Τι είναι η εμπορική ακίνητη περιουσία και αξίζει να επενδύσετε σε αυτήν

Εμπορικά ακίνητα – τι είναι αυτά; Δεν είναι απλά κτίρια και χώροι. Είναι ένα εργαλείο που μπορεί να δημιουργήσει σταθερή ροή μετρητών, να δημιουργήσει ενεργητικό κεφάλαιο και να εξασφαλίσει μακροπρόθεσμη οικονομική σταθερότητα. Τα αντικείμενα περιλαμβάνουν γραφειακά κέντρα, εμπορικούς χώρους, αποθήκες, ξενοδοχεία, εστιατόρια, επιχειρηματικά κέντρα, εργοστάσια, ιατρικές και αθλητικές εγκαταστάσεις. Το κύριο χαρακτηριστικό είναι η χρήση όχι για κατοίκηση, αλλά αποκλειστικά για την προσέλκυση κέρδους, είτε μέσω ενοικίασης, επαναπώλησης ή επιχειρηματικής λειτουργίας.

Σε αντίθεση με τα κατοικίες, τα έσοδα από εμπορικά ενεργητικά εξαρτώνται από την επιχειρηματική δραστηριότητα στην περιοχή, την πρόσβαση στις μεταφορές, την υποδομή και τις νομικές λεπτομέρειες της σύμβασης ενοικίασης. Για παράδειγμα, ένα γραφείο στο Μόσχα-Σίτι ενοικιάζεται από 2.000 έως 3.500 ρούβλια/τ.μ., ενώ ένας παρόμοιος χώρος στα περίχωρα δεν ξεπερνά πάντα τα 800 ρούβλια/τ.μ. Εδώ έρχεται και η προσέγγιση – να υπολογίζετε όχι με βάση την ενστικτώδη αντίληψη, αλλά μέσω αναλύσεων, συγκρίσεων και προβλέψεων.

Τι είναι τα εμπορικά ακίνητα: δυναμική και τάσεις του τομέα

Ο τομέας της εμπορικής ακίνητης περιουσίας εξελίσσεται συνεχώς. Ο επιχειρηματικός κόσμος αλλάζει μορφή, οι ενοικιαστές απαιτούν ευελιξία και οι developers λαμβάνουν υπόψη τη νέα πραγματικότητα. Μετά την πανδημία του 2020, αυξήθηκε το ενδιαφέρον για ευέλικτα γραφεία και χώρους με μικτή χρήση (mixed-use). Σύμφωνα με τα δεδομένα του αναλυτικού πρακτορείου IRN για το 2024, το 42% των νέων συμφωνιών σε μεγάλες πόλεις συνήφθησαν ακριβώς για ευέλικτες μορφές (clusters, co-working spaces, showrooms).

Η εμπορική ακίνητη περιουσία προσαρμόζεται επίσης: οι ενοικιαστές εστιάζουν στην προσβασιμότητα, στη γειτνίαση με κύρια σημεία έλξης (σούπερ μάρκετ, μετρό, hubs). Έτσι, στη Σανκτ Πετερμπούργο, η έκταση για street-retail στη λεωφόρο Νέβσκι ενοικιάζεται από 12.000 ρούβλια/τ.μ. το μήνα, ενώ σε μια περιοχή ύπνου αυτό το νούμερο κυμαίνεται μεταξύ 2.500-4.000 ρούβλια.

Μαθηματική απόδοση: να υπολογίζετε σωστά – να κερδίζετε σταθερά

Για να απαντήσετε στο ερώτημα τι είναι τα εμπορικά ακίνητα και αν αξίζει να επενδύσετε σε τέτοια αντικείμενα, είναι σημαντικό να κατανοήσετε πώς διαμορφώνεται το εισόδημα. Το μοντέλο αξιολόγησης περιλαμβάνει:

1. Αρχικές επενδύσεις – τιμή αγοράς, επισκευές, εγγραφή, ασφάλιση, νομικές υπηρεσίες.
2. Τρέχοντα έξοδα – λογαριασμοί κοινοχρήστων, αποσβέσεις, φόροι, συντήρηση, εταιρεία διαχείρισης.
3. Εισόδημα – ενοίκια, εσόδα από πώληση.
4. Καθαρό κέρδος – εσοδεία μείον όλα τα έξοδα.

Για παράδειγμα, ένα κατάστημα καφέ 120 τ.μ. στο κέντρο της Καζάν πωλείται για 14 εκατ. ρούβλια. Η ανακαίνιση και η εξοπλισμός απαιτούν περίπου 2 εκατ. ακόμα. Η μέση τιμή ενοικίου σε αυτήν την περιοχή είναι 2.000 ρούβλια/τ.μ. Με πλήρη φόρτωση και σταθερούς ενοικιαστές, τα μηνιαία έσοδα θα ανέλθουν σε 240.000 ρούβλια (πριν από φόρους και έξοδα). Με τις τρέχουσες τιμές, η απόδοση των επενδύσεων επέρχεται μετά από 6-7 χρόνια λειτουργίας.

Τυπολογία εμπορικής ακίνητης περιουσίας: επιλογή για στόχο

Δεν υπάρχει καθολική λύση. Διαφορετικά μορφάτα ταιριάζουν σε διαφορετικές στρατηγικές:

1. Street-retail – υψηλή κίνηση, γρήγορη ρευστότητα, σύντομη διάρκεια ενοικίασης. Ιδανικό για καταστήματα, καφετέριες, showrooms.
2. Γραφειακοί χώροι – μακροχρόνιες συμβάσεις, προβλέψιμο εισόδημα, χαμηλή απόδοση ενοικιαστών με σωστή τοποθέτηση.
3. Αποθήκες και λογιστικά κέντρα – ιδιαίτερα ζητούμενα σε περιοχές με ενεργό ηλεκτρονικό εμπόριο (παράδειγμα: Περιφέρεια Μόσχας, Εκατερίνμπουργκ, Νοβοσιμπίρσκ).
4. Ξενοδοχειακή ακίνητη περιουσία – ασταθές, αλλά δυνητικά υψηλό εισόδημα σε τουριστικά κέντρα με ποσοστό κατάληψης 60-70%.
5. Co-working spaces και hubs – τάση των τελευταίων ετών, αποτελεσματικά με σωστό μοντέλο μάρκετινγκ.

Δυνατές και αδύναμες πλευρές επενδύσεων: τι είναι τα εμπορικά ακίνητα χωρίς φιλτράρισμα

Τα εμπορικά ακίνητα είναι υψηλού κινδύνου ενεργητικό με υψηλή απόδοση. Τα πλεονεκτήματα περιλαμβάνουν τη δυνατότητα να λαμβάνετε εισόδημα υψηλότερο από αυτό της κατοικίας και πιο μακροχρόνιες συμβάσεις. Ωστόσο, οι δυσκολίες περιλαμβάνουν την ευαισθησία στην οικονομία, την εξάρτηση από το προφίλ των ενοικιαστών, το υψηλό κόστος έναρξης και τα έξοδα συντήρησης.

Για παράδειγμα, ένα κατάστημα π