Besonderheiten von Investitionen in Gewerbeimmobilien

Die wirtschaftliche Instabilität zwingt Investoren, nach zuverlässigeren Möglichkeiten zur Erhaltung und Vermehrung ihres Kapitals zu suchen. In Zeiten, in denen die Volatilität der Finanzmärkte und die Unsicherheit maximal sind, rücken Vermögenswerte mit realen physischen Werten in den Vordergrund. Immobilien — gehören zu den attraktivsten und bewährtesten Optionen, da sie als solide Vermögenswerte gelten. Ihre Stärke liegt in der Fähigkeit, der Inflation standzuhalten, regelmäßiges passives Einkommen zu generieren und ihren Wert selbst in turbulenten Zeiten zu erhalten.

In diesem Artikel werden wir ausführlich erörtern, warum Immobilieninvestitionen als strategisch wichtig angesehen werden und welche konkreten Vorteile sie in Krisenzeiten bieten.

Warum ist Immobilien ein solider Vermögenswert?

Immobilien sind ein solider Vermögenswert, da sie die Fähigkeit haben, ihren Wert bei externer Turbulenz zu erhalten. Im Jahr 2008, als der US-Aktienmarkt um 38% fiel, sanken die Preise für Wohnimmobilien im Durchschnitt um 19%, stiegen aber bis 2012 wieder an. In Großbritannien stieg die Rendite im buy-to-let-Sektor um 9% pro Jahr, trotz des weltweiten Abschwungs.

Finanzinstrumente verlieren an Liquidität, während Wohnungen, Häuser, Studios und Gewerbeobjekte weiterhin Mieteinnahmen generieren. Selbst während einer Pandemie verschwand die Vermietung nicht — sie hat sich verändert: Untervermietung, tägliche Vermietung und flexible Formate blieben gefragt.

Rendite und Vorhersehbarkeit von Immobilien als Vermögenswert

Der Gewinn setzt sich aus zwei Elementen zusammen: Kapitalwachstum und Mieteinnahmen. In Europa schwankt die durchschnittliche jährliche Rendite von Wohnimmobilien zwischen 3 und 6%. In Berlin liegt sie bei 3,2%, in Lissabon bis zu 5,5%, in Budapest bei 6,1%.

Bei einem klugen Ansatz zeigt der Vermögenswert eine stabile Rendite, die höher ist als bei Einlagen und vergleichbar mit konservativen Fonds. Im Vergleich zum Inflationsanstieg schützt Immobilien das Kapital. Mieten werden indexiert, und der Quadratmeterpreis steigt mit den Verbraucherpreisen.

Risiken der Immobilieninvestition — was man steuern kann

Risiken bei Immobilieninvestitionen bestehen, lassen sich jedoch kontrollieren. Eine rechtliche Prüfung des Objekts, eine Standortanalyse, die Diversifizierung nach Asset-Typen reduzieren das Risiko eines Rückgangs.

Der Immobilienmarkt zeigt eine geringere Volatilität als der Aktienmarkt. Der MSCI IPD Global Annual Property Fund Index wies über 10 Jahre hinweg eine Standardabweichung von 5,6% auf, während der S&P 500 über 15% betrug.

Warum ist die Strategie wichtiger als das Kapital?

Ein Einsteiger-Investor nutzt verschiedene Einstiegsmöglichkeiten. Die Flip-Resale-Strategie eignet sich für aktive Märkte. Buy-to-let funktioniert als langfristiges Modell und bringt monatliche Einnahmen. Value-Add wird bei der Sanierung veralteter Objekte und ihrer anschließenden Kapitalisierung angewendet.

Der Einsatz von Fremdkapital erhöht den Gewinn. Bei einem LTV von 70% führt eine Wertsteigerung des Objekts um 10% zu einem Gewinn von über 30% auf das investierte Kapital durch die Verwendung von Fremdkapital.

Warum die geografische Lage der Objekte sehr wichtig ist

Immobilien als sicherer Vermögenswert zeigen sich durch internationale Diversifizierung. In Österreich kombiniert die Eigentumsrechtsicherheit hohe Liquidität, in Georgien gibt es eine vereinfachte Registrierung. In den VAE gibt es steuerfreie Vermietung.

Ein Zimmer in Paris bringt 4,1% Rendite, ein Studio in Tiflis bis zu 8%, eine Wohnung in Dubai 6,5% bei hoher Liquidität. Das Modell funktioniert sowohl auf entwickelten als auch auf Schwellenmärkten.

Was ein Einsteiger-Investor beachten sollte

Der erste Schritt zu erfolgreichen Investitionen ist das Verständnis der Faktoren, die sich auf den Ertrag und die Stabilität des Vermögenswerts auswirken. Ein Einsteiger-Investor analysiert nicht nur den Preis, sondern auch die langfristigen Perspektiven des Objekts.

Bevor Sie in Immobilien investieren, ist es wichtig zu berücksichtigen:

• die Renditeniveaus in der Region (z. B. Lettland — 5%, Tschechien — 4,2%);
  
• die Infrastruktur und die Verkehrsanbindung des Objekts;
  
• den Status der Immobilie: Apartment, Studio, Wohnung, Gewerbe;
  
• die Marktregulierungen (Steuern, Vermietungsbeschränkungen, Lizenzierung);
  
• das Wachstumspotenzial des Standorts (neue Straßen, Universitäten, Geschäftszentren);
  
• die saisonale Nachfrage nach Mietobjekten (Kurorte, Universitätsstädte);
  
• die Wahrscheinlichkeit von Leerständen (bis zu 15% in osteuropäischen Ländern).
  

Diese umfassende Bewertung hilft, typische Fehler zu vermeiden und eine Investition mit prognostizierbarem Ergebnis auszuwählen. Je gründlicher die Analyse, desto höher die Chance auf stabile Einnahmen und Kapitalerhalt. Diese Überprüfung reduziert das Risiko und erhöht die Effizienz der Investitionen.

Wie geht man mit Inflation um?

Wohn- und Gewerbeimmobilien dienen als solide Basis für Kapital. Sie können die Auswirkungen der Inflation zugunsten des Investors umverteilen. Im Gegensatz zu Geld, das an Kaufkraft verliert, steigen Quadratmeterpreise, insbesondere bei begrenztem Angebot.

In Deutschland stieg der Wohnungspreisindex von 2010 bis 2023 um mehr als 65%. Im gleichen Zeitraum in den USA — fast 75%, wobei der Inflationsindex bei etwa 32% lag. Eine ähnliche Dynamik zeigt sich in der Türkei, Spanien, Polen.

Inflation erhöht die Baukosten und somit den Endpreis der Objekte. Bei langfristigen Mietverträgen können indexbasierte Anpassungen vorgenommen werden, um den Anstieg der Verbraucherpreise auszugleichen.

Immobilien — eine Stütze für finanzielles Wachstum

Die Vorteile von Immobilieninvestitionen gehen über Einkommen und Stabilität hinaus. Dieser Vermögenswert integriert sich in alle Finanzstrategien: vom Kapitalaufbau bis zur Rentenplanung.

Objekte dienen als Sicherheiten für andere Transaktionen, bilden einen aktiven Teil der Bilanz, stärken die Positionen bei der Kreditaufnahme. Die Verwendung von Bankkrediten mit Immobilien als Sicherheit senkt die Kosten für Fremdkapital und ermöglicht Skaleneffekte.

Der Vorteil besteht darin, dass der Vermögenswert Einkommen generiert und eine Plattform für andere Investitionen bildet. Somit ist Eigentum nicht nur an sich ein solider Vermögenswert, sondern auch eine Stütze für finanzielles Wachstum.

Immobilien — ein solider Vermögenswert?

Ja. Ein Vermögenswert, der Schwankungen übersteht, Risiken reguliert, Kapital schützt und Einkommen generiert. Dieses Instrument hat sich in Krisenzeiten bewährt, mit Inflation umgegangen und sich an Veränderungen im Konsumverhalten angepasst. Investitionen sind sowohl für Anfänger als auch für erfahrene Investoren interessant. Es ist nicht nur eine Möglichkeit, Geld zu verdienen, sondern auch ein Teil eines stabilen Portfolios.

Der Immobilienmarkt im Ausland zeigt auch im Jahr 2025 weiterhin Stabilität und Perspektiven für Investoren. Um die Erwartungen zu erfüllen, müssen aktuelle Trends, gesetzliche Aspekte und die Marktbesonderheiten berücksichtigt werden. In diesem Artikel werden wir untersuchen, wie man in ausländische Immobilien investiert, welche Länder am vielversprechendsten sind und worauf man sonst noch achten sollte.

Warum bleiben ausländische Investitionen attraktiv?

Investitionen in ausländische Objekte gelten traditionell als eine der zuverlässigsten Möglichkeiten, Kapital zu erhalten und zu vermehren. Im Jahr 2025 sind die Schlüsselfaktoren, die die Beliebtheit dieses Ansatzes bestimmen, folgende:

1. Langanhaltende Stabilität. Im Gegensatz zum Aktienmarkt oder Kryptowährungen ist Immobilien weniger anfällig für starke Preisschwankungen. Dies macht sie zu einem bevorzugten Vermögenswert für diejenigen, die Stabilität suchen.
2. Globalisierungsinstrument. Der Kauf von Immobilien in einem anderen Land ermöglicht es Investoren, sich an neue Realitäten des internationalen Marktes anzupassen, insbesondere unter sich ändernden wirtschaftlichen Bedingungen.
3. Vergünstigungen und Boni. In vielen Ländern wie Portugal, Spanien und Griechenland ermöglicht der Erwerb eines Objekts ab einem bestimmten Betrag den Zugang zu Aufenthaltsprogrammen oder sogar zur Staatsbürgerschaft.

Investoren achten auch auf zusätzliche Vorteile, um die Entscheidung zur Investition in Immobilien zu treffen, wie die Möglichkeit, ausländische Immobilien zu vermieten, was einen regelmäßigen Einkommensstrom schafft, und das Potenzial für Wertsteigerung pro Quadratmeter. Dies ist besonders relevant für Ferienorte und Großstädte mit sich entwickelnder Infrastruktur.

Welche Länder sind für Investitionen im Jahr 2025 geeignet?

Jedes Land bietet seine eigenen Vorteile und Herausforderungen für Investoren. Die Immobilienmärkte in verschiedenen Regionen der Welt unterscheiden sich sowohl in Bezug auf Rentabilität und gesetzliche Besonderheiten als auch auf die verfügbaren Programme für ausländische Käufer, die sich entscheiden, in Immobilien zu investieren.

Spanien und Portugal: europäischer Qualitätsstandard

Diese Länder bleiben führend dank der Kombination aus erschwinglichen Immobilienpreisen, angenehmem Klima und entwickelter Infrastruktur. Der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter Wohnfläche in Spanien variiert je nach Region zwischen €2.500 und €5.000. In Portugal ziehen die „Goldene Visum“-Programme weiterhin Investoren an, die die Staatsbürgerschaft nach fünf Jahren ab einem Kaufpreis von €500.000 erhalten können.

USA: rentabler und stabiler Markt

Die Investition in Wohn- und Gewerbeimmobilien in Städten wie New York, Los Angeles oder Miami garantiert nicht nur stabile Mieteinnahmen, sondern auch eine hohe Wertsteigerung der Objekte. Der Preis pro Quadratmeter in diesen Metropolen liegt zwischen $8.000 und $12.000, aber für große Investoren ist dies eine ideale Gelegenheit, auf globaler Ebene aktiv zu werden.

Asien: schnell wachsende Märkte

Singapur und Thailand zeichnen sich als vielversprechende Ziele in Asien aus. Singapur bietet einen stabilen Markt mit einer Rendite von 3-5%, während das Königreich Thailand führend bei den Mieteinnahmen von Ferienimmobilien ist (bis zu 10%).

Vereinigte Arabische Emirate: neuer Horizont für Elite-Investoren

Dubai und Abu Dhabi bieten attraktive Bedingungen für Käufer. Um eine Aufenthaltsgenehmigung zu erhalten, reicht es aus, $205.000 zu investieren. Die Vermietung von Apartments in Dubai bringt bis zu 8% Rendite pro Jahr, und die Objektpreise steigen kontinuierlich aufgrund des Zustroms von Touristen und der Entwicklung der Infrastruktur.

Algorithmus: Wie man in ausländische Immobilien investiert

Vor der Entscheidung, in ausländische Immobilien zu investieren, ist eine sorgfältige Vorbereitung und detaillierte Analyse erforderlich, wie dies zu tun ist. Der richtige Ansatz hilft nicht nur, Fehler zu vermeiden, sondern auch das Potenzial des Objekts optimal zu nutzen.

Analyse: Der erste und wichtigste Schritt

Vor dem Kauf einer Immobilie ist es wichtig, eine gründliche Marktanalyse des Landes durchzuführen, in das investiert werden soll. Dieser Schritt umfasst die Untersuchung von Aspekten wie:

1. Steuerpolitik: Es ist wichtig zu verstehen, welche Steuern für den Kauf und Besitz von Immobilien im gewählten Land festgelegt sind. Zum Beispiel variiert die Kaufsteuer in Spanien zwischen 8% und 10%, während in Dubai Käufer etwa 4% Gebühren zahlen.
2. Wirtschaftsaussichten der Region: Länder mit wachsender Wirtschaft bieten in der Regel eine höhere Rendite. Singapur verzeichnet ein stabiles Wachstum des Immobilienmarktes aufgrund seiner strategischen Lage und entwickelten Logistik.
3. Infrastrukturentwicklung: Die Nähe des Objekts zu Verkehrsknotenpunkten, Schulen, Krankenhäusern und Geschäftszentren beeinflusst maßgeblich seinen Wert und seine Liquidität.

Auswahl eines vertrauenswürdigen Partners: Profis garantieren Erfolg

Einer der Schlüsselfaktoren bei der Entscheidung, wie in ausländische Immobilien investiert werden soll, ist die Auswahl eines vertrauenswürdigen Maklers und Anwalts. Profis helfen, Risiken zu minimieren und den Prozess der Transaktion zu vereinfachen. Es wird empfohlen:

1. Mit Maklern zusammenzuarbeiten, die lizenziert sind und sich auf den Markt des gewählten Landes spezialisiert haben.
2. Die Reputation des Unternehmens zu überprüfen, indem man Bewertungen und Portfolios studiert. Zum Beispiel bieten Agenturen in den VAE oft einen umfassenden Service, einschließlich Hilfe bei der Visabeschaffung.

Juristische Überprüfung: Schutz vor Überraschungen

Es ist äußerst wichtig, vor Vertragsunterzeichnung eine Überprüfung der Immobilie durchzuführen. Dies hilft, unangenehme Überraschungen wie Schulden oder Belastungen zu vermeiden. Bei dieser Überprüfung werden folgende Punkte geprüft:

1. Die Rechtmäßigkeit des Eigentums des Verkäufers an der Immobilie.
2. Das Fehlen von Schulden für Nebenkosten oder Steuern.
3. Die Übereinstimmung der tatsächlichen Eigenschaften des Objekts mit den Angaben in den Dokumenten (Fläche, Zustand, Infrastruktur).

Finanzplanung: Berücksichtigung aller Ausgaben

Bei der Budgetplanung für den Kauf von Quadratmetern im Ausland ist es wichtig, nicht nur den Preis des Objekts, sondern auch zusätzliche Ausgaben zu berücksichtigen. Dazu gehören:

1. Kaufsteuern. In Frankreich beträgt diese Gebühr etwa 5%, während sie in Deutschland zwischen 3,5% und 6,5% liegt.
2. Notargebühren. Die Kosten für die Dienstleistungen eines Notars hängen vom Land ab, betragen aber in der Regel 1-2% des Transaktionsbetrags.
3. Jährliche Grundsteuern. In einigen Ländern hängen die Gebühren vom Objektpreis ab. Zum Beispiel betragen sie in Spanien 0,4-1,1%.

Zusätzlich ist es wichtig, mögliche Ausgaben für Reparaturen, Instandhaltung und Versicherung der Wohnung oder des Hauses zu berücksichtigen.

Abschluss der Transaktion: Von der Auswahl bis zur Registrierung

Der abschließende Schritt ist die Unterzeichnung des Kaufvertrags. Hier ist es wichtig, alle Gesetze des Landes, in dem die Transaktion stattfindet, einzuhalten. Zum Beispiel:

1. In Großbritannien wird der Prozess mit der Registrierung im Grundbuch begleitet.
2. In den VAE können Ausländer Immobilien nur in speziell ausgewiesenen Zonen (Freehold Zones) kaufen.

Nach Unterzeichnung des Vertrags müssen der Restbetrag, Steuern und die Registrierung des Objekts auf den eigenen Namen bezahlt werden.

Risiken und wie man sie vermeidet, um intelligent in ausländische Immobilien zu investieren

Der Kauf von Immobilien im Ausland birgt bestimmte Risiken, die es wichtig ist, im Voraus zu berücksichtigen. Das Verständnis möglicher Schwierigkeiten hilft, sie zu minimieren und den Prozess so sicher wie möglich zu gestalten.

Währungsschwankungen: Wie sie sich auf Investitionen auswirken

Änderungen der Wechselkurse können sich erheblich auf den Gesamtwert der Transaktion auswirken. Wenn Sie beispielsweise Immobilien in Euro kaufen und in Rubel Einnahmen erzielen, können Preisschwankungen die Investition weniger rentabel machen. Um dies zu vermeiden, wird empfohlen:

1. Währungskonten zur Aufbewahrung von Geldern zu verwenden.
2. Transaktionen in einer stabilen Währung wie Euro oder Dollar abzuschließen.

Änderungen in der Gesetzgebung: Anpassung an neue Bedingungen

Einzelne Länder können die Regeln für ausländische Käufer ändern. Zum Beispiel hat Portugal im Jahr 2023 die Bedingungen des „Goldenen Visums“-Programms verschärft, was für Investoren überraschend war. Um in eine schwierige Situation zu geraten, ist es wichtig:

1. Ständig über gesetzliche Neuerungen informiert zu bleiben.
2. Sich mit Anwälten zu beraten, die auf internationales Recht spezialisiert sind.

Fazit

Die Investition in ausländische Immobilien im Jahr 2025 ist attraktiv sowohl zur Kapitalerhaltung als auch zur Erzielung von Einnahmen. Der Schlüssel ist eine sorgfältige Auswahl des Landes, des Objekts und der Investitionsstrategie. Europa bietet Stabilität, die USA Prestige, Asien Wachstum und die VAE Perspektiven für Elite-Investoren. Eine richtige Risikobewertung und professioneller Ansatz gewährleisten den Erfolg der Investitionen.