Strategien für Immobilieninvestitionen: Was funktioniert 2024?

Die wirtschaftliche Instabilität zwingt Investoren, nach zuverlässigeren Möglichkeiten zur Erhaltung und Vermehrung ihres Kapitals zu suchen. In Zeiten, in denen die Volatilität der Finanzmärkte und die Unsicherheit maximal sind, rücken Vermögenswerte mit realen physischen Werten in den Vordergrund. Immobilien — gehören zu den attraktivsten und bewährtesten Optionen, da sie als solide Vermögenswerte gelten. Ihre Stärke liegt in der Fähigkeit, der Inflation standzuhalten, regelmäßiges passives Einkommen zu generieren und ihren Wert selbst in turbulenten Zeiten zu erhalten.

In diesem Artikel werden wir ausführlich erörtern, warum Immobilieninvestitionen als strategisch wichtig angesehen werden und welche konkreten Vorteile sie in Krisenzeiten bieten.

Warum ist Immobilien ein solider Vermögenswert?

Immobilien sind ein solider Vermögenswert, da sie die Fähigkeit haben, ihren Wert bei externer Turbulenz zu erhalten. Im Jahr 2008, als der US-Aktienmarkt um 38% fiel, sanken die Preise für Wohnimmobilien im Durchschnitt um 19%, stiegen aber bis 2012 wieder an. In Großbritannien stieg die Rendite im buy-to-let-Sektor um 9% pro Jahr, trotz des weltweiten Abschwungs.

Finanzinstrumente verlieren an Liquidität, während Wohnungen, Häuser, Studios und Gewerbeobjekte weiterhin Mieteinnahmen generieren. Selbst während einer Pandemie verschwand die Vermietung nicht — sie hat sich verändert: Untervermietung, tägliche Vermietung und flexible Formate blieben gefragt.

Rendite und Vorhersehbarkeit von Immobilien als Vermögenswert

Der Gewinn setzt sich aus zwei Elementen zusammen: Kapitalwachstum und Mieteinnahmen. In Europa schwankt die durchschnittliche jährliche Rendite von Wohnimmobilien zwischen 3 und 6%. In Berlin liegt sie bei 3,2%, in Lissabon bis zu 5,5%, in Budapest bei 6,1%.

Bei einem klugen Ansatz zeigt der Vermögenswert eine stabile Rendite, die höher ist als bei Einlagen und vergleichbar mit konservativen Fonds. Im Vergleich zum Inflationsanstieg schützt Immobilien das Kapital. Mieten werden indexiert, und der Quadratmeterpreis steigt mit den Verbraucherpreisen.

Risiken der Immobilieninvestition — was man steuern kann

Risiken bei Immobilieninvestitionen bestehen, lassen sich jedoch kontrollieren. Eine rechtliche Prüfung des Objekts, eine Standortanalyse, die Diversifizierung nach Asset-Typen reduzieren das Risiko eines Rückgangs.

Der Immobilienmarkt zeigt eine geringere Volatilität als der Aktienmarkt. Der MSCI IPD Global Annual Property Fund Index wies über 10 Jahre hinweg eine Standardabweichung von 5,6% auf, während der S&P 500 über 15% betrug.

Warum ist die Strategie wichtiger als das Kapital?

Ein Einsteiger-Investor nutzt verschiedene Einstiegsmöglichkeiten. Die Flip-Resale-Strategie eignet sich für aktive Märkte. Buy-to-let funktioniert als langfristiges Modell und bringt monatliche Einnahmen. Value-Add wird bei der Sanierung veralteter Objekte und ihrer anschließenden Kapitalisierung angewendet.

Der Einsatz von Fremdkapital erhöht den Gewinn. Bei einem LTV von 70% führt eine Wertsteigerung des Objekts um 10% zu einem Gewinn von über 30% auf das investierte Kapital durch die Verwendung von Fremdkapital.

Warum die geografische Lage der Objekte sehr wichtig ist

Immobilien als sicherer Vermögenswert zeigen sich durch internationale Diversifizierung. In Österreich kombiniert die Eigentumsrechtsicherheit hohe Liquidität, in Georgien gibt es eine vereinfachte Registrierung. In den VAE gibt es steuerfreie Vermietung.

Ein Zimmer in Paris bringt 4,1% Rendite, ein Studio in Tiflis bis zu 8%, eine Wohnung in Dubai 6,5% bei hoher Liquidität. Das Modell funktioniert sowohl auf entwickelten als auch auf Schwellenmärkten.

Was ein Einsteiger-Investor beachten sollte

Der erste Schritt zu erfolgreichen Investitionen ist das Verständnis der Faktoren, die sich auf den Ertrag und die Stabilität des Vermögenswerts auswirken. Ein Einsteiger-Investor analysiert nicht nur den Preis, sondern auch die langfristigen Perspektiven des Objekts.

Bevor Sie in Immobilien investieren, ist es wichtig zu berücksichtigen:

• die Renditeniveaus in der Region (z. B. Lettland — 5%, Tschechien — 4,2%);
  
• die Infrastruktur und die Verkehrsanbindung des Objekts;
  
• den Status der Immobilie: Apartment, Studio, Wohnung, Gewerbe;
  
• die Marktregulierungen (Steuern, Vermietungsbeschränkungen, Lizenzierung);
  
• das Wachstumspotenzial des Standorts (neue Straßen, Universitäten, Geschäftszentren);
  
• die saisonale Nachfrage nach Mietobjekten (Kurorte, Universitätsstädte);
  
• die Wahrscheinlichkeit von Leerständen (bis zu 15% in osteuropäischen Ländern).
  

Diese umfassende Bewertung hilft, typische Fehler zu vermeiden und eine Investition mit prognostizierbarem Ergebnis auszuwählen. Je gründlicher die Analyse, desto höher die Chance auf stabile Einnahmen und Kapitalerhalt. Diese Überprüfung reduziert das Risiko und erhöht die Effizienz der Investitionen.

Wie geht man mit Inflation um?

Wohn- und Gewerbeimmobilien dienen als solide Basis für Kapital. Sie können die Auswirkungen der Inflation zugunsten des Investors umverteilen. Im Gegensatz zu Geld, das an Kaufkraft verliert, steigen Quadratmeterpreise, insbesondere bei begrenztem Angebot.

In Deutschland stieg der Wohnungspreisindex von 2010 bis 2023 um mehr als 65%. Im gleichen Zeitraum in den USA — fast 75%, wobei der Inflationsindex bei etwa 32% lag. Eine ähnliche Dynamik zeigt sich in der Türkei, Spanien, Polen.

Inflation erhöht die Baukosten und somit den Endpreis der Objekte. Bei langfristigen Mietverträgen können indexbasierte Anpassungen vorgenommen werden, um den Anstieg der Verbraucherpreise auszugleichen.

Immobilien — eine Stütze für finanzielles Wachstum

Die Vorteile von Immobilieninvestitionen gehen über Einkommen und Stabilität hinaus. Dieser Vermögenswert integriert sich in alle Finanzstrategien: vom Kapitalaufbau bis zur Rentenplanung.

Objekte dienen als Sicherheiten für andere Transaktionen, bilden einen aktiven Teil der Bilanz, stärken die Positionen bei der Kreditaufnahme. Die Verwendung von Bankkrediten mit Immobilien als Sicherheit senkt die Kosten für Fremdkapital und ermöglicht Skaleneffekte.

Der Vorteil besteht darin, dass der Vermögenswert Einkommen generiert und eine Plattform für andere Investitionen bildet. Somit ist Eigentum nicht nur an sich ein solider Vermögenswert, sondern auch eine Stütze für finanzielles Wachstum.

Immobilien — ein solider Vermögenswert?

Ja. Ein Vermögenswert, der Schwankungen übersteht, Risiken reguliert, Kapital schützt und Einkommen generiert. Dieses Instrument hat sich in Krisenzeiten bewährt, mit Inflation umgegangen und sich an Veränderungen im Konsumverhalten angepasst. Investitionen sind sowohl für Anfänger als auch für erfahrene Investoren interessant. Es ist nicht nur eine Möglichkeit, Geld zu verdienen, sondern auch ein Teil eines stabilen Portfolios.

In Zeiten der Instabilität der Finanzmärkte, steigender Inflation und der Transformation von Geschäftsmodellen richtet sich die Aufmerksamkeit der Investoren zunehmend auf den Bereich des Gewerbeimmobilienmarktes. Einer der stabilsten Bereiche bleibt die Lagerbranche.

Die Gründe für Investitionen in Lager gehen weit über die aktuellen Renditen hinaus – es geht um einen strategischen Ansatz zum Schutz des Kapitals, dessen Vermehrung und die Diversifizierung des Portfolios.

Nachfrage und Stabilität des Lagerimmobilienmarktes

In den letzten Jahren hat der Markt für Logistikobjekte massive Veränderungen durchlaufen. Das Wachstum des E-Commerce, die Konsolidierung der Distribution und die Importsubstitution haben zu einem starken Anstieg der Nachfrage geführt. Die Stabilität des Lagerimmobilienmarktes wurde durch die Pandemie und den außenwirtschaftlichen Druck nachgewiesen – gerade Lager gehörten zu den wenigen Objekten, für die eine stabile Nachfrage bestand.

Die Leerstandsrate in der Klasse A und B bleibt auf einem minimalen Niveau, während die Nachfrage das Angebot übersteigt, was günstige Bedingungen für Investoren schafft, die langfristige, zuverlässige Instrumente mit vorhersehbarer Rentabilität und minimalen Risiken suchen.

Rendite und Asset Management

Einer der Hauptgründe für Investitionen in Lager ist die stabile Rendite. Im Gegensatz zu Wohnungen oder Einkaufszentren sind Lager auf langfristige Mieter mit industrieller oder logistischer Spezifikation ausgerichtet. Die Verträge werden für 5-10 Jahre abgeschlossen, und die Indexierung der Raten ermöglicht es, eine attraktive Rentabilität aufrechtzuerhalten.

Darüber hinaus ermöglicht ein intelligentes Asset Management eine zusätzliche Steigerung des Gewinns – durch Modernisierung von Objekten, Verbesserung logistischer Lösungen oder Steigerung der Energieeffizienz. Auf diese Weise werden Lager nicht nur rentabel, sondern auch hinsichtlich der Kostenoptimierung verwaltet.

Investitionen in Lagerimmobilien über REITs: Was ist das?

Nicht alle Investoren sind bereit für Entwicklungsprojekte oder die eigenständige Verwaltung von Objekten. In solchen Fällen werden REITs zu einem effektiven Instrument. Dies ist ein geschlossener Immobilieninvestmentfonds, der einen Pool von Objekten mit diversifizierten Risiken und zentralisiertem Management verwaltet.

REITs ermöglichen es, am Mietgeschäft teilzunehmen, ohne die Immobilie direkt zu verwalten. Dieses Modell ist sowohl für private Investoren als auch für institutionelle Akteure geeignet, die ihr Portfolio diversifizieren möchten.

Vorteile des Segments: Gründe für Investitionen in Lager

Der Markt für Lagerimmobilien verfügt über eine Reihe von Wettbewerbsvorteilen, die ihn besonders attraktiv machen. Im Folgenden sind die wichtigsten Positionen aufgeführt, die erklären, warum dieses Segment langfristig attraktiv für Investitionen bleibt:

• stabile Nachfrage seitens E-Commerce, FMCG und Einzelhandel;
• begrenztes Angebot an qualitativ hochwertigen Flächen, insbesondere in den Regionen;
• hohe Rentabilität im Vergleich zu Wohnungen und Einzelhandelsobjekten;
• geringe Anfälligkeit für saisonale Schwankungen;
• Vorhersehbarkeit der Mietströme bei langfristigen Verträgen;
• Möglichkeit der Steueroptimierung bei Eigentum über juristische Person oder REIT;
• Potenzial für die Wertsteigerung des Objekts durch Entwicklung oder Rekonstruktion.

Diese Faktoren schaffen Vertrauen in die Zuverlässigkeit des Instruments und rechtfertigen Investitionen in den Sektor auch in Zeiten der Instabilität.

Die Rolle der Logistik und Infrastruktur in der Anlagestrategie

Ein Lager ist nicht nur ein Betonkasten, sondern ein logistischer Knotenpunkt, von dem die Effizienz des Mietergeschäfts abhängt. Die Standortwahl beeinflusst direkt die Attraktivität des Objekts: Die Nähe zu Autobahnen, Eisenbahnstrecken, Industriezonen und Verteilungszentren erhöht signifikant seine Liquidität. Einer der Hauptgründe für Investitionen in Lager ist die strategische Lage, die eine stabile Nachfrage seitens der Mieter und Logistikbetreiber gewährleistet.

Moderne Komplexe sind mit IT-Systemen zur Erfassung, automatisierten Beladungssystemen und energieeffizienten Lösungen ausgestattet. Solche Objekte sind bei Mietern gefragt und weisen eine niedrige Leerstandsrate auf. Dadurch steigt die Rentabilität von Lagerimmobilien, und die Infrastrukturkosten amortisieren sich durch hohe Auslastung.

Mieter als Stabilitätsfaktor

Im Gegensatz zu Wohnmietern schließen juristische Personen langfristige Verträge ab. In diesem Segment gibt es große Logistikbetreiber, Distributoren und Produktionsunternehmen. Ihr Interesse an qualitativ hochwertigen Flächen garantiert stabile Raten, während eine rechtzeitige Bedienung zur langfristigen Kundenbindung beiträgt.

Darüber hinaus zeigt der Logistikmarkt im Gegensatz zu Büroflächen und Einkaufszentren, die einen Rückgang der Einnahmen verzeichnen, eine umgekehrte Dynamik – eine Zunahme der Flächen, eine Erweiterung der Kundenbasis und eine Verringerung der Leerstandsrate. All dies sind wesentliche Gründe für Investitionen in Lager in der aktuellen Realität.

Langfristige Trends: Entwicklungsperspektiven

Es wird erwartet, dass die Nachfrage nach Lagerobjekten in den kommenden Jahren weiter steigen wird. Die Gründe dafür sind die Entwicklung des E-Commerce, die Einführung der Industrie 4.0, das Wachstum der lokalen Produktion und die Transformation der Logistikketten. Entwickler orientieren sich immer häufiger am Bau für einen bestimmten Mieter (built-to-suit), was die Risiken des Entwicklungsprozesses verringert und die Liquidität fertiger Objekte erhöht.

Die Flexibilität des Designs, die Möglichkeit der Skalierung, die Aussichten auf steigende Mietpreise und die Entwicklung der Infrastruktur stärken die Positionen von Lagerimmobilien als Finanzanlage.

Wie man Lager in das Anlageportfolio aufnimmt

Für die Bildung eines ausgewogenen Asset-Portfolios ist es wichtig, nicht nur in rentable Lager zu investieren, sondern auch klar zu definieren, welchen Anteil des Anlagekapitals sie im Portfolio einnehmen sollten. Einer der gewichtigen Gründe für Investitionen in Lager ist ihre Fähigkeit, einen stabilen Cashflow bei vergleichsweise geringen Risiken zu gewährleisten. Im Folgenden sind Ansätze aufgeführt, wie logistische Objekte in die Strategie einbezogen werden können:

• ein Objekt direkt erwerben und vermieten;
• in einen REIT mit diversifiziertem Pool von Lagern investieren;
• als Co-Investor in ein Entwicklungsprojekt einsteigen;
• REIT-Strukturen im Ausland nutzen.

Diese Strategie ermöglicht es, Liquidität, Rentabilität und die Abhängigkeit von Aktienmärkten zu reduzieren.

Gründe für Investitionen in Lager: Fazit

Die Kombination verschiedener Faktoren, darunter hohe Nachfrage, stabile Raten und vorhersehbare Rentabilität, erklärt die Hauptgründe für Investitionen in Lager. Es geht nicht nur um ein zuverlässiges Asset, sondern auch um ein stabiles Element im strategischen Portfolio.

In Zeiten struktureller Veränderungen in Logistik und Handel werden Lager zu einem Element, auf dem die reale Wirtschaft beruht. Ähnlich wie ein Mietshaus eine stabile Einnahmequelle im Wohnsektor darstellt, erfüllen Lagerobjekte eine ähnliche Funktion im gewerblichen Segment, indem sie den Anlegern eine stabile Rendite und Schutz vor Inflation bieten.