Cómo y en qué bienes raíces extranjeros invertir en 2025

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El mercado inmobiliario en el extranjero en 2025 sigue demostrando estabilidad y perspectivas para los inversores. Para que las inversiones cumplan con las expectativas, es necesario tener en cuenta las tendencias actuales, los aspectos legislativos y la especificidad del mercado. En este artículo, veremos cómo invertir en bienes raíces en el extranjero, qué países son los más prometedores y en qué más se debe prestar atención.

¿Por qué las inversiones extranjeras siguen siendo atractivas?

Invertir en propiedades en el extranjero tradicionalmente se considera una de las formas más seguras de preservar y aumentar el capital. En 2025, los factores clave que determinan la popularidad de este enfoque son:

Estabilidad a largo plazo. A diferencia del mercado de valores o las criptomonedas, el mercado inmobiliario es menos susceptible a fluctuaciones de precios bruscas. Esto lo convierte en un activo preferido para aquellos que buscan estabilidad.
Instrumento de globalización. Comprar una propiedad en otro país permite a los inversores adaptarse a las nuevas realidades del mercado internacional, especialmente en un contexto de cambios en las fronteras económicas.
Beneficios y bonificaciones. En muchos países, como Portugal, España y Grecia, la adquisición de una propiedad por una cierta cantidad abre acceso a programas de residencia o incluso ciudadanía.

Los inversores también consideran otros beneficios adicionales al decidir invertir en bienes raíces, como la posibilidad de alquilar propiedades en el extranjero, lo que genera un flujo de ingresos regular, y el potencial de aumento en el valor por metro cuadrado. Esto es especialmente relevante para zonas turísticas y metrópolis con infraestructuras en desarrollo.

¿Qué países elegir para invertir en 2025?

Cada país ofrece sus propias ventajas y desafíos para los inversores. Los mercados inmobiliarios extranjeros en diferentes regiones del mundo difieren en cuanto a rentabilidad, características legislativas y programas disponibles para compradores extranjeros que deciden invertir en propiedades.

España y Portugal: estándar europeo de calidad

Estos países siguen siendo líderes gracias a la combinación de precios accesibles de la vivienda, clima agradable e infraestructura desarrollada. El precio promedio por metro cuadrado de vivienda en España varía entre €2,500 y €5,000, dependiendo de la región. En Portugal, los programas de «visa dorada» continúan atrayendo inversores, permitiendo obtener la ciudadanía después de cinco años de comprar un apartamento o casa por €500,000.

EE. UU.: mercado rentable y estable

Invertir en propiedades residenciales y comerciales en ciudades como Nueva York, Los Ángeles o Miami garantiza no solo un ingreso estable por alquiler, sino también un alto crecimiento en el valor de las propiedades. El precio por metro cuadrado en estas metrópolis alcanza los $8,000–$12,000, pero para grandes inversores, esta es una oportunidad ideal para ingresar al mercado mundial.

Asia: mercados en rápido desarrollo

Singapur y Tailandia se destacan como destinos prometedores en Asia. La ciudad-estado ofrece un mercado estable con un rendimiento del 3–5%, mientras que el Reino de Tailandia es líder en ingresos por alquiler de propiedades turísticas (hasta 10%).

EAU: un nuevo horizonte para inversores de élite

Dubái y Abu Dabi ofrecen condiciones favorables para los compradores. Para obtener la residencia, solo se necesita invertir $205,000. El alquiler de apartamentos en Dubái puede generar hasta un 8% de retorno anual, y el valor de las propiedades sigue aumentando gracias al flujo de turistas y al desarrollo de la infraestructura.

Algoritmo: cómo invertir en bienes raíces en el extranjero

Antes de decidir invertir en propiedades en el extranjero, es necesario prepararse cuidadosamente y comprender en detalle cómo hacerlo. Un enfoque correcto no solo ayuda a evitar errores, sino que también maximiza el potencial de la propiedad.

Análisis: el primer y más importante paso

Antes de comprar una propiedad, es necesario realizar un análisis profundo del mercado del país donde se planea invertir. Esta etapa implica estudiar aspectos como:

Política fiscal: es importante comprender qué impuestos sobre la compra y propiedad de bienes raíces están establecidos en el país elegido. Por ejemplo, en España, la comisión de compra varía entre el 8% y el 10%, mientras que en Dubái los compradores pagan alrededor del 4% en tasas.
Perspectivas económicas regionales: los países con economías en crecimiento suelen ofrecer un rendimiento más alto. Singapur muestra un crecimiento estable en el mercado inmobiliario debido a su posición estratégica y logística desarrollada.
Desarrollo de la infraestructura: la proximidad de la propiedad a nodos de transporte, escuelas, hospitales y centros comerciales afecta significativamente su valor y liquidez.

Elección de un socio confiable: los profesionales garantizan el éxito

Uno de los factores clave en el proceso de decisión sobre cómo invertir en propiedades en el extranjero es la elección de un agente y un abogado confiables. Los profesionales ayudan a reducir riesgos y simplificar el proceso de transacción. Se recomienda:

Trabajar con agentes con licencia y especializados en el mercado del país elegido.
Verificar la reputación de la empresa, revisando reseñas y portafolios. Por ejemplo, las agencias que operan en los EAU a menudo ofrecen una gama completa de servicios, incluida la asistencia con la obtención de visas.

Revisión legal: protección contra sorpresas

Antes de firmar un contrato, es crucial realizar una revisión de la propiedad. Esto ayuda a evitar sorpresas desagradables, como deudas o gravámenes. En esta etapa se verifica:

La legalidad de la propiedad por parte del vendedor.
La ausencia de deudas de servicios públicos o impuestos.
La correspondencia de las características reales de la propiedad con las indicadas en los documentos (superficie, estado, infraestructura).

Planificación financiera: consideración de todos los gastos

Al planificar el presupuesto para la compra de metros cuadrados en el extranjero, es importante tener en cuenta no solo el precio de la propiedad, sino también los gastos adicionales. Estos incluyen:

Impuestos de compra. Por ejemplo, en Francia, este impuesto es de aproximadamente el 5%, mientras que en Alemania es del 3,5–6,5%.
Honorarios notariales. El costo de los servicios del notario depende del país, pero generalmente es del 1–2% del monto de la transacción.
Impuestos anuales sobre la propiedad. En algunos países, las comisiones dependen del precio de la propiedad. Por ejemplo, en España van del 0,4% al 1,1%.

Además, es importante considerar posibles gastos en reparaciones, mantenimiento y seguro del apartamento o casa.

Cierre de la transacción: desde la elección hasta la formalización

La etapa final es la firma del contrato de compraventa. Aquí es importante cumplir con todas las leyes del país donde se realiza la transacción. Por ejemplo:

En el Reino Unido, el proceso se acompaña de un registro en el Registro de Tierras.
En los EAU, los extranjeros solo pueden comprar propiedades en zonas designadas (Zonas de Propiedad Absoluta).

Después de firmar el contrato, es necesario pagar el monto restante, los impuestos y registrar la propiedad a nombre del comprador.

Riesgos y cómo evitarlos para invertir sabiamente en bienes raíces en el extranjero

La compra de propiedades en el extranjero conlleva ciertos riesgos que es importante tener en cuenta de antemano. Comprender las posibles dificultades ayuda a minimizarlas y hacer el proceso lo más seguro posible.

Fluctuaciones cambiarias: cómo afectan las inversiones

Los cambios en los tipos de cambio pueden afectar significativamente el costo total de la transacción. Por ejemplo, si compra una propiedad en euros pero recibe ingresos en rublos, las fluctuaciones de precios pueden hacer que la inversión sea menos rentable. Para evitar esto, se recomienda:

Utilizar cuentas en moneda extranjera para almacenar fondos.
Realizar transacciones en una moneda estable, como el euro o el dólar.

Cambios legislativos: adaptarse a nuevas condiciones

Algunos países pueden cambiar las reglas para los compradores extranjeros. Por ejemplo, en 2023, Portugal endureció las condiciones del programa de «visa dorada», lo que fue una sorpresa para los inversores. Para evitar situaciones complicadas, es necesario:

Estar al tanto de las novedades legislativas.
Consultar con abogados especializados en derecho internacional.

Conclusión

Invertir en propiedades en el extranjero en 2025 es atractivo tanto para la preservación del capital como para obtener ingresos. Lo principal es elegir cuidadosamente el país, la propiedad y la estrategia de inversión. Europa ofrece estabilidad, EE. UU. prestigio, Asia crecimiento y los EAU perspectivas para inversores de élite. Una evaluación adecuada de los riesgos y un enfoque profesional garantizarán el éxito de las inversiones.

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¿Qué es la propiedad comercial? No son solo edificios y locales. Es una herramienta capaz de generar un flujo constante de dinero, formar capital activo y garantizar estabilidad financiera a largo plazo. Los objetos incluyen centros de oficinas, áreas comerciales, almacenes, hoteles, restaurantes, centros de negocios, instalaciones de producción, instalaciones médicas y deportivas. La característica principal es su uso no residencial, sino exclusivamente para obtener beneficios, ya sea mediante alquiler, reventa o operación comercial.

A diferencia de las propiedades residenciales, los ingresos de los activos comerciales dependen de la actividad empresarial en la región, accesibilidad de transporte, infraestructura y detalles legales del contrato de arrendamiento. Por ejemplo, una oficina en Moscú-City tiene un alquiler de 2,000 a 3,500 rublos por metro cuadrado, mientras que un espacio similar en las afueras no siempre supera los 800 rublos por metro cuadrado. De ahí la necesidad de calcular no por intuición, sino a través de análisis, comparación y pronóstico.

¿Qué es la propiedad comercial: dinámica y tendencias del segmento

El segmento de propiedades comerciales está en constante transformación. Los negocios cambian de formato, los arrendatarios demandan flexibilidad y los desarrolladores consideran una nueva realidad. Después de la pandemia de 2020, ha aumentado el interés en oficinas flexibles y espacios de uso mixto. Según la agencia analítica IRN, en 2024, el 42% de las nuevas transacciones en grandes ciudades se realizaron en formatos flexibles (clusters, coworking, showrooms).

La propiedad comercial también se ha adaptado: los arrendatarios se centran en la afluencia de personas y la proximidad a puntos clave de atracción (supermercados, metro, hubs). Por ejemplo, en San Petersburgo, los locales de street-retail en la avenida Nevsky se alquilan a partir de 12,000 rublos por metro cuadrado al mes, mientras que en zonas residenciales, la cifra oscila entre 2,500 y 4,000 rublos.

Matemáticas de rentabilidad: calcular con precisión para ganar de manera estable

Para responder a la pregunta sobre qué es la propiedad comercial y si vale la pena invertir en tales activos, es importante comprender cómo se genera el ingreso. El modelo de evaluación incluye:

Inversiones iniciales: precio de compra, reparaciones, registro, seguro, servicios legales.
Gastos actuales: pagos de servicios públicos, amortización, impuestos, mantenimiento, empresa de gestión.
Ingresos: ingresos por alquiler o ganancias únicas por venta.
Ganancia neta: ingresos menos todos los gastos.

Por ejemplo, un local para cafetería de 120 metros cuadrados en el centro de Kazán se vende por 14 millones de rublos. Las reparaciones y el equipamiento requerirán otros 2 millones. La tarifa de alquiler promedio en esta área es de 2,000 rublos por metro cuadrado. Con una ocupación total y arrendatarios estables, los ingresos mensuales serían de 240,000 rublos (antes de impuestos y gastos). Con las tasas actuales, el retorno de la inversión se produce en 6-7 años de operación.

Tipología de propiedades comerciales: elección según el objetivo

No hay una solución universal. Diferentes formatos se adaptan a diferentes estrategias:

Street-retail: alto tráfico, liquidez rápida, contratos de arrendamiento cortos. Ideal para tiendas, cafeterías, showrooms.
Oficinas: contratos a largo plazo, ingresos predecibles, baja rotación de arrendatarios con una ubicación adecuada.
Almacenes y complejos logísticos: especialmente demandados en regiones con comercio electrónico activo (por ejemplo, Moscú, Ekaterimburgo, Novosibirsk).
Propiedades hoteleras: ingresos potencialmente altos pero inestables en centros turísticos con una ocupación del 60-70%.
Coworking y hubs: tendencia de los últimos años, eficaces con un modelo de marketing adecuado.

Fortalezas y debilidades de las inversiones: qué es la propiedad comercial sin adornos

La propiedad comercial es un activo de alto riesgo con altos rendimientos. Las ventajas incluyen la posibilidad de obtener ingresos superiores a los de alquiler residencial y contratos a más largo plazo. Sin embargo, las dificultades radican en la sensibilidad a la economía, la dependencia del perfil de los arrendatarios, el alto costo inicial y los gastos de mantenimiento.

Por ejemplo, una tienda vacía sin arrendatario no genera pérdidas, pero los gastos constantes incluyen seguridad, servicios públicos e impuestos. Por otro lado, un arrendamiento exitoso, incluso con condiciones de aplazamiento, se amortiza con creces.

Práctica de cálculos: cuánto realmente genera el comercio

Tomemos como ejemplo una oficina típica en un centro de negocios de clase «B+» en Ekaterimburgo. La superficie es de 180 metros cuadrados, el costo de compra es de 15.5 millones de rublos. La tarifa promedio de alquiler es de 1,400 rublos por metro cuadrado. Los ingresos brutos son de 252,000 rublos al mes. Después de deducir los gastos operativos, impuestos y el trabajo de la empresa de gestión, quedan alrededor de 170,000 rublos netos. Por lo tanto, los ingresos anuales superan los 2 millones de rublos, y la amortización del activo se produce en 7.5 años.

La tasa de rendimiento varía del 7% (Moscú, centro) al 14-16% (ciudades periféricas, propiedades de categoría «C»). La propiedad residencial en condiciones similares genera un rendimiento anual del 3.5-5.5%, lo que convierte a la propiedad comercial en un favorito evidente si se elige el activo correcto.

Estrategias: cómo abordar la compra y gestión

La estrategia clásica que define qué es la propiedad comercial es «comprar y alquilar». Los modelos modernos implican un enfoque más flexible:

Renovación y reperfilamiento (por ejemplo, de almacén a food hall).
Compra en la etapa de construcción a un precio reducido con posterior venta o alquiler a tarifas de mercado.
Gestión a largo plazo con la participación de una empresa de gestión (especialmente relevante en hoteles u oficinas grandes).
Inversiones en espacios temáticos: deporte, medicina, centros infantiles, especialmente demandados en áreas densamente pobladas.

Lista de riesgos a tener en cuenta:

Riesgo de falta de arrendatarios ante cambios en el mercado.
Fluctuaciones en las tarifas de alquiler durante crisis económicas.
Necesidad de inversiones capitales cada 5-7 años.
Pérdidas por inactividad y conflictos con arrendatarios.
Imposibilidad de liquidar rápidamente el activo sin descontar el precio.

Estos riesgos se compensan con un acompañamiento legal competente, evaluación de liquidez previa a la compra y elección de un segmento con demanda estable.

Qué es la propiedad comercial: una inversión sensata para un enfoque sistemático

Invertir en propiedad comercial requiere precisión, enfoque analítico y comprensión del mercado. No es una lotería, es un cálculo ingenieril. Con la elección correcta, un modelo de gestión eficaz y una estrategia a largo plazo, este activo puede convertirse no solo en una fuente de ingresos, sino en la base de una cartera de inversiones. El desarrollo de formatos híbridos, el aumento de la demanda de espacios de calidad y el cambio en la estructura de consumo abren nuevas oportunidades para los inversores.

agosto 17, 2025

Какую недвижимость купить для инвестиций в 2025 году: стратегии, форматы и реальная доходность

La actividad de inversión en 2025 se está desplazando hacia activos tangibles con rentabilidad predecible. En la estructura, el mercado de viviendas y locales comerciales sigue desempeñando un papel clave. La respuesta a la pregunta de qué propiedad comprar para invertir ya no se reduce a elegir entre un apartamento de una habitación y uno de dos habitaciones. Un inversor exitoso evalúa los riesgos, calcula los plazos de retorno de la inversión y elige una estrategia: alquiler, reventa, renovación o ingreso a largo plazo.

¿Por qué considerar la inversión en bienes raíces?

Estabilidad, previsibilidad y forma física: estas son las tres razones por las que, incluso en condiciones de turbulencia económica, muchos continúan considerando la inversión en bienes raíces. En 2025, el mercado muestra un crecimiento moderado, pero con la elección correcta del activo, se puede alcanzar un rendimiento del 7 al 12% anual.

Son especialmente relevantes las áreas relacionadas con el alquiler, el alojamiento a corto plazo y la reurbanización. Para comprender cómo invertir en bienes raíces de manera inteligente, es importante tener en cuenta no solo el precio por metro cuadrado, sino también la limpieza legal, las perspectivas del área, el nivel de demanda y las tendencias macroeconómicas actuales.

¿Qué tipo de propiedad comprar para invertir — la pregunta principal del 2025?

El enfoque clásico para invertir en viviendas ya no funciona. Hoy en día, es necesario pensar en términos de rentabilidad por metro cuadrado, rentabilidad de la renovación y flexibilidad en los escenarios de uso. La pregunta sobre qué propiedad comprar para invertir requiere cálculos y un análisis objetivo.

No hay respuestas universales, pero hay pautas: bajo costo de entrada, alta liquidez, demanda de alquiler estable. En este contexto, destacan los estudios, los nuevos edificios con planificación transparente, las oficinas compactas, los locales comerciales en áreas residenciales y formatos no convencionales como plazas de aparcamiento y trasteros.

La mejor propiedad para invertir — ¿cómo elegir el formato?

La elección depende del monto, el objetivo, el horizonte de inversión y el nivel de participación. Algunos inversores buscan ingresos estables por alquiler, otros buscan ganancias rápidas a través de la reventa. Los jugadores experimentados combinan ambos enfoques.

Las mejores opciones en 2025 son aquellas que combinan accesibilidad, un público objetivo claro y la capacidad de cambiar de estrategia rápidamente. Es importante que la propiedad no permanezca vacante, que encuentre rápidamente un arrendatario o comprador, que no pierda valor y que no requiera un mantenimiento complicado.

Propiedad rentable para inversiones — paseos

En un entorno de crecimiento cauteloso de los precios y competencia entre propietarios, es especialmente valioso encontrar un activo que genere ganancias reales. Por eso es importante comprender de antemano qué propiedad comprar para invertir, para que la inversión no se convierta en una carga y siga generando ingresos de manera estable en un mercado cambiante. A continuación se presentan ejemplos de formatos en los que vale la pena centrarse:

estudio en un nuevo edificio al comienzo de las ventas;
un pequeño local comercial en la planta baja de un edificio residencial;
plaza de aparcamiento en un área densamente poblada con escasez de estacionamiento;
trastero en un edificio de clase empresarial;
casa de campo con infraestructura para alquiler en verano.

Este tipo de propiedad rentable tiene un bajo umbral de entrada, no requiere reparaciones complicadas y se amortiza más rápido que los apartamentos clásicos.

Propiedad de ingresos: pasiva o activa?

El concepto a menudo se escucha en el contexto de ingresos pasivos. Sin embargo, en 2025, cada vez más inversores están adoptando un modelo activo: participan en renovaciones, gestionan alquileres, optimizan impuestos. Es especialmente relevante en el alquiler a corto plazo, donde los ingresos pueden ser el doble que en el alquiler a largo plazo.

Al decidir qué propiedad comprar para invertir, es importante entender que cuanto mayor sea la rentabilidad, mayor será la participación. Los formatos con un potencial de rentabilidad del 10% o más requieren control, marketing, inversión en renovaciones y asesoramiento legal.

Principales formatos para inversiones en 2025

En un entorno de incertidumbre, algunas estrategias salen del mercado, dejando espacio para nuevas. A continuación se presentan los formatos relevantes en 2025:

estudio con renovación para alquiler en una zona de metro;
nuevos edificios con ocupación en 6-12 meses;
local comercial de hasta 50 m² en un barrio residencial;
apartamento para inversiones en zona turística;
terreno con posibilidad de alquiler;
aparthotel con empresa de gestión.

Cada una de estas opciones tiene su público objetivo y plazo de retorno de la inversión. Especialmente interesante es la reventa rápida: vender rápidamente con una inversión mínima en acabados.

Estrategias: alquiler o reventa

El momento clave es elegir entre alquiler y reventa. El primer enfoque implica acumular ingresos gradualmente, el segundo — obtener ganancias rápidas después de la venta. La reventa requiere conocimiento del mercado, habilidades para hacer renovaciones rápidamente y presentar el activo de manera atractiva. El alquiler implica estabilidad, cálculos y un contrato bien elaborado.

Comprender su modelo ayudará a determinar con precisión qué propiedad comprar para invertir: un activo con alta liquidez o un activo con alta rentabilidad por alquiler. En 2025, se está volviendo popular el enfoque combinado: alquiler temporal seguido de venta.

¿Cómo invertir en bienes raíces sin errores?

Independientemente del formato, la clave del éxito es una preparación adecuada. A continuación se presentan consejos que ayudarán a evitar pérdidas y a desarrollar una estrategia efectiva:

investigue la demanda, no solo el precio;
evalúe la rentabilidad considerando impuestos y mantenimiento;
no invierta en proyectos en construcción larga o sin permisos;
verifique al promotor y el extracto del registro estatal de bienes raíces;
no sobrevalúe el crecimiento de los precios — calcule según los hechos;
considere no solo el centro, sino también los barrios residenciales;
piense en quién alquilará y por cuánto.

Solo siguiendo estos principios, la inversión en metros cuadrados realmente generará ingresos.

¿Qué formatos se deben evitar?

No toda propiedad genera ganancias. Hay formatos que parecen atractivos en papel, pero en la práctica resultan en pérdidas. Para evitar estos errores, es importante definir claramente qué propiedad comprar para invertir, basándose en indicadores reales de rentabilidad. A continuación se presentan activos que se deben evitar en 2025:

apartamentos sin registro e infraestructura;
terreno sin servicios públicos ni accesos;
locales comerciales sin público objetivo específico;
apartamentos en edificios antiguos sin renovación importante;
nuevos edificios no líquidos en zonas industriales;
plazas de aparcamiento en áreas con estacionamiento en la calle.

Estos activos no cumplen con los criterios de «propiedad rentable» y pueden congelar el capital durante años.

¿Cómo no equivocarse al elegir?

La respuesta a la pregunta de qué propiedad comprar para invertir no se puede encontrar en una fórmula universal. Cada mercado, área y activo requieren un análisis. En 2025, aquellos que pueden calcular, actuar rápidamente y tener en cuenta el comportamiento del arrendatario o comprador son los que triunfan.

Apostar por la compacidad, la liquidez y la disposición para la explotación resulta más efectivo que perseguir los «metros cuadrados». El éxito llega a aquellos que no siguen la moda, sino que eligen la mejor propiedad para invertir basándose en objetivos, no en tendencias.

agosto 24, 2025