Was ist Gewerbeimmobilien und lohnt es sich, in sie zu investieren

Gewerbeimmobilien – was ist das? Nicht nur Gebäude und Räumlichkeiten. Es ist ein Instrument, das in der Lage ist, einen stabilen Geldfluss zu generieren, aktives Kapital zu bilden und langfristige finanzielle Stabilität zu gewährleisten. Zu den Objekten gehören Bürozentren, Einkaufszentren, Lagerhäuser, Hotels, Restaurants, Geschäftszentren, Produktionsstätten, medizinische und sportliche Einrichtungen. Das Hauptmerkmal ist die Nutzung nicht zum Wohnen, sondern ausschließlich zur Gewinnerzielung, sei es durch Vermietung, Weiterverkauf oder Geschäftsführung.

Im Gegensatz zu Wohnimmobilien hängt der Ertrag aus gewerblichen Vermögenswerten von der Geschäftstätigkeit in der Region, der Verkehrsanbindung, der Infrastruktur und den rechtlichen Feinheiten des Mietvertrags ab. Zum Beispiel beträgt die Miete für ein Büro im Moskau-City zwischen 2.000 und 3.500 Rubel/m², während eine ähnliche Fläche am Stadtrand selten die Marke von 800 Rubel/m² übersteigt. Daher ist der Ansatz, nicht auf Intuition, sondern auf Analyse, Vergleich und Prognose zu setzen.

Was sind Gewerbeimmobilien: Dynamik und Trends des Segments

Das Segment der Gewerbeimmobilien unterliegt ständigen Veränderungen. Unternehmen ändern ihr Format, Mieter verlangen Flexibilität und Entwickler berücksichtigen die neue Realität. Nach der Pandemie im Jahr 2020 stieg das Interesse an flexiblen Büros und Räumlichkeiten im gemischten Format (Mixed-Use). Laut dem Analyseunternehmen IRN wurden im Jahr 2024 42% der neuen Transaktionen in Großstädten genau in flexiblen Formaten (Cluster, Coworking, Showrooms) abgeschlossen.

Auch Einzelhandelsimmobilien haben sich angepasst: Mieter orientieren sich an der Passantenfrequenz und der Nähe zu Schlüsselattraktionen (Supermärkte, U-Bahn, Knotenpunkte). So wird beispielsweise die Fläche für Straßenhandel auf dem Nevsky Prospekt in St. Petersburg zu einem Satz von 12.000 Rubel/m² pro Monat vermietet, während in einem Wohnviertel diese Zahl zwischen 2.500 und 4.000 Rubel schwankt.

Renditemathematik: Genau rechnen – stabil verdienen

Um die Frage zu beantworten, was Gewerbeimmobilien sind und ob es sich lohnt, in solche Objekte zu investieren, ist es wichtig zu verstehen, wie Einkommen generiert wird. Das Bewertungsmodell umfasst:

1. Anfangsinvestitionen – Kaufpreis, Reparaturen, Registrierung, Versicherung, Rechtsdienstleistungen.
2. Laufende Ausgaben – Nebenkosten, Abschreibungen, Steuern, Wartung, Property Management.
3. Einkommen – Mieteinnahmen oder einmaliger Gewinn aus dem Verkauf.
4. Nettogewinn – Umsatz abzüglich aller Ausgaben.

Zum Beispiel wird ein Café mit einer Fläche von 120 m² im Zentrum von Kasan für 14 Mio. Rubel verkauft. Renovierung und Ausstattung erfordern weitere ca. 2 Mio. Rubel. Der durchschnittliche Mietpreis in diesem Viertel beträgt 2.000 Rubel/m². Bei voller Auslastung und stabilen Mietern beträgt der monatliche Umsatz 240.000 Rubel (vor Steuern und Ausgaben). Bei den aktuellen Preisen wird die Rentabilität der Investitionen nach 6-7 Jahren Betrieb erreicht.

Typologie der Gewerbeimmobilien: Auswahl je nach Ziel

Es gibt keine universelle Lösung. Unterschiedliche Formate passen zu verschiedenen Strategien:

1. Straßenhandel – hoher Verkehr, schnelle Liquidität, kurze Mietdauer. Ideal für Geschäfte, Cafés, Showrooms.
2. Büroflächen – langfristige Verträge, vorhersehbares Einkommen, geringe Mieterfluktuation bei geeigneter Lage.
3. Lagerhäuser und Logistikzentren – besonders gefragt in Regionen mit aktivem Online-Handel (Beispiel: Moskauer Umland, Jekaterinburg, Nowosibirsk).
4. Hotelimmobilien – unbeständiges, aber potenziell hohes Einkommen in touristischen Zentren bei einer Auslastung von 60-70%.
5. Coworking Spaces und Hubs – Trend der letzten Jahre, effektiv bei einem richtigen Marketingmodell.

Stärken und Schwächen von Investitionen: Was sind Gewerbeimmobilien ohne Schnickschnack

Gewerbeimmobilien sind ein risikoreiches Asset mit hoher Rendite. Die Vorteile liegen in der Möglichkeit, höhere Einnahmen als bei Wohnmieten zu erzielen und in langfristigen Verträgen. Die Schwierigkeiten liegen jedoch in der Empfindlichkeit gegenüber der Wirtschaft, der Abhängigkeit vom Profil der Mieter, den hohen Anfangskosten und den Betriebskosten.

Zum Beispiel bringt ein leerstehendes Geschäft ohne Mieter keinen Verlust, aber konstante Ausgaben – für Sicherheit, Nebenkosten, Steuern. Eine erfolgreiche Vermietung hingegen amortisiert sich selbst bei Bedingungen einer Zahlungsaufschub mehrfach.

Praxis der Berechnungen: Wie rentabel ist Gewerbeimmobilie in der Praxis

Am Beispiel eines typischen Bürogebäudes im Business Center der Klasse „B+“ in Jekaterinburg. Fläche – 180 m², Kaufpreis – 15,5 Mio. Rubel. Durchschnittlicher Mietpreis – 1.400 Rubel/m². Bruttoeinkommen – 252.000 Rubel/Monat. Nach Abzug von Betriebskosten, Steuern und der Arbeit des Property Managers bleiben etwa 170.000 Rubel netto. Somit beträgt das jährliche Einkommen über 2 Mio. Rubel, und die Amortisationszeit des Objekts beträgt 7,5 Jahre.

Die Rendite variiert von 7% (Moskau, Zentrum) bis 14-16% (periphere Städte, Objekte der Kategorie „C“). Wohnimmobilien unter ähnlichen Bedingungen bringen 3,5-5,5% pro Jahr, was Gewerbeimmobilien bei richtiger Objektauswahl zu einem klaren Favoriten macht.

Strategien: Wie man an den Kauf und das Management herangeht

Die klassische Strategie, die bestimmt, was Gewerbeimmobilien sind, lautet „kaufen und vermieten“. Moderne Modelle sehen einen flexibleren Ansatz vor:

1. Renovierung und Umnutzung (z. B. von Lager zu Food Court).
2. Kauf in der Bauphase zu einem reduzierten Preis mit anschließendem Verkauf oder Vermietung zu Marktkonditionen.
3. Langfristiges Management unter Beteiligung eines Property Managers (besonders relevant bei Hotels oder großen Büros).
4. Investitionen in thematische Räume: Sport, Medizin, Kindereinrichtungen – besonders gefragt in dicht besiedelten Wohngebieten.

Eine Liste von Risiken, die nicht vergessen werden dürfen:

1. Risiko von Leerständen bei Veränderungen auf dem Markt.
2. Schwankende Mietpreise bei wirtschaftlichen Krisen.
3. Notwendigkeit von Kapitalinvestitionen alle 5-7 Jahre.
4. Verluste durch Leerstände und Konflikte mit Mietern.
5. Unmöglichkeit einer schnellen Liquidation des Vermögens ohne Preisabschläge.

Diese Risiken werden durch eine fundierte rechtliche Begleitung, die Bewertung der Liquidität vor dem Kauf und die Auswahl eines Segments mit stabiler Nachfrage ausgeglichen.

Was sind Gewerbeimmobilien: Eine vernünftige Investition für einen systematischen Ansatz

Was bedeutet die Investition in Gewerbeimmobilien – Investitionen erfordern Genauigkeit, analytischen Ansatz und Verständnis des Marktes. Es ist keine Lotterie, sondern eine ingenieurtechnische Berechnung. Bei richtiger Auswahl, einem fundierten Managementmodell und einer langfristigen Strategie kann ein solches Asset nicht nur eine Einnahmequelle, sondern die Grundlage eines Anlageportfolios sein. Die Entwicklung hybrider Formate, die steigende Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Räumlichkeiten und die Veränderung der Konsumstruktur eröffnen neue Möglichkeiten für Investoren.