Soll man in ausländische Immobilien investieren: Vorteile und Risiken

Investitionen in Gewerbeimmobilien während der Bauphase bleiben weiterhin eine der attraktivsten Kapitalanlagemöglichkeiten. Dies ist nicht nur ein Trend, sondern eine bewährte Strategie. Daten zeigen, dass fast die Hälfte der russischen Investoren im Jahr 2024 ihr Geld lieber in im Bau befindliche Objekte investiert hat. Und das nicht umsonst: Der Kauf von Quadratmetern zu Baubeginn kann zu einer Wertsteigerung von 20-30% in nur 1-2 Jahren führen. Zum Beispiel kann ein Objekt, das in der Baugrube 120.000 Rubel pro Quadratmeter kostet, nach Fertigstellung und Ausbau bereits für 170-180.000 Rubel verkauft werden.

In diesem Artikel werden wir ausführlich darüber berichten, wie man in den Bau von Gewerbeimmobilien investiert. Der Inhalt wird für Einsteiger-Investoren interessant sein.

Warum entscheiden sich Bauträger und Investoren für den primären Markt für Gewerbeimmobilien?

Die Attraktivität von Investitionen in im Bau befindliche Gewerbeimmobilien wird durch mehrere Faktoren bestimmt:

1. Hohe Rentabilität. Die durchschnittliche jährliche Rendite für Büroflächen in Moskau beträgt 11,5%, für Einzelhandelsflächen 9%, für Lagerflächen 12,3% und für Hotels ab 13%. Diese Zahlen machen Gewerbeimmobilien zu einem ernsthaften Konkurrenten für andere Anlageinstrumente.
2. Beträchtlicher Wertzuwachs des Objekts. Im Bau befindliche Immobilien gehören zu den am dynamischsten wachsenden Vermögenswerten. Die durchschnittliche Fertigstellungsdauer eines Gewerbebauprojekts im Jahr 2023 betrug etwa 16 Monate, und in dieser Zeit stieg der Wert des Objekts um 25-45%. Besonders deutlich ist das Wachstum in defizitären und aufstrebenden Regionen wie dem Süden Moskaus, dem Zentrum von Jekaterinburg, Kasan oder Krasnaja Poljana.
3. Potenzial für langfristige Rentabilität. Ein gut gewähltes Objekt kann sich bereits in 7-8 Jahren amortisieren, wobei seine Nutzungsdauer mehr als 30 Jahre betragen kann, was über viele Jahre hinweg stabile Einnahmen garantiert.

Hauptstrategien für Investitionen: Wie man in den Bau von Gewerbeimmobilien investiert

Erfolgreiche Investitionen sind immer das Ergebnis einer durchdachten Strategie. Im Bereich des Gewerbeimmobilienbaus sind drei Ansätze am weitesten verbreitet:

1. Kauf zur späteren Vermietung. Diese Strategie beinhaltet den Erwerb eines Objekts in der Vorphase oder bereits fertigen Phase, um einen stabilen passiven Einkommensstrom aus Mietzahlungen zu erzielen. Geeignet für Investoren, die auf langfristige Perspektiven und regelmäßige Cashflows ausgerichtet sind.
2. Spekulativer Verkauf. Der Investor kauft ein Objekt in den frühen Bauphasen (zum Beispiel in der Baugrube) und verkauft es näher am Projektabschluss. Ziel ist es, den Gewinn durch den Preisunterschied zu maximieren, der sich durch die zunehmende Fertigstellung des Objekts und den Anstieg seines Marktwerts ergibt.
3. Hybridansatz. Kombiniert Elemente der ersten beiden Strategien. Der Investor investiert in ein im Bau befindliches Objekt, vermietet es nach Fertigstellung für laufende Einnahmen und verkauft es dann, wenn der Immobilienwert das gewünschte Niveau erreicht.

Wie investiert man in den Bau von Gewerbeimmobilien? Die Wahl der Strategie hängt von Ihrem Anlagehorizont, Ihrer Risikobereitschaft und Ihrer Rolle im Projekt ab (privater Investor oder Teilnehmer an einem Investmentfonds).

Was bestimmt den Wert von Gewerbeimmobilien: Liquidität und Rentabilität

Um eine Investition erfolgreich zu gestalten, ist es wichtig zu verstehen, was ein Objekt liquide (also leicht verkäuflich) und rentabel macht. Diese Parameter hängen von drei Schlüsselfaktoren ab:

1. Lage. Die Lage ist wahrscheinlich das wichtigste Kriterium. Ein Objekt in der Nähe der U-Bahn, in einem Geschäftsviertel oder in einem stark wachsenden Viertel wird immer attraktiver sein. Zum Beispiel zeigen Einzelhandelsflächen in Wohnkomplexen der Komfortklasse mit eigenem Eingang und hohem Verkehrsaufkommen eine Liquidität von über 80%. Gleichzeitig können Büros in Businessparks ohne gute Verkehrsanbindung an Attraktivität verlieren.
2. Art des Raums. Die Nachfrage nach verschiedenen Formaten von Gewerbeimmobilien variiert. Zum Beispiel übersteigt die Nachfrage nach Lagerflächen im Format „last mile logistics“ (für die Lieferung auf der „letzten Meile“) konstant das Angebot in Metropolen, was sie sehr gefragt macht.
3. Infrastruktur. Eine gut entwickelte umgebende Infrastruktur, einschließlich Verkehrsknotenpunkte, öffentlicher Verkehrsmittel und Nähe zu Wohngebieten, erhöht die Anlageattraktivität des Objekts erheblich.

Ein sorgfältig ausgewähltes Objekt ist nicht nur ein Gebäude, sondern eine strategische Investition mit klarer Rentabilität und einer klaren Ausstiegsstrategie.

Wie man in den Bau von Gewerbeimmobilien mit minimalen Risiken investiert

Investitionen in den Bau von Gewerbeimmobilien, obwohl vielversprechend, sind mit bestimmten Risiken verbunden. Diese Risiken können jedoch erheblich reduziert werden, wenn ein systematischer Ansatz verfolgt wird:

1. Dokumentenprüfung. Stellen Sie sicher, dass alle Baugenehmigungen und erforderlichen technischen Dokumente vorhanden sind. Das Fehlen oder die Unvollständigkeit von Dokumenten kann zum Stillstand des Projekts führen.
2. Kostenprüfung. Überprüfen Sie die Kostenberechnungen sorgfältig auf überhöhte Zahlen. Unbegründete Ausgaben können Ihren Gewinn erheblich schmälern.
3. Zeitkontrolle. Verzögerungen im Bauplan führen zu höheren Kosten und einem Verlust potenzieller Einnahmen.
4. Realistische Rentabilitätsbewertung. Verlassen Sie sich nicht auf übertriebene Marketingversprechen. Überprüfen Sie die tatsächlichen Mietpreise und die Nachfrage in der gewählten Lage. Wenn beispielsweise die angegebene Rentabilität auf einem Mietpreis von 3000 Rubel/m² basiert und der tatsächliche Preis in der Lage 1800 Rubel/m² beträgt, wird die Rentabilität des Objekts um die Hälfte sinken.
5. Angemessener Preis. Eine Investition zu einem überhöhten Preis pro Quadratmeter verringert das Potenzial für den Wertzuwachs Ihres Kapitals.

Die eigentliche Arbeit eines Investors beginnt mit der Überprüfung der Zahlen, nicht mit dem Studium von Werbebroschüren. Jeder angegebene Preis oder Satz muss einer gründlichen Analyse und Überprüfung unterzogen werden.

Auswahl des Formats: Wann werden Quadratmeter zu einem Vermögenswert

Die Wahl des Formats für Gewerbeimmobilien bestimmt nicht nur die anfängliche Rentabilität, sondern auch das Wachstumspotenzial Ihres Kapitals. Heute gibt es auf dem Markt ein erhöhtes Interesse an folgenden Formaten:

• Büros der Klasse B+ mit flexibler Raumaufteilung. Ihre Mietpreise liegen zwischen 1600 und 2200 Rubel/m², und die Amortisationszeit beträgt ab 7 Jahre. Die Flexibilität der Raumplanung macht sie für eine breite Palette von Mietern attraktiv.
• Lagerflächen im Format last mile logistics. Die Nachfrage nach solchen Objekten übersteigt konstant das Angebot, insbesondere in Großstädten, was sie zu sehr gefragten Investitionen macht.
• Einzelhandelsflächen im Format Straßenhandel. Diese Flächen, die sich an Orten mit hohem Verkehrsaufkommen befinden, zeichnen sich durch schnelle Vermietung oder Verkauf und einen stabilen Einkommensstrom aus.
• Hotelgeschäft. Dies ist ein Bereich mit wachsendem Inlandstourismus, insbesondere in Regionen wie Altai, Kaliningrad, Kasan. Die Rentabilität solcher Projekte kann ab 6 Jahren beginnen.

Jedes Format erfordert eine detaillierte Berechnung und Analyse. Der Investor arbeitet nicht mit einer „schönen Fassade“, sondern mit einer klaren Matrix von Kennzahlen. Besonderes Augenmerk sollte auf das professionelle Asset-Management gelegt werden, denn ohne dieses kann selbst das rentabelste Objekt einen erheblichen Teil seines Potenzials verlieren.

Wie man in den Bau von Gewerbeimmobilien investiert: Aufbau eines ausgewogenen Portfolios

Die Bildung eines Anlageportfolios im Bereich des Gewerbeimmobilienbaus erfordert eine Diversifizierung nicht nur nach Objekttypen, sondern auch nach ihren Fertigstellungsphasen.

Ein ausgewogener Ansatz kann Folgendes umfassen:

1. Projekte auf der Stufe des Grundstücks: Bieten das höchste Wertsteigerungspotenzial, sind jedoch mit hohen Risiken verbunden.
2. Vermögenswerte auf der Baugrubenstufe: Zeichnen sich durch ein mittleres Risikoniveau und eine gute potenzielle Rentabilität aus.
3. Gebäude mit abgeschlossener Ausstattung: Haben minimale Risiken, aber einen moderateren Preisanstieg, da der Großteil des Werts bereits geschaffen wurde.
4. Fertige Objekte mit einem Managementunternehmen: Bieten einen stabilen Mieteinnahmenstrom, aber mit begrenztem Potenzial für die Wertsteigerung des Vermögens selbst.

Ein solches Portfolio ermöglicht es, Kapital flexibel je nach Marktsituation umzuverteilen und die Liquidität ohne Verluste zu steuern. Dies ist nicht nur ein Spiel auf dem Immobilienmarkt, sondern ein gut durchdachtes Anlagensystem.

Fazit

Investitionen in den Bau von Gewerbeimmobilien können ein starker Katalysator für das Wachstum Ihres Kapitals sein. Der Erfolg hängt jedoch nicht von Inspiration ab, sondern von sorgfältiger Analyse, einer fundierten Einstiegspunkt und der Fähigkeit, den Markt zu „lesen“. Der Bau kann eine profitable Gelegenheit sein, aber auch ein Quelle von Verlusten – alles hängt von der Qualität der Daten, der Genauigkeit der Berechnungen und der Wahl der richtigen Strategie ab.

Gewerbeimmobilien – was ist das? Nicht nur Gebäude und Räumlichkeiten. Es ist ein Instrument, das in der Lage ist, einen stabilen Geldfluss zu generieren, aktives Kapital zu bilden und langfristige finanzielle Stabilität zu gewährleisten. Zu den Objekten gehören Bürozentren, Einkaufszentren, Lagerhäuser, Hotels, Restaurants, Geschäftszentren, Produktionsstätten, medizinische und sportliche Einrichtungen. Das Hauptmerkmal ist die Nutzung nicht zum Wohnen, sondern ausschließlich zur Gewinnerzielung, sei es durch Vermietung, Weiterverkauf oder Geschäftsführung.

Im Gegensatz zu Wohnimmobilien hängt der Ertrag aus gewerblichen Vermögenswerten von der Geschäftstätigkeit in der Region, der Verkehrsanbindung, der Infrastruktur und den rechtlichen Feinheiten des Mietvertrags ab. Zum Beispiel beträgt die Miete für ein Büro im Moskau-City zwischen 2.000 und 3.500 Rubel/m², während eine ähnliche Fläche am Stadtrand selten die Marke von 800 Rubel/m² übersteigt. Daher ist der Ansatz, nicht auf Intuition, sondern auf Analyse, Vergleich und Prognose zu setzen.

Was sind Gewerbeimmobilien: Dynamik und Trends des Segments

Das Segment der Gewerbeimmobilien unterliegt ständigen Veränderungen. Unternehmen ändern ihr Format, Mieter verlangen Flexibilität und Entwickler berücksichtigen die neue Realität. Nach der Pandemie im Jahr 2020 stieg das Interesse an flexiblen Büros und Räumlichkeiten im gemischten Format (Mixed-Use). Laut dem Analyseunternehmen IRN wurden im Jahr 2024 42% der neuen Transaktionen in Großstädten genau in flexiblen Formaten (Cluster, Coworking, Showrooms) abgeschlossen.

Auch Einzelhandelsimmobilien haben sich angepasst: Mieter orientieren sich an der Passantenfrequenz und der Nähe zu Schlüsselattraktionen (Supermärkte, U-Bahn, Knotenpunkte). So wird beispielsweise die Fläche für Straßenhandel auf dem Nevsky Prospekt in St. Petersburg zu einem Satz von 12.000 Rubel/m² pro Monat vermietet, während in einem Wohnviertel diese Zahl zwischen 2.500 und 4.000 Rubel schwankt.

Renditemathematik: Genau rechnen – stabil verdienen

Um die Frage zu beantworten, was Gewerbeimmobilien sind und ob es sich lohnt, in solche Objekte zu investieren, ist es wichtig zu verstehen, wie Einkommen generiert wird. Das Bewertungsmodell umfasst:

1. Anfangsinvestitionen – Kaufpreis, Reparaturen, Registrierung, Versicherung, Rechtsdienstleistungen.
2. Laufende Ausgaben – Nebenkosten, Abschreibungen, Steuern, Wartung, Property Management.
3. Einkommen – Mieteinnahmen oder einmaliger Gewinn aus dem Verkauf.
4. Nettogewinn – Umsatz abzüglich aller Ausgaben.

Zum Beispiel wird ein Café mit einer Fläche von 120 m² im Zentrum von Kasan für 14 Mio. Rubel verkauft. Renovierung und Ausstattung erfordern weitere ca. 2 Mio. Rubel. Der durchschnittliche Mietpreis in diesem Viertel beträgt 2.000 Rubel/m². Bei voller Auslastung und stabilen Mietern beträgt der monatliche Umsatz 240.000 Rubel (vor Steuern und Ausgaben). Bei den aktuellen Preisen wird die Rentabilität der Investitionen nach 6-7 Jahren Betrieb erreicht.

Typologie der Gewerbeimmobilien: Auswahl je nach Ziel

Es gibt keine universelle Lösung. Unterschiedliche Formate passen zu verschiedenen Strategien:

1. Straßenhandel – hoher Verkehr, schnelle Liquidität, kurze Mietdauer. Ideal für Geschäfte, Cafés, Showrooms.
2. Büroflächen – langfristige Verträge, vorhersehbares Einkommen, geringe Mieterfluktuation bei geeigneter Lage.
3. Lagerhäuser und Logistikzentren – besonders gefragt in Regionen mit aktivem Online-Handel (Beispiel: Moskauer Umland, Jekaterinburg, Nowosibirsk).
4. Hotelimmobilien – unbeständiges, aber potenziell hohes Einkommen in touristischen Zentren bei einer Auslastung von 60-70%.
5. Coworking Spaces und Hubs – Trend der letzten Jahre, effektiv bei einem richtigen Marketingmodell.

Stärken und Schwächen von Investitionen: Was sind Gewerbeimmobilien ohne Schnickschnack

Gewerbeimmobilien sind ein risikoreiches Asset mit hoher Rendite. Die Vorteile liegen in der Möglichkeit, höhere Einnahmen als bei Wohnmieten zu erzielen und in langfristigen Verträgen. Die Schwierigkeiten liegen jedoch in der Empfindlichkeit gegenüber der Wirtschaft, der Abhängigkeit vom Profil der Mieter, den hohen Anfangskosten und den Betriebskosten.

Zum Beispiel bringt ein leerstehendes Geschäft ohne Mieter keinen Verlust, aber konstante Ausgaben – für Sicherheit, Nebenkosten, Steuern. Eine erfolgreiche Vermietung hingegen amortisiert sich selbst bei Bedingungen einer Zahlungsaufschub mehrfach.

Praxis der Berechnungen: Wie rentabel ist Gewerbeimmobilie in der Praxis

Am Beispiel eines typischen Bürogebäudes im Business Center der Klasse „B+“ in Jekaterinburg. Fläche – 180 m², Kaufpreis – 15,5 Mio. Rubel. Durchschnittlicher Mietpreis – 1.400 Rubel/m². Bruttoeinkommen – 252.000 Rubel/Monat. Nach Abzug von Betriebskosten, Steuern und der Arbeit des Property Managers bleiben etwa 170.000 Rubel netto. Somit beträgt das jährliche Einkommen über 2 Mio. Rubel, und die Amortisationszeit des Objekts beträgt 7,5 Jahre.

Die Rendite variiert von 7% (Moskau, Zentrum) bis 14-16% (periphere Städte, Objekte der Kategorie „C“). Wohnimmobilien unter ähnlichen Bedingungen bringen 3,5-5,5% pro Jahr, was Gewerbeimmobilien bei richtiger Objektauswahl zu einem klaren Favoriten macht.

Strategien: Wie man an den Kauf und das Management herangeht

Die klassische Strategie, die bestimmt, was Gewerbeimmobilien sind, lautet „kaufen und vermieten“. Moderne Modelle sehen einen flexibleren Ansatz vor:

1. Renovierung und Umnutzung (z. B. von Lager zu Food Court).
2. Kauf in der Bauphase zu einem reduzierten Preis mit anschließendem Verkauf oder Vermietung zu Marktkonditionen.
3. Langfristiges Management unter Beteiligung eines Property Managers (besonders relevant bei Hotels oder großen Büros).
4. Investitionen in thematische Räume: Sport, Medizin, Kindereinrichtungen – besonders gefragt in dicht besiedelten Wohngebieten.

Eine Liste von Risiken, die nicht vergessen werden dürfen:

1. Risiko von Leerständen bei Veränderungen auf dem Markt.
2. Schwankende Mietpreise bei wirtschaftlichen Krisen.
3. Notwendigkeit von Kapitalinvestitionen alle 5-7 Jahre.
4. Verluste durch Leerstände und Konflikte mit Mietern.
5. Unmöglichkeit einer schnellen Liquidation des Vermögens ohne Preisabschläge.

Diese Risiken werden durch eine fundierte rechtliche Begleitung, die Bewertung der Liquidität vor dem Kauf und die Auswahl eines Segments mit stabiler Nachfrage ausgeglichen.

Was sind Gewerbeimmobilien: Eine vernünftige Investition für einen systematischen Ansatz

Was bedeutet die Investition in Gewerbeimmobilien – Investitionen erfordern Genauigkeit, analytischen Ansatz und Verständnis des Marktes. Es ist keine Lotterie, sondern eine ingenieurtechnische Berechnung. Bei richtiger Auswahl, einem fundierten Managementmodell und einer langfristigen Strategie kann ein solches Asset nicht nur eine Einnahmequelle, sondern die Grundlage eines Anlageportfolios sein. Die Entwicklung hybrider Formate, die steigende Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Räumlichkeiten und die Veränderung der Konsumstruktur eröffnen neue Möglichkeiten für Investoren.