En un entorno de inestabilidad en los mercados financieros, creciente inflación y transformación de modelos de negocio, la atención de los inversores se dirige cada vez más hacia el segmento de bienes raíces comerciales. Uno de los sectores más sólidos sigue siendo el de la industria de almacenes.
Las razones para invertir en almacenes van más allá de los rendimientos actuales: se trata de un enfoque estratégico para proteger y hacer crecer el capital, así como para diversificar la cartera.
Demanda y estabilidad del mercado de bienes raíces de almacenes
En los últimos años, el mercado de instalaciones logísticas ha experimentado cambios significativos. El crecimiento del comercio electrónico, la consolidación de la distribución y la sustitución de importaciones han llevado a un fuerte aumento de la demanda. La estabilidad del mercado de bienes raíces de almacenes se ha demostrado durante la pandemia y la presión económica externa, siendo los almacenes uno de los pocos activos que mantuvieron una demanda estable.
La vacancia en las clases A y B se mantiene en niveles mínimos, y la demanda supera la oferta, lo que crea condiciones favorables para los inversores que buscan instrumentos a largo plazo, confiables, con rentabilidad predecible y riesgos mínimos.
Rendimiento y gestión de activos
Una de las razones clave para invertir en almacenes radica en su rendimiento estable. A diferencia de las viviendas o los centros comerciales, los almacenes están orientados a arrendatarios a largo plazo con especificaciones industriales o logísticas. Los contratos se firman por 5 a 10 años, y la indexación de las tasas permite mantener una rentabilidad atractiva.
Además, una gestión de activos eficaz permite aumentar aún más los beneficios, mediante la modernización de las instalaciones, la mejora de las soluciones logísticas o el aumento de la eficiencia energética. De esta manera, los almacenes no solo son rentables, sino que también son gestionables en términos de optimización de costos.
Inversiones en bienes raíces de almacenes a través de los FII: ¿qué es?
No todos los inversores están preparados para proyectos de desarrollo o para poseer activos directamente. En tales casos, un instrumento eficaz son los Fondos de Inversión Inmobiliaria (FII). Estos son fondos de inversión cerrados que gestionan un grupo de activos con riesgos diversificados y gestión centralizada.
Los FII permiten participar en el negocio de alquiler sin gestionar directamente la propiedad. Este modelo es conveniente tanto para inversores privados como para jugadores institucionales que desean diversificar su cartera.
Ventajas del segmento: razones para invertir en almacenes
El mercado de bienes raíces de almacenes cuenta con una serie de ventajas competitivas que lo hacen especialmente atractivo. A continuación se presentan las principales razones por las que este segmento mantiene su atractivo de inversión a largo plazo:
– Demanda estable de parte del comercio electrónico, bienes de consumo rápido y minoristas;
– Oferta limitada de espacios de calidad, especialmente en regiones;
– Alto rendimiento en comparación con viviendas y locales comerciales;
– Baja sensibilidad a las fluctuaciones estacionales;
– Previsibilidad de flujos de alquiler con contratos a largo plazo;
– Posibilidad de optimización fiscal al poseer a través de una entidad legal o FII;
– Potencial de aumento de la capitalización del activo a través de desarrollo o reconstrucción.
Estos factores generan confianza en la fiabilidad del instrumento y justifican las inversiones en el sector incluso en condiciones de inestabilidad.
Papel de la logística y la infraestructura en la estrategia de inversión
Un almacén no es solo una caja de concreto, sino un nodo logístico que afecta la eficiencia del negocio del arrendatario. La elección de la ubicación tiene un impacto directo en la demanda del activo: la proximidad a autopistas, vías férreas, zonas industriales y centros de distribución aumenta significativamente su liquidez. Una de las razones clave para invertir en almacenes es precisamente la ubicación estratégica que garantiza una demanda estable de arrendatarios y operadores logísticos.
Los complejos modernos están equipados con sistemas de contabilidad informática, automatización de carga y soluciones energéticamente eficientes. Estos activos son demandados por los arrendatarios y muestran bajos niveles de vacancia. Como resultado, el rendimiento de los bienes raíces de almacenes aumenta, y los costos de mantenimiento de la infraestructura se recuperan gracias a una alta ocupación.
Arrendatarios como factor de estabilidad
A diferencia de los arrendatarios residenciales, las personas jurídicas firman contratos a largo plazo. En el segmento se encuentran grandes operadores logísticos, distribuidores y empresas manufactureras. Su interés en espacios de calidad garantiza tasas estables, y el servicio oportuno contribuye a la retención de clientes a largo plazo.
Además, en un contexto de reducción de espacios de oficinas y caída de ingresos en centros comerciales, el mercado logístico muestra una dinámica inversa: aumento de áreas, expansión de la base de clientes y reducción de la vacancia. Todo esto son razones clave para invertir en almacenes en las realidades actuales.
Tendencias a largo plazo: perspectivas de desarrollo
Se espera que en los próximos años la demanda de activos de almacén siga creciendo. Las razones incluyen el desarrollo del comercio electrónico, la implementación de la industria 4.0, el aumento de la producción local y la transformación de las cadenas logísticas. Los desarrolladores cada vez más se orientan hacia la construcción para un arrendatario específico (built-to-suit), lo que reduce los riesgos de desarrollo y aumenta la liquidez de los activos terminados.
La flexibilidad en el diseño, la capacidad de escalar, las perspectivas de aumento de las tasas de alquiler y el desarrollo de infraestructura fortalecen la posición de los bienes raíces de almacenes como activo financiero.
Cómo incluir almacenes en la cartera de inversiones
Para formar un conjunto equilibrado de activos, es importante no solo invertir en almacenes rentables, sino también definir claramente qué proporción del capital de inversión deben ocupar en la cartera. Una de las razones significativas para invertir en almacenes es su capacidad para proporcionar un flujo de efectivo estable con riesgos relativamente bajos. A continuación se presenta una lista de enfoques sobre cómo incluir activos logísticos en la estrategia:
– Adquirir un activo directamente y alquilarlo;
– Invertir en un FII con un grupo diversificado de almacenes;
– Convertirse en coinversor en un proyecto de desarrollo;
– Utilizar estructuras REIT en el extranjero.
Esta estrategia permite combinar liquidez, rentabilidad y reducción de la dependencia de los mercados bursátiles.
Razones para invertir en almacenes: conclusión
La combinación de factores, que incluyen una alta demanda, tasas estables y rentabilidad predecible, explica las principales razones para invertir en almacenes. Se trata no solo de un activo confiable, sino también de un elemento estable en una cartera estratégica.
En un entorno de cambios estructurales en logística y comercio, son precisamente los almacenes los que se convierten en el eslabón que sostiene la economía real. Al igual que una casa de alquiler genera una fuente estable de ingresos pasivos en el sector residencial, los activos de almacén cumplen una función similar en el segmento comercial, ofreciendo a los inversores rentabilidad estable y protección contra la inflación.
Las fluctuaciones en el tipo de cambio del rublo tienen un impacto directo en las decisiones de los inversores. El fortalecimiento de la moneda local hace que las inversiones en bienes raíces sean más atractivas y más accesibles en comparación con los activos extranjeros. Cuando el rublo se debilita, los inversores buscan invertir en activos estables que puedan proteger su capital de la inflación.
La cuestión de si una inversión en bienes raíces vale la pena tiene muchos aspectos y depende de los objetivos y la estrategia individuales del inversor. Un enfoque competente, un análisis exhaustivo del mercado y la selección correcta de propiedades y estrategias de inversión permiten lograr una alta rentabilidad y minimizar los riesgos. Invertir en bienes raíces sigue siendo una de las formas más confiables de preservar y hacer crecer el capital en una economía inestable.