Immobilieninvestitionen: Wohin mit dem Geld investieren

Der Immobilienmarkt im Ausland zeigt auch im Jahr 2025 weiterhin Stabilität und Perspektiven für Investoren. Um die Erwartungen zu erfüllen, müssen aktuelle Trends, gesetzliche Aspekte und die Marktbesonderheiten berücksichtigt werden. In diesem Artikel werden wir untersuchen, wie man in ausländische Immobilien investiert, welche Länder am vielversprechendsten sind und worauf man sonst noch achten sollte.

Warum bleiben ausländische Investitionen attraktiv?

Investitionen in ausländische Objekte gelten traditionell als eine der zuverlässigsten Möglichkeiten, Kapital zu erhalten und zu vermehren. Im Jahr 2025 sind die Schlüsselfaktoren, die die Beliebtheit dieses Ansatzes bestimmen, folgende:

1. Langanhaltende Stabilität. Im Gegensatz zum Aktienmarkt oder Kryptowährungen ist Immobilien weniger anfällig für starke Preisschwankungen. Dies macht sie zu einem bevorzugten Vermögenswert für diejenigen, die Stabilität suchen.
2. Globalisierungsinstrument. Der Kauf von Immobilien in einem anderen Land ermöglicht es Investoren, sich an neue Realitäten des internationalen Marktes anzupassen, insbesondere unter sich ändernden wirtschaftlichen Bedingungen.
3. Vergünstigungen und Boni. In vielen Ländern wie Portugal, Spanien und Griechenland ermöglicht der Erwerb eines Objekts ab einem bestimmten Betrag den Zugang zu Aufenthaltsprogrammen oder sogar zur Staatsbürgerschaft.

Investoren achten auch auf zusätzliche Vorteile, um die Entscheidung zur Investition in Immobilien zu treffen, wie die Möglichkeit, ausländische Immobilien zu vermieten, was einen regelmäßigen Einkommensstrom schafft, und das Potenzial für Wertsteigerung pro Quadratmeter. Dies ist besonders relevant für Ferienorte und Großstädte mit sich entwickelnder Infrastruktur.

Welche Länder sind für Investitionen im Jahr 2025 geeignet?

Jedes Land bietet seine eigenen Vorteile und Herausforderungen für Investoren. Die Immobilienmärkte in verschiedenen Regionen der Welt unterscheiden sich sowohl in Bezug auf Rentabilität und gesetzliche Besonderheiten als auch auf die verfügbaren Programme für ausländische Käufer, die sich entscheiden, in Immobilien zu investieren.

Spanien und Portugal: europäischer Qualitätsstandard

Diese Länder bleiben führend dank der Kombination aus erschwinglichen Immobilienpreisen, angenehmem Klima und entwickelter Infrastruktur. Der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter Wohnfläche in Spanien variiert je nach Region zwischen €2.500 und €5.000. In Portugal ziehen die „Goldene Visum“-Programme weiterhin Investoren an, die die Staatsbürgerschaft nach fünf Jahren ab einem Kaufpreis von €500.000 erhalten können.

USA: rentabler und stabiler Markt

Die Investition in Wohn- und Gewerbeimmobilien in Städten wie New York, Los Angeles oder Miami garantiert nicht nur stabile Mieteinnahmen, sondern auch eine hohe Wertsteigerung der Objekte. Der Preis pro Quadratmeter in diesen Metropolen liegt zwischen $8.000 und $12.000, aber für große Investoren ist dies eine ideale Gelegenheit, auf globaler Ebene aktiv zu werden.

Asien: schnell wachsende Märkte

Singapur und Thailand zeichnen sich als vielversprechende Ziele in Asien aus. Singapur bietet einen stabilen Markt mit einer Rendite von 3-5%, während das Königreich Thailand führend bei den Mieteinnahmen von Ferienimmobilien ist (bis zu 10%).

Vereinigte Arabische Emirate: neuer Horizont für Elite-Investoren

Dubai und Abu Dhabi bieten attraktive Bedingungen für Käufer. Um eine Aufenthaltsgenehmigung zu erhalten, reicht es aus, $205.000 zu investieren. Die Vermietung von Apartments in Dubai bringt bis zu 8% Rendite pro Jahr, und die Objektpreise steigen kontinuierlich aufgrund des Zustroms von Touristen und der Entwicklung der Infrastruktur.

Algorithmus: Wie man in ausländische Immobilien investiert

Vor der Entscheidung, in ausländische Immobilien zu investieren, ist eine sorgfältige Vorbereitung und detaillierte Analyse erforderlich, wie dies zu tun ist. Der richtige Ansatz hilft nicht nur, Fehler zu vermeiden, sondern auch das Potenzial des Objekts optimal zu nutzen.

Analyse: Der erste und wichtigste Schritt

Vor dem Kauf einer Immobilie ist es wichtig, eine gründliche Marktanalyse des Landes durchzuführen, in das investiert werden soll. Dieser Schritt umfasst die Untersuchung von Aspekten wie:

1. Steuerpolitik: Es ist wichtig zu verstehen, welche Steuern für den Kauf und Besitz von Immobilien im gewählten Land festgelegt sind. Zum Beispiel variiert die Kaufsteuer in Spanien zwischen 8% und 10%, während in Dubai Käufer etwa 4% Gebühren zahlen.
2. Wirtschaftsaussichten der Region: Länder mit wachsender Wirtschaft bieten in der Regel eine höhere Rendite. Singapur verzeichnet ein stabiles Wachstum des Immobilienmarktes aufgrund seiner strategischen Lage und entwickelten Logistik.
3. Infrastrukturentwicklung: Die Nähe des Objekts zu Verkehrsknotenpunkten, Schulen, Krankenhäusern und Geschäftszentren beeinflusst maßgeblich seinen Wert und seine Liquidität.

Auswahl eines vertrauenswürdigen Partners: Profis garantieren Erfolg

Einer der Schlüsselfaktoren bei der Entscheidung, wie in ausländische Immobilien investiert werden soll, ist die Auswahl eines vertrauenswürdigen Maklers und Anwalts. Profis helfen, Risiken zu minimieren und den Prozess der Transaktion zu vereinfachen. Es wird empfohlen:

1. Mit Maklern zusammenzuarbeiten, die lizenziert sind und sich auf den Markt des gewählten Landes spezialisiert haben.
2. Die Reputation des Unternehmens zu überprüfen, indem man Bewertungen und Portfolios studiert. Zum Beispiel bieten Agenturen in den VAE oft einen umfassenden Service, einschließlich Hilfe bei der Visabeschaffung.

Juristische Überprüfung: Schutz vor Überraschungen

Es ist äußerst wichtig, vor Vertragsunterzeichnung eine Überprüfung der Immobilie durchzuführen. Dies hilft, unangenehme Überraschungen wie Schulden oder Belastungen zu vermeiden. Bei dieser Überprüfung werden folgende Punkte geprüft:

1. Die Rechtmäßigkeit des Eigentums des Verkäufers an der Immobilie.
2. Das Fehlen von Schulden für Nebenkosten oder Steuern.
3. Die Übereinstimmung der tatsächlichen Eigenschaften des Objekts mit den Angaben in den Dokumenten (Fläche, Zustand, Infrastruktur).

Finanzplanung: Berücksichtigung aller Ausgaben

Bei der Budgetplanung für den Kauf von Quadratmetern im Ausland ist es wichtig, nicht nur den Preis des Objekts, sondern auch zusätzliche Ausgaben zu berücksichtigen. Dazu gehören:

1. Kaufsteuern. In Frankreich beträgt diese Gebühr etwa 5%, während sie in Deutschland zwischen 3,5% und 6,5% liegt.
2. Notargebühren. Die Kosten für die Dienstleistungen eines Notars hängen vom Land ab, betragen aber in der Regel 1-2% des Transaktionsbetrags.
3. Jährliche Grundsteuern. In einigen Ländern hängen die Gebühren vom Objektpreis ab. Zum Beispiel betragen sie in Spanien 0,4-1,1%.

Zusätzlich ist es wichtig, mögliche Ausgaben für Reparaturen, Instandhaltung und Versicherung der Wohnung oder des Hauses zu berücksichtigen.

Abschluss der Transaktion: Von der Auswahl bis zur Registrierung

Der abschließende Schritt ist die Unterzeichnung des Kaufvertrags. Hier ist es wichtig, alle Gesetze des Landes, in dem die Transaktion stattfindet, einzuhalten. Zum Beispiel:

1. In Großbritannien wird der Prozess mit der Registrierung im Grundbuch begleitet.
2. In den VAE können Ausländer Immobilien nur in speziell ausgewiesenen Zonen (Freehold Zones) kaufen.

Nach Unterzeichnung des Vertrags müssen der Restbetrag, Steuern und die Registrierung des Objekts auf den eigenen Namen bezahlt werden.

Risiken und wie man sie vermeidet, um intelligent in ausländische Immobilien zu investieren

Der Kauf von Immobilien im Ausland birgt bestimmte Risiken, die es wichtig ist, im Voraus zu berücksichtigen. Das Verständnis möglicher Schwierigkeiten hilft, sie zu minimieren und den Prozess so sicher wie möglich zu gestalten.

Währungsschwankungen: Wie sie sich auf Investitionen auswirken

Änderungen der Wechselkurse können sich erheblich auf den Gesamtwert der Transaktion auswirken. Wenn Sie beispielsweise Immobilien in Euro kaufen und in Rubel Einnahmen erzielen, können Preisschwankungen die Investition weniger rentabel machen. Um dies zu vermeiden, wird empfohlen:

1. Währungskonten zur Aufbewahrung von Geldern zu verwenden.
2. Transaktionen in einer stabilen Währung wie Euro oder Dollar abzuschließen.

Änderungen in der Gesetzgebung: Anpassung an neue Bedingungen

Einzelne Länder können die Regeln für ausländische Käufer ändern. Zum Beispiel hat Portugal im Jahr 2023 die Bedingungen des „Goldenen Visums“-Programms verschärft, was für Investoren überraschend war. Um in eine schwierige Situation zu geraten, ist es wichtig:

1. Ständig über gesetzliche Neuerungen informiert zu bleiben.
2. Sich mit Anwälten zu beraten, die auf internationales Recht spezialisiert sind.

Fazit

Die Investition in ausländische Immobilien im Jahr 2025 ist attraktiv sowohl zur Kapitalerhaltung als auch zur Erzielung von Einnahmen. Der Schlüssel ist eine sorgfältige Auswahl des Landes, des Objekts und der Investitionsstrategie. Europa bietet Stabilität, die USA Prestige, Asien Wachstum und die VAE Perspektiven für Elite-Investoren. Eine richtige Risikobewertung und professioneller Ansatz gewährleisten den Erfolg der Investitionen.

In Zeiten der Instabilität der Finanzmärkte, steigender Inflation und der Transformation von Geschäftsmodellen richtet sich die Aufmerksamkeit der Investoren zunehmend auf den Bereich des Gewerbeimmobilienmarktes. Einer der stabilsten Bereiche bleibt die Lagerbranche.

Die Gründe für Investitionen in Lager gehen weit über die aktuellen Renditen hinaus – es geht um einen strategischen Ansatz zum Schutz des Kapitals, dessen Vermehrung und die Diversifizierung des Portfolios.

Nachfrage und Stabilität des Lagerimmobilienmarktes

In den letzten Jahren hat der Markt für Logistikobjekte massive Veränderungen durchlaufen. Das Wachstum des E-Commerce, die Konsolidierung der Distribution und die Importsubstitution haben zu einem starken Anstieg der Nachfrage geführt. Die Stabilität des Lagerimmobilienmarktes wurde durch die Pandemie und den außenwirtschaftlichen Druck nachgewiesen – gerade Lager gehörten zu den wenigen Objekten, für die eine stabile Nachfrage bestand.

Die Leerstandsrate in der Klasse A und B bleibt auf einem minimalen Niveau, während die Nachfrage das Angebot übersteigt, was günstige Bedingungen für Investoren schafft, die langfristige, zuverlässige Instrumente mit vorhersehbarer Rentabilität und minimalen Risiken suchen.

Rendite und Asset Management

Einer der Hauptgründe für Investitionen in Lager ist die stabile Rendite. Im Gegensatz zu Wohnungen oder Einkaufszentren sind Lager auf langfristige Mieter mit industrieller oder logistischer Spezifikation ausgerichtet. Die Verträge werden für 5-10 Jahre abgeschlossen, und die Indexierung der Raten ermöglicht es, eine attraktive Rentabilität aufrechtzuerhalten.

Darüber hinaus ermöglicht ein intelligentes Asset Management eine zusätzliche Steigerung des Gewinns – durch Modernisierung von Objekten, Verbesserung logistischer Lösungen oder Steigerung der Energieeffizienz. Auf diese Weise werden Lager nicht nur rentabel, sondern auch hinsichtlich der Kostenoptimierung verwaltet.

Investitionen in Lagerimmobilien über REITs: Was ist das?

Nicht alle Investoren sind bereit für Entwicklungsprojekte oder die eigenständige Verwaltung von Objekten. In solchen Fällen werden REITs zu einem effektiven Instrument. Dies ist ein geschlossener Immobilieninvestmentfonds, der einen Pool von Objekten mit diversifizierten Risiken und zentralisiertem Management verwaltet.

REITs ermöglichen es, am Mietgeschäft teilzunehmen, ohne die Immobilie direkt zu verwalten. Dieses Modell ist sowohl für private Investoren als auch für institutionelle Akteure geeignet, die ihr Portfolio diversifizieren möchten.

Vorteile des Segments: Gründe für Investitionen in Lager

Der Markt für Lagerimmobilien verfügt über eine Reihe von Wettbewerbsvorteilen, die ihn besonders attraktiv machen. Im Folgenden sind die wichtigsten Positionen aufgeführt, die erklären, warum dieses Segment langfristig attraktiv für Investitionen bleibt:

• stabile Nachfrage seitens E-Commerce, FMCG und Einzelhandel;
• begrenztes Angebot an qualitativ hochwertigen Flächen, insbesondere in den Regionen;
• hohe Rentabilität im Vergleich zu Wohnungen und Einzelhandelsobjekten;
• geringe Anfälligkeit für saisonale Schwankungen;
• Vorhersehbarkeit der Mietströme bei langfristigen Verträgen;
• Möglichkeit der Steueroptimierung bei Eigentum über juristische Person oder REIT;
• Potenzial für die Wertsteigerung des Objekts durch Entwicklung oder Rekonstruktion.

Diese Faktoren schaffen Vertrauen in die Zuverlässigkeit des Instruments und rechtfertigen Investitionen in den Sektor auch in Zeiten der Instabilität.

Die Rolle der Logistik und Infrastruktur in der Anlagestrategie

Ein Lager ist nicht nur ein Betonkasten, sondern ein logistischer Knotenpunkt, von dem die Effizienz des Mietergeschäfts abhängt. Die Standortwahl beeinflusst direkt die Attraktivität des Objekts: Die Nähe zu Autobahnen, Eisenbahnstrecken, Industriezonen und Verteilungszentren erhöht signifikant seine Liquidität. Einer der Hauptgründe für Investitionen in Lager ist die strategische Lage, die eine stabile Nachfrage seitens der Mieter und Logistikbetreiber gewährleistet.

Moderne Komplexe sind mit IT-Systemen zur Erfassung, automatisierten Beladungssystemen und energieeffizienten Lösungen ausgestattet. Solche Objekte sind bei Mietern gefragt und weisen eine niedrige Leerstandsrate auf. Dadurch steigt die Rentabilität von Lagerimmobilien, und die Infrastrukturkosten amortisieren sich durch hohe Auslastung.

Mieter als Stabilitätsfaktor

Im Gegensatz zu Wohnmietern schließen juristische Personen langfristige Verträge ab. In diesem Segment gibt es große Logistikbetreiber, Distributoren und Produktionsunternehmen. Ihr Interesse an qualitativ hochwertigen Flächen garantiert stabile Raten, während eine rechtzeitige Bedienung zur langfristigen Kundenbindung beiträgt.

Darüber hinaus zeigt der Logistikmarkt im Gegensatz zu Büroflächen und Einkaufszentren, die einen Rückgang der Einnahmen verzeichnen, eine umgekehrte Dynamik – eine Zunahme der Flächen, eine Erweiterung der Kundenbasis und eine Verringerung der Leerstandsrate. All dies sind wesentliche Gründe für Investitionen in Lager in der aktuellen Realität.

Langfristige Trends: Entwicklungsperspektiven

Es wird erwartet, dass die Nachfrage nach Lagerobjekten in den kommenden Jahren weiter steigen wird. Die Gründe dafür sind die Entwicklung des E-Commerce, die Einführung der Industrie 4.0, das Wachstum der lokalen Produktion und die Transformation der Logistikketten. Entwickler orientieren sich immer häufiger am Bau für einen bestimmten Mieter (built-to-suit), was die Risiken des Entwicklungsprozesses verringert und die Liquidität fertiger Objekte erhöht.

Die Flexibilität des Designs, die Möglichkeit der Skalierung, die Aussichten auf steigende Mietpreise und die Entwicklung der Infrastruktur stärken die Positionen von Lagerimmobilien als Finanzanlage.

Wie man Lager in das Anlageportfolio aufnimmt

Für die Bildung eines ausgewogenen Asset-Portfolios ist es wichtig, nicht nur in rentable Lager zu investieren, sondern auch klar zu definieren, welchen Anteil des Anlagekapitals sie im Portfolio einnehmen sollten. Einer der gewichtigen Gründe für Investitionen in Lager ist ihre Fähigkeit, einen stabilen Cashflow bei vergleichsweise geringen Risiken zu gewährleisten. Im Folgenden sind Ansätze aufgeführt, wie logistische Objekte in die Strategie einbezogen werden können:

• ein Objekt direkt erwerben und vermieten;
• in einen REIT mit diversifiziertem Pool von Lagern investieren;
• als Co-Investor in ein Entwicklungsprojekt einsteigen;
• REIT-Strukturen im Ausland nutzen.

Diese Strategie ermöglicht es, Liquidität, Rentabilität und die Abhängigkeit von Aktienmärkten zu reduzieren.

Gründe für Investitionen in Lager: Fazit

Die Kombination verschiedener Faktoren, darunter hohe Nachfrage, stabile Raten und vorhersehbare Rentabilität, erklärt die Hauptgründe für Investitionen in Lager. Es geht nicht nur um ein zuverlässiges Asset, sondern auch um ein stabiles Element im strategischen Portfolio.

In Zeiten struktureller Veränderungen in Logistik und Handel werden Lager zu einem Element, auf dem die reale Wirtschaft beruht. Ähnlich wie ein Mietshaus eine stabile Einnahmequelle im Wohnsektor darstellt, erfüllen Lagerobjekte eine ähnliche Funktion im gewerblichen Segment, indem sie den Anlegern eine stabile Rendite und Schutz vor Inflation bieten.