immobilien zu treffen, wie die Möglichkeit, ausländische Immobilien zu vermieten, was einen regelmäßigen Einkommensstrom schafft, und das Potenzial für Wertsteigerung pro Quadratmeter. Dies ist besonders relevant für Ferienorte und Großstädte mit sich entwickelnder Infrastruktur.

Welche Länder sind für Investitionen im Jahr 2025 geeignet?

Jedes Land bietet seine eigenen Vorteile und Herausforderungen für Investoren. Die Immobilienmärkte in verschiedenen Regionen der Welt unterscheiden sich sowohl in Bezug auf Rentabilität und gesetzliche Besonderheiten als auch auf die verfügbaren Programme für ausländische Käufer, die sich entscheiden, in Immobilien zu investieren.

Spanien und Portugal: europäischer Qualitätsstandard

Diese Länder bleiben führend dank der Kombination aus erschwinglichen Immobilienpreisen, angenehmem Klima und entwickelter Infrastruktur. Der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter Wohnfläche in Spanien variiert je nach Region zwischen €2.500 und €5.000. In Portugal ziehen die „Goldene Visum“-Programme weiterhin Investoren an, die die Staatsbürgerschaft nach fünf Jahren ab einem Kaufpreis von €500.000 erhalten können.

USA: rentabler und stabiler Markt

Die Investition in Wohn- und Gewerbeimmobilien in Städten wie New York, Los Angeles oder Miami garantiert nicht nur stabile Mieteinnahmen, sondern auch eine hohe Wertsteigerung der Objekte. Der Preis pro Quadratmeter in diesen Metropolen liegt zwischen $8.000 und $12.000, aber für große Investoren ist dies eine ideale Gelegenheit, auf globaler Ebene aktiv zu werden.

Asien: schnell wachsende Märkte

Singapur und Thailand zeichnen sich als vielversprechende Ziele in Asien aus. Singapur bietet einen stabilen Markt mit einer Rendite von 3-5%, während das Königreich Thailand führend bei den Mieteinnahmen von Ferienimmobilien ist (bis zu 10%).

Vereinigte Arabische Emirate: neuer Horizont für Elite-Investoren

Dubai und Abu Dhabi bieten attraktive Bedingungen für Käufer. Um eine Aufenthaltsgenehmigung zu erhalten, reicht es aus, $205.000 zu investieren. Die Vermietung von Apartments in Dubai bringt bis zu 8% Rendite pro Jahr, und die Objektpreise steigen kontinuierlich aufgrund des Zustroms von Touristen und der Entwicklung der Infrastruktur.

Algorithmus: Wie man in ausländische Immobilien investiert

Vor der Entscheidung, in ausländische Immobilien zu investieren, ist eine sorgfältige Vorbereitung und detaillierte Analyse erforderlich, wie dies zu tun ist. Der richtige Ansatz hilft nicht nur, Fehler zu vermeiden, sondern auch das Potenzial des Objekts optimal zu nutzen.

Analyse: Der erste und wichtigste Schritt

Vor dem Kauf einer Immobilie ist es wichtig, eine gründliche Marktanalyse des Landes durchzuführen, in das investiert werden soll. Dieser Schritt umfasst die Untersuchung von Aspekten wie:

1. Steuerpolitik: Es ist wichtig zu verstehen, welche Steuern für den Kauf und Besitz von Immobilien im gewählten Land festgelegt sind. Zum Beispiel variiert die Kaufsteuer in Spanien zwischen 8% und 10%, während in Dubai Käufer etwa 4% Gebühren zahlen.
2. Wirtschaftsaussichten der Region: Länder mit wachsender Wirtschaft bieten in der Regel eine höhere Rendite. Singapur verzeichnet ein stabiles Wachstum des Immobilienmarktes aufgrund seiner strategischen Lage und entwickelten Logistik.
3. Infrastrukturentwicklung: Die Nähe des Objekts zu Verkehrsknotenpunkten, Schulen, Krankenhäusern und Geschäftszentren beeinflusst maßgeblich seinen Wert und seine Liquidität.

Auswahl eines vertrauenswürdigen Partners: Profis garantieren Erfolg

Einer der Schlüsselfaktoren bei der Entscheidung, wie in ausländische Immobilien investiert werden soll, ist die Auswahl eines vertrauenswürdigen Maklers und Anwalts. Profis helfen, Risiken zu minimieren und den Prozess der Transaktion zu vereinfachen. Es wird empfohlen:

1. Mit Maklern zusammenzuarbeiten, die lizenziert sind und sich auf den Markt des gewählten Landes spezialisiert haben.
2. Die Reputation des Unternehmens zu überprüfen, indem man Bewertungen und Portfolios studiert. Zum Beispiel bieten Agenturen in den VAE oft einen umfassenden Service, einschließlich Hilfe bei der Visabeschaffung.

Juristische Überprüfung: Schutz vor Überraschungen

Es ist äußerst wichtig, vor Vertragsunterzeichnung eine Überprüfung der Immobilie durchzuführen. Dies hilft, unangenehme Überraschungen wie Schulden oder Belastungen zu vermeiden. Bei dieser Überprüfung werden folgende Punkte geprüft:

1. Die Rechtmäßigkeit des Eigentums des Verkäufers an der Immobilie.
2. Das Fehlen von Schulden für Nebenkosten oder Steuern.
3. Die Übereinstimmung der tatsächlichen Eigenschaften des Objekts mit den Angaben in den Dokumenten (Fläche, Zustand, Infrastruktur).

Finanzplanung: Berücksichtigung aller Ausgaben

Bei der Budgetplanung für den Kauf von Quadratmetern im Ausland ist es wichtig, nicht nur den Preis des Objekts, sondern auch zusätzliche Ausgaben zu berücksichtigen. Dazu gehören:

1. Kaufsteuern. In Frankreich beträgt diese Gebühr etwa 5%, während sie in Deutschland zwischen 3,5% und 6,5% liegt.
2. Notargebühren. Die Kosten für die Dienstleistungen eines Notars hängen vom Land ab, betragen aber in der Regel 1-2% des Transaktionsbetrags.
3. Jährliche Grundsteuern. In einigen Ländern hängen die Gebühren vom Objektpreis ab. Zum Beispiel betragen sie in Spanien 0,4-1,1%.

Zusätzlich ist es wichtig, mögliche Ausgaben für Reparaturen, Instandhaltung und Versicherung der Wohnung oder des Hauses zu berücksichtigen.

Abschluss der Transaktion: Von der Auswahl bis zur Registrierung

Der abschließende Schritt ist die Unterzeichnung des Kaufvertrags. Hier ist es wichtig, alle Gesetze des Landes, in dem die Transaktion stattfindet, einzuhalten. Zum Beispiel:

1. In Großbritannien wird der Prozess mit der Registrierung im Grundbuch begleitet.
2. In den VAE können Ausländer Immobilien nur in speziell ausgewiesenen Zonen (Freehold Zones) kaufen.

Nach Unterzeichnung des Vertrags müssen der Restbetrag, Steuern und die Registrierung des Objekts auf den eigenen Namen bezahlt werden.

Risiken und wie man sie vermeidet, um intelligent in ausländische Immobilien zu investieren

Der Kauf von Immobilien im Ausland birgt bestimmte Risiken, die es wichtig ist, im Voraus zu berücksichtigen. Das Verständnis möglicher Schwierigkeiten hilft, sie zu minimieren und den Prozess so sicher wie möglich zu gestalten.

Währungsschwankungen: Wie sie sich auf Investitionen auswirken

Änderungen der Wechselkurse können sich erheblich auf den Gesamtwert der Transaktion auswirken. Wenn Sie beispielsweise Immobilien in Euro kaufen und in Rubel Einnahmen erzielen, können Preisschwankungen die Investition weniger rentabel machen. Um dies zu vermeiden, wird empfohlen:

1. Währungskonten zur Aufbewahrung von Geldern zu verwenden.
2. Transaktionen in einer stabilen Währung wie Euro oder Dollar abzuschließen.

Änderungen in der Gesetzgebung: Anpassung an neue Bedingungen

Einzelne Länder können die Regeln für ausländische Käufer ändern. Zum Beispiel hat Portugal im Jahr 2023 die Bedingungen des „Goldenen Visums“-Programms verschärft, was für Investoren überraschend war. Um in eine schwierige Situation zu geraten, ist es wichtig:

1. Ständig über gesetzliche Neuerungen informiert zu bleiben.
2. Sich mit Anwälten zu beraten, die auf internationales Recht spezialisiert sind.

Fazit

Die Investition in ausländische Immobilien im Jahr 2025 ist attraktiv sowohl zur Kapitalerhaltung als auch zur Erzielung von Einnahmen. Der Schlüssel ist eine sorgfältige Auswahl des Landes, des Objekts und der Investitionsstrategie. Europa bietet Stabilität, die USA Prestige, Asien Wachstum und die VAE Perspektiven für Elite-Investoren. Eine richtige Risikobewertung und professioneller Ansatz gewährleisten den Erfolg der Investitionen.

Büros, Lager und andere Räumlichkeiten galten schon immer als Eckpfeiler stabiler Investitionen, die in der Lage sind, passives Einkommen zu generieren und Kapital vor Inflation zu schützen. Der moderne Markt verändert sich jedoch ständig und bietet sowohl neue Chancen als auch versteckte Risiken. Bevor Sie eine Entscheidung treffen, ist es wichtig zu verstehen, ob es sich lohnt, in Gewerbeimmobilien zu investieren, und welche Faktoren für eine erfolgreiche Investition berücksichtigt werden müssen. Dies wird in diesem Artikel behandelt.

Potenzial und Logik der Investitionen

Im Jahr 2024 verzeichneten die Analysten von Knight Frank einen Anstieg der Investitionen in Gewerbeflächen um 9% im Vergleich zum vorherigen Zeitraum. Der Hauptstrom fließt in Einzelhandelsflächen, Lagerkomplexe und Straßenhandel. Der Investor wählt nicht den „Objekttyp“, sondern die Formel: Investitionen – Miete – stabiles Einkommen – Kapitalisierung.

Bei der Bewertung ist es wichtig, die Rendite der Gewerbeimmobilie zu berücksichtigen. Zum Beispiel bietet die Vermietung eines Büros in einem Geschäftsviertel von Moskau (Klasse B+) eine Rendite von 9 bis 12% pro Jahr. In den Regionen liegt sie zwischen 11 und 14%, abhängig von der Lage, dem Zustand des Objekts und dem Mieter.

Vor- und Nachteile von Gewerbeimmobilien: Ist es eine Investition wert?

Die Risiko- und Nutzenparameter sind nicht symmetrisch. Ein formaler Ansatz funktioniert hier nicht – die lebendige Arithmetik des Objekts, des Geschäftsumfelds und der Strategie ist wichtig.

Vorteile:

1. Hohe Rendite im Vergleich zu Wohnobjekten – um 3-5 Prozentpunkte höher.
2. Möglichkeit langfristiger Mietverträge mit Unternehmensmietern.
3. Transparente Rentabilität – in der Regel 7-10 Jahre, manchmal weniger bei einem erfolgreichen Wiederverkauf.
4. Verwaltbarkeit: Vermietungsflächen lassen sich leichter an Strategieänderungen anpassen (Umnutzung, Untervermietung, Neugestaltung).

Nachteile:

1. Hohe Einstiegshürde – Anfangsinvestitionen beginnen bei 8-12 Mio. Rubel in Millionenstädten.
2. Abhängigkeit vom Geschäftszyklus und der Makroökonomie.
3. Stillstandsrisiken – bis zu 25% der Objekte in kleinen Städten stehen länger als 3 Monate leer.
4. Anforderungen an aktives Management – Mieter stellen häufig technische und betriebliche Anforderungen.

Die objektive Bewertung von Vor- und Nachteilen schafft ein realistisches Bild der Investitionen und hilft, Illusionen zu Beginn zu vermeiden. Nur ein ausgewogenes Verhältnis von Nutzen und Risiken führt zu einem stabilen Investitionsergebnis.

Strategie – es ist nicht „kaufen und vergessen“

Die Auswahl des Objekts und der Ziele bestimmt nicht nur das Einkommen, sondern auch die Art des Managements. Sollten Sie in Gewerbeimmobilien investieren? Ja, wenn Sie effektive Strategien anwenden möchten.

Dazu gehören:

1. Langfristige Vermietung. Wird häufig in Büros, Produktions- und Logistikobjekten eingesetzt. Geeignet bei Vorhandensein eines großen Mieters. Beispiel: Die Vermietung eines Logistikkomplexes von Wildberries in der Region Moskau – Amortisationszeit ca. 8 Jahre.
2. Wiederverkauf. Funktioniert bei Platzmangel in schnell wachsenden Lagen. Zum Beispiel stieg der durchschnittliche Marktpreis pro Quadratmeter Bürofläche in Jekaterinburg von 2022 bis 2024 um 16%. Der Wiederverkauf nach kosmetischen Reparaturen führt zu einer Kapitalsteigerung von bis zu 20%.
3. Funktionale Umnutzung. Straßenhandel wird oft in Cafés, Coworking-Spaces, Mini-Büros umgewandelt – eine Strategie, die bei guter Passantenfrequenz und Mangel an bestimmten Dienstleistungen geeignet ist.
4. Gemischtes Modell. Kombination aus Vermietung und anschließendem Verkauf nach 3-5 Jahren. Wird bei unvollständiger Auslastung oder geplantem Marktwachstum eingesetzt.

Jede Strategie erfordert eine klare Berechnung von Laufzeiten, Ressourcen und Bedingungen zur Maximierung des Einkommens. Die flexible Kombination verschiedener Ansätze ermöglicht die Anpassung des Portfolios an sich ändernde Marktbedingungen und Investitionsziele.

Investition in Gewerbeimmobilien: Rentabilität und Einkommen im Fokus

Die Analyse jedes Objekts beginnt mit der Frage: Was ist die Amortisationszeit für Gewerbeimmobilien im aktuellen Marktzyklus? Ein typisches Büro mit einer Fläche von 120 m² in St. Petersburg bei einer durchschnittlichen Mietrate von 2.000 Rubel/m²/Monat generiert einen monatlichen Umsatz von 240.000 Rubel. Der Jahresumsatz beträgt 2,88 Mio. Rubel. Bei einem Kaufpreis von 26 Mio. Rubel beträgt die Amortisationszeit etwa 9 Jahre, ohne Berücksichtigung von Steuern und Betriebskosten.

Die Rendite von Gewerbeimmobilien im Einzelhandel (bei voller Auslastung) liegt zwischen 10 und 14%. Bei Vorhandensein eines Anker-Mieters und einer effizienten Verwaltung kann sie jedoch bis zu 18% betragen. Zum Vergleich: Die durchschnittliche Rendite von Bankeinlagen im Jahr 2025 beträgt etwa 9,25%.

Gewerbeflächen: Details, die den Erfolg bestimmen

Die Fläche eines Objekts umfasst nicht nur Quadratmeter, sondern auch den Kontext. 80 m² an einem stark frequentierten Ort in Krasnodar bringen mehr ein als 200 m² in einem Industriegebiet in Wladiwostok. Der Erfolgsfaktor setzt sich aus Lage, Verkehrsaufkommen, Zustand der Räumlichkeiten und Profil des Mieters zusammen.

Die gefragtesten Objekte im Geschäftsbereich befinden sich in Lagen mit hohem Verkehrsaufkommen und guter Infrastruktur. Zum Beispiel bietet die Taganskaya-Straße in Moskau eine Passantenfrequenz von bis zu 12.000 Personen pro Tag – die Vermietung von Räumlichkeiten hier garantiert ein stabiles Einkommen bei minimalen Risiken von Leerstand.

Es ist wichtig, die rechtliche Sauberkeit des Objekts und das Vorhandensein erforderlicher Genehmigungen zu berücksichtigen. Jeder Investor ist verpflichtet, diesen Aspekt im Rahmen einer umfassenden Unternehmensprüfung zu überprüfen.

Wie ein Investor ein Gewerbeobjekt auswählt

Bei der Analyse eines Projekts ist nicht nur das Einkommenspotenzial wichtig, sondern auch die Übereinstimmung mit den Zielen, dem Risikolevel und den Managementmöglichkeiten.

Checkliste zur Bewertung des Geschäftsvermögens:

1. Lage: Nähe zum Zentrum, Verkehrsanbindung, Fußgängerverkehr.
2. Objekttyp: Büro, Einzelhandelsfläche, Lager, Coworking, Aparthotel.
3. Zustand: Renovierungsgrad, technische Anlagen, Fassade.
4. Mieterprofil: Großunternehmen, lokale Marke, Dienstleistungsunternehmen.
5. Vertragsbedingungen: Mietdauer, Indexierung, Kaution, Mietfreiheit.
6. Rechtliche Sauberkeit: Eigentumsrecht, fehlende Belastungen.
7. Rendite: tatsächliche Mietrate, Verwaltungskosten, Steuern.
8. Wachstumspotenzial: Stadtentwicklung, Infrastrukturausbau, Nachfrage.
9. Exit-Strategie: Verkaufszeitpunkt, Liquidität, potenzieller Gewinn.
10. Wettbewerbsniveau: Sättigung in der Lage, Vorhandensein ähnlicher Objekte.

Die genaue Kalibrierung aller Punkte ermöglicht es, ein verwaltetes Modell mit prognostizierbarem Einkommen und minimierten Risiken aufzubauen. Ein Fehler in einem der Schritte führt zu Liquiditätsverlusten und sinkender Rentabilität.

Markt und Risiken

Gewerbeimmobilien als Investition hängen von den Schwankungen der Marktbedingungen ab. Baugeschwindigkeiten, Hypothekenzinsen, Steuerlast und Konsumaktivität bestimmen, wie stabil das Segment ist.

Der Büromarkt in Russland verzeichnet im Jahr 2025 ein moderates Wachstum von 3,7%. Der Segment der Lagerimmobilien bleibt führend in der Nachfrage: Amazon, Ozon und Wildberries erweitern weiterhin ihre Logistikflächen.

Die Hauptrisiken sind Leerstand, Inflation, Rückgang der Kaufkraft der Mieter. Das Objektmanagement erfordert einen professionellen Ansatz: von der ordnungsgemäßen Vertragsunterzeichnung bis zur regelmäßigen technischen Wartung.

Also, ist es sinnvoll, in Gewerbeimmobilien zu investieren?

Also, ist es sinnvoll, in Gewerbeimmobilien zu investieren? Die Antwort hängt von Ihren Zielen, dem Planungshorizont und der Bereitschaft ab, den Prozess aktiv zu steuern. Gewerbliche Objekte sind nicht nur Flächen, sondern Vermögenswerte, die Einkommen generieren, eine klare Strategie und eine gründliche Analyse erfordern. Ohne klaren Plan und Verständnis des Marktes garantiert selbst die attraktivste Lage keinen Gewinn.