Büros, Lager und andere Räumlichkeiten galten schon immer als Eckpfeiler stabiler Investitionen, die in der Lage sind, passives Einkommen zu generieren und Kapital vor Inflation zu schützen. Der moderne Markt verändert sich jedoch ständig und bietet sowohl neue Chancen als auch versteckte Risiken. Bevor Sie eine Entscheidung treffen, ist es wichtig zu verstehen, ob es sich lohnt, in Gewerbeimmobilien zu investieren, und welche Faktoren für eine erfolgreiche Investition berücksichtigt werden müssen. Dies wird in diesem Artikel behandelt.
Potenzial und Logik der Investitionen
Im Jahr 2024 verzeichneten die Analysten von Knight Frank einen Anstieg der Investitionen in Gewerbeflächen um 9% im Vergleich zum vorherigen Zeitraum. Der Hauptstrom fließt in Einzelhandelsflächen, Lagerkomplexe und Straßenhandel. Der Investor wählt nicht den „Objekttyp“, sondern die Formel: Investitionen – Miete – stabiles Einkommen – Kapitalisierung.
Bei der Bewertung ist es wichtig, die Rendite der Gewerbeimmobilie zu berücksichtigen. Zum Beispiel bietet die Vermietung eines Büros in einem Geschäftsviertel von Moskau (Klasse B+) eine Rendite von 9 bis 12% pro Jahr. In den Regionen liegt sie zwischen 11 und 14%, abhängig von der Lage, dem Zustand des Objekts und dem Mieter.
Vor- und Nachteile von Gewerbeimmobilien: Ist es eine Investition wert?
Die Risiko- und Nutzenparameter sind nicht symmetrisch. Ein formaler Ansatz funktioniert hier nicht – die lebendige Arithmetik des Objekts, des Geschäftsumfelds und der Strategie ist wichtig.
Vorteile:
- Hohe Rendite im Vergleich zu Wohnobjekten – um 3-5 Prozentpunkte höher.
- Möglichkeit langfristiger Mietverträge mit Unternehmensmietern.
- Transparente Rentabilität – in der Regel 7-10 Jahre, manchmal weniger bei einem erfolgreichen Wiederverkauf.
- Verwaltbarkeit: Vermietungsflächen lassen sich leichter an Strategieänderungen anpassen (Umnutzung, Untervermietung, Neugestaltung).
Nachteile:
- Hohe Einstiegshürde – Anfangsinvestitionen beginnen bei 8-12 Mio. Rubel in Millionenstädten.
- Abhängigkeit vom Geschäftszyklus und der Makroökonomie.
- Stillstandsrisiken – bis zu 25% der Objekte in kleinen Städten stehen länger als 3 Monate leer.
- Anforderungen an aktives Management – Mieter stellen häufig technische und betriebliche Anforderungen.
Die objektive Bewertung von Vor- und Nachteilen schafft ein realistisches Bild der Investitionen und hilft, Illusionen zu Beginn zu vermeiden. Nur ein ausgewogenes Verhältnis von Nutzen und Risiken führt zu einem stabilen Investitionsergebnis.
Strategie – es ist nicht „kaufen und vergessen“
Die Auswahl des Objekts und der Ziele bestimmt nicht nur das Einkommen, sondern auch die Art des Managements. Sollten Sie in Gewerbeimmobilien investieren? Ja, wenn Sie effektive Strategien anwenden möchten.
Dazu gehören:
- Langfristige Vermietung. Wird häufig in Büros, Produktions- und Logistikobjekten eingesetzt. Geeignet bei Vorhandensein eines großen Mieters. Beispiel: Die Vermietung eines Logistikkomplexes von Wildberries in der Region Moskau – Amortisationszeit ca. 8 Jahre.
- Wiederverkauf. Funktioniert bei Platzmangel in schnell wachsenden Lagen. Zum Beispiel stieg der durchschnittliche Marktpreis pro Quadratmeter Bürofläche in Jekaterinburg von 2022 bis 2024 um 16%. Der Wiederverkauf nach kosmetischen Reparaturen führt zu einer Kapitalsteigerung von bis zu 20%.
- Funktionale Umnutzung. Straßenhandel wird oft in Cafés, Coworking-Spaces, Mini-Büros umgewandelt – eine Strategie, die bei guter Passantenfrequenz und Mangel an bestimmten Dienstleistungen geeignet ist.
- Gemischtes Modell. Kombination aus Vermietung und anschließendem Verkauf nach 3-5 Jahren. Wird bei unvollständiger Auslastung oder geplantem Marktwachstum eingesetzt.
Jede Strategie erfordert eine klare Berechnung von Laufzeiten, Ressourcen und Bedingungen zur Maximierung des Einkommens. Die flexible Kombination verschiedener Ansätze ermöglicht die Anpassung des Portfolios an sich ändernde Marktbedingungen und Investitionsziele.
Investition in Gewerbeimmobilien: Rentabilität und Einkommen im Fokus
Die Analyse jedes Objekts beginnt mit der Frage: Was ist die Amortisationszeit für Gewerbeimmobilien im aktuellen Marktzyklus? Ein typisches Büro mit einer Fläche von 120 m² in St. Petersburg bei einer durchschnittlichen Mietrate von 2.000 Rubel/m²/Monat generiert einen monatlichen Umsatz von 240.000 Rubel. Der Jahresumsatz beträgt 2,88 Mio. Rubel. Bei einem Kaufpreis von 26 Mio. Rubel beträgt die Amortisationszeit etwa 9 Jahre, ohne Berücksichtigung von Steuern und Betriebskosten.
Die Rendite von Gewerbeimmobilien im Einzelhandel (bei voller Auslastung) liegt zwischen 10 und 14%. Bei Vorhandensein eines Anker-Mieters und einer effizienten Verwaltung kann sie jedoch bis zu 18% betragen. Zum Vergleich: Die durchschnittliche Rendite von Bankeinlagen im Jahr 2025 beträgt etwa 9,25%.
Gewerbeflächen: Details, die den Erfolg bestimmen
Die Fläche eines Objekts umfasst nicht nur Quadratmeter, sondern auch den Kontext. 80 m² an einem stark frequentierten Ort in Krasnodar bringen mehr ein als 200 m² in einem Industriegebiet in Wladiwostok. Der Erfolgsfaktor setzt sich aus Lage, Verkehrsaufkommen, Zustand der Räumlichkeiten und Profil des Mieters zusammen.
Die gefragtesten Objekte im Geschäftsbereich befinden sich in Lagen mit hohem Verkehrsaufkommen und guter Infrastruktur. Zum Beispiel bietet die Taganskaya-Straße in Moskau eine Passantenfrequenz von bis zu 12.000 Personen pro Tag – die Vermietung von Räumlichkeiten hier garantiert ein stabiles Einkommen bei minimalen Risiken von Leerstand.
Es ist wichtig, die rechtliche Sauberkeit des Objekts und das Vorhandensein erforderlicher Genehmigungen zu berücksichtigen. Jeder Investor ist verpflichtet, diesen Aspekt im Rahmen einer umfassenden Unternehmensprüfung zu überprüfen.
Wie ein Investor ein Gewerbeobjekt auswählt
Bei der Analyse eines Projekts ist nicht nur das Einkommenspotenzial wichtig, sondern auch die Übereinstimmung mit den Zielen, dem Risikolevel und den Managementmöglichkeiten.
Checkliste zur Bewertung des Geschäftsvermögens:
- Lage: Nähe zum Zentrum, Verkehrsanbindung, Fußgängerverkehr.
- Objekttyp: Büro, Einzelhandelsfläche, Lager, Coworking, Aparthotel.
- Zustand: Renovierungsgrad, technische Anlagen, Fassade.
- Mieterprofil: Großunternehmen, lokale Marke, Dienstleistungsunternehmen.
- Vertragsbedingungen: Mietdauer, Indexierung, Kaution, Mietfreiheit.
- Rechtliche Sauberkeit: Eigentumsrecht, fehlende Belastungen.
- Rendite: tatsächliche Mietrate, Verwaltungskosten, Steuern.
- Wachstumspotenzial: Stadtentwicklung, Infrastrukturausbau, Nachfrage.
- Exit-Strategie: Verkaufszeitpunkt, Liquidität, potenzieller Gewinn.
- Wettbewerbsniveau: Sättigung in der Lage, Vorhandensein ähnlicher Objekte.
Die genaue Kalibrierung aller Punkte ermöglicht es, ein verwaltetes Modell mit prognostizierbarem Einkommen und minimierten Risiken aufzubauen. Ein Fehler in einem der Schritte führt zu Liquiditätsverlusten und sinkender Rentabilität.
Markt und Risiken
Gewerbeimmobilien als Investition hängen von den Schwankungen der Marktbedingungen ab. Baugeschwindigkeiten, Hypothekenzinsen, Steuerlast und Konsumaktivität bestimmen, wie stabil das Segment ist.
Der Büromarkt in Russland verzeichnet im Jahr 2025 ein moderates Wachstum von 3,7%. Der Segment der Lagerimmobilien bleibt führend in der Nachfrage: Amazon, Ozon und Wildberries erweitern weiterhin ihre Logistikflächen.
Die Hauptrisiken sind Leerstand, Inflation, Rückgang der Kaufkraft der Mieter. Das Objektmanagement erfordert einen professionellen Ansatz: von der ordnungsgemäßen Vertragsunterzeichnung bis zur regelmäßigen technischen Wartung.
Also, ist es sinnvoll, in Gewerbeimmobilien zu investieren?
Also, ist es sinnvoll, in Gewerbeimmobilien zu investieren? Die Antwort hängt von Ihren Zielen, dem Planungshorizont und der Bereitschaft ab, den Prozess aktiv zu steuern. Gewerbliche Objekte sind nicht nur Flächen, sondern Vermögenswerte, die Einkommen generieren, eine klare Strategie und eine gründliche Analyse erfordern. Ohne klaren Plan und Verständnis des Marktes garantiert selbst die attraktivste Lage keinen Gewinn.
Energieeffizienz ist nicht nur ein Modewort, sondern ein Gebot der Stunde. Strengere Umweltvorschriften und steigende Energiepreise machen neue Gebäude zu einer der begehrtesten Investitionen. Eine Senkung des Ressourcenverbrauchs um 30-40 % trägt nicht nur zur Erhaltung unseres Planeten bei, sondern macht Wohnungen auch für Mieter und Käufer attraktiv. Investitionen in solche Anlagen bringen Renditen von bis zu 10 % jährlich. Darüber hinaus steigert eine Energieeffizienzzertifizierung (LEED, BREEAM) den Wert eines Gebäudes um 15 %.
Im Jahr 2024 eröffnen die verschiedenen Möglichkeiten der Immobilieninvestition neue Horizonte für diejenigen, die bereit sind, sich dem Wandel anzupassen. Der Erfolg hängt von der Fähigkeit ab, den Markt zu analysieren, vielversprechende Immobilien auszuwählen und häufige Fehler zu vermeiden.