Cómo invertir en la construcción de bienes raíces comerciales: todo lo que necesitas saber

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La inversión en bienes raíces comerciales en la etapa de construcción sigue siendo una de las direcciones más atractivas para el crecimiento del capital. No es solo una tendencia, sino una estrategia probada con el tiempo. Los datos muestran que casi la mitad de los inversores rusos en 2024 prefirieron invertir en propiedades en construcción. Y no es en vano: comprar «metros cuadrados» al inicio de la construcción permite esperar un aumento de su valor en un 20-30% en solo 1-2 años. Por ejemplo, una propiedad que cuesta 120 mil rublos por metro cuadrado en la etapa de cimentación, puede venderse por 170-180 mil rublos después de la finalización de la construcción y acabados.

En este artículo, explicaremos detalladamente cómo invertir en la construcción de bienes raíces comerciales. El material será de interés para inversores principiantes.

¿Por qué los desarrolladores e inversores eligen el mercado primario de bienes raíces comerciales?

La atractividad de la inversión en bienes raíces comerciales en construcción se debe a varios factores:

Rendimiento alto. El rendimiento anual promedio de oficinas en Moscú alcanza el 11,5%, para locales comerciales es del 9%, para almacenes es del 12,3%, y para hoteles es a partir del 13%. Estas cifras convierten a los bienes raíces comerciales en un competidor serio para otros instrumentos de inversión.
Aumento significativo del valor del activo. Los bienes raíces en construcción son uno de los activos de mayor crecimiento dinámico. El plazo promedio de finalización de un proyecto comercial en 2023 fue de aproximadamente 16 meses, y durante este tiempo, el valor del activo aumentó entre un 25-45%. El crecimiento es especialmente notable en regiones con escasez y en desarrollo, como el sur de Moscú, el centro de Ekaterimburgo, Kazán o Krasnaya Polyana.
Potencial de rentabilidad a largo plazo. Un activo bien elegido puede recuperarse en solo 7-8 años, mientras que su vida útil puede superar los 30 años, lo que garantiza un ingreso estable durante muchos años.

Principales estrategias de inversión: cómo invertir en la construcción de bienes raíces comerciales

Las inversiones exitosas siempre son el resultado de una estrategia bien pensada. En el ámbito de la construcción de bienes raíces comerciales, son comunes tres enfoques:

Compra para alquiler posterior. Esta estrategia implica adquirir un activo en la etapa de preentrega o ya terminado, con el objetivo de obtener un ingreso pasivo estable de los alquileres. Adecuado para inversores orientados a la perspectiva a largo plazo y al flujo de efectivo regular.
Venta especulativa. El inversor compra un activo en las primeras etapas de la construcción (por ejemplo, en la etapa de cimentación) y lo vende cerca de la finalización del proyecto. El objetivo es maximizar las ganancias a través de la diferencia de precio a medida que aumenta la preparación del activo y su valor de mercado.
Enfoque híbrido. Combina elementos de las dos primeras estrategias. El inversor invierte en un activo en construcción, lo alquila después de su finalización para obtener ingresos corrientes, y luego lo vende cuando el valor de la propiedad alcanza el nivel deseado.

¿Cómo invertir en la construcción de bienes raíces comerciales? La elección de la estrategia depende de su horizonte de inversión, disposición al riesgo y papel en el proyecto (inversor privado o miembro de un fondo colectivo).

Lo que determina el valor de los bienes raíces comerciales: liquidez y rentabilidad

Para que una inversión sea exitosa, es importante comprender qué hace que un activo sea líquido (es decir, fácil de vender) y rentable. Estos parámetros dependen de tres factores clave:

Ubicación. La ubicación es quizás el criterio más importante. Un activo ubicado cerca del metro, en un clúster empresarial o en un área en desarrollo siempre será más atractivo. Por ejemplo, los locales comerciales en complejos residenciales de clase confort, con entrada independiente y alto tráfico, tienen una liquidez superior al 80%. Al mismo tiempo, las oficinas en parques empresariales sin buena accesibilidad de transporte pueden perder su atractivo.
Tipo de propiedad. La demanda de diferentes formatos de bienes raíces comerciales varía. Por ejemplo, los almacenes del formato «last mile logistics» (para la entrega en la «última milla») superan constantemente la oferta en las metrópolis, lo que los hace muy solicitados.
Infraestructura. Una infraestructura circundante desarrollada, que incluye intersecciones de transporte, transporte público y proximidad a áreas residenciales, aumenta significativamente la atractividad de la inversión en un activo.

Un activo bien seleccionado no es solo un edificio, sino una inversión estratégica con una rentabilidad comprensible y una estrategia de salida clara.

Cómo invertir en la construcción de bienes raíces comerciales con riesgos mínimos

Las inversiones en la construcción de bienes raíces comerciales, aunque prometedoras, conllevan ciertos riesgos. Sin embargo, estos riesgos se pueden reducir significativamente con un enfoque sistemático:

Verificación de documentos. Asegúrese de que se tengan todos los permisos de construcción y la documentación técnica necesaria. La falta o incompletitud de documentos puede llevar a la paralización del proyecto.
Auditoría de presupuesto. Revise minuciosamente los presupuestos en busca de cifras infladas. Los gastos no justificados pueden reducir significativamente sus ganancias.
Control de plazos. El retraso en el cronograma de construcción conduce a un aumento de los costos y la pérdida de ingresos potenciales.
Evaluación realista de la rentabilidad. No confíe en promesas de marketing exageradas. Verifique las tasas de alquiler reales y la demanda en la ubicación elegida. Por ejemplo, si el rendimiento anunciado se basa en una tarifa de alquiler de 3000 rublos/m², y la real en la ubicación es de 1800 rublos/m², la rentabilidad del activo se reducirá a la mitad.
Precio adecuado. Invertir a un precio por metro cuadrado inflado reduce el potencial de crecimiento de su capital.

El verdadero trabajo del inversor comienza con la verificación de los números, no con el estudio de folletos publicitarios. Cualquier costo o tarifa anunciada debe someterse a un análisis y verificación minuciosos.

Elección del formato: cuándo los metros cuadrados se convierten en un activo

La elección del formato de bienes raíces comerciales no solo determina la rentabilidad inicial, sino también la dinámica de crecimiento de su capital. Hoy en día, hay un interés creciente en los siguientes formatos en el mercado:

Oficinas Clase B+ con diseño flexible. Sus tarifas de alquiler varían entre 1600 y 2200 rublos/m², y la recuperación puede ser de 7 años. La flexibilidad en el diseño los hace atractivos para una amplia gama de arrendatarios.
Almacenes del formato last mile logistics. La demanda de estos activos supera constantemente la oferta, especialmente en las grandes ciudades, lo que los hace extremadamente atractivos para la inversión.
Locales comerciales de formato street retail. Ubicados en áreas con alto tráfico, se caracterizan por una rápida exposición (velocidad de alquiler o venta) y un flujo de ingresos estable.
Negocios hoteleros. Es un nicho con un turismo interno en crecimiento, especialmente en regiones como Altái, Kaliningrado, Kazán. La recuperación de estos proyectos puede comenzar desde los 6 años.

Cada formato requiere cálculos y análisis detallados. El inversor no trabaja con una «fachada bonita», sino con una matriz clara de indicadores. Se debe prestar especial atención a la gestión profesional del activo, ya que sin ella, incluso el activo más rentable puede perder una parte significativa de su potencial.

Cómo invertir en la construcción de bienes raíces comerciales: construyendo una cartera equilibrada

La formación de una cartera de inversión en la construcción de bienes raíces comerciales requiere diversificación no solo en tipos de activos, sino también en las etapas de su preparación.

Un enfoque equilibrado puede incluir:

Proyectos en la etapa del terreno: Ofrecen un potencial máximo de crecimiento de valor, pero conllevan altos riesgos.
Activos en la etapa de cimentación: Se caracterizan por un nivel de riesgo medio y una buena rentabilidad potencial.
Edificios en la etapa de acabado: Tienen riesgos mínimos, pero un crecimiento de precio más moderado, ya que la mayor parte del valor ya está formada.
Activos listos con una empresa de gestión: Proporcionan un ingreso estable por alquiler, pero con un potencial limitado de crecimiento del valor del activo en sí.

Esta cartera permite redistribuir el capital de manera flexible según la fase del mercado y gestionar la liquidez sin pérdidas. Ya no se trata solo de jugar en el mercado inmobiliario, sino de un sistema de inversión bien pensado.

Conclusión

Las inversiones en la construcción de bienes raíces comerciales pueden ser un poderoso catalizador para el crecimiento de su capital. Sin embargo, el éxito no depende de la inspiración, sino de un análisis cuidadoso, un punto de entrada inteligente y la capacidad de «leer» el mercado. La construcción puede ser tanto una oportunidad rentable como una fuente de pérdidas, todo depende de la calidad de los datos, la precisión de los cálculos y la elección de la estrategia correcta.

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Invertir en bienes raíces comerciales no se trata solo de comprar un edificio, sino de crear una fuente estable de ingresos. Es una oportunidad de transformar edificios industriales y de otro tipo en un activo que trabaje para usted, le genere ganancias y le garantice estabilidad financiera.

¿Por qué invertir en oficinas, centros comerciales y bodegas?

Invertir en bienes raíces comerciales ofrece la oportunidad de operar en una economía dinámica donde oficinas, almacenes y centros comerciales se están convirtiendo en inversiones de ingresos sostenibles. Estas inversiones no son sólo “hormigón y cristal”, son una parte fundamental de la infraestructura económica. Los edificios de oficinas se están convirtiendo en centros de actividad empresarial, los centros comerciales se están convirtiendo en arterias de la demanda de los consumidores y los almacenes se están convirtiendo en eslabones invisibles pero vitales en la cadena de suministro.

Las oficinas tienen demanda en todas las economías, especialmente en lugares prestigiosos donde las empresas quieren establecerse. Los centros comerciales, por otra parte, sirven como concentraciones de intereses de los consumidores, mientras que los almacenes garantizan un flujo continuo de mercancías. En conjunto, estas instituciones ofrecen una variedad de oportunidades de inversión con diferentes rendimientos y riesgos.

Los principales tipos de inmuebles comerciales: desde oficinas hasta grandes almacenes

Considere en qué tipos de bienes raíces puede invertir.

Espacio de oficina

Las empresas, desde pequeños equipos hasta grandes corporaciones, necesitan espacios de trabajo profesionales. Las oficinas de representación en el centro de la ciudad no son sólo una cuestión de imagen, sino también de comodidad para empleados y clientes. Los espacios de oficina flexibles, como los espacios de coworking, también son cada vez más populares y permiten a las pequeñas empresas seguir siendo móviles.

Un factor clave para la rentabilidad es su ubicación y proximidad a la infraestructura. Las oficinas en distritos comerciales pueden ofrecer un flujo estable de inquilinos, lo que las hace rentables para los inversores.

centros comerciales

Un lugar de concentración de compradores activos, donde no sólo compran sino que también pasan un rato interesante. Una variedad de inquilinos, desde boutiques de moda hasta grandes supermercados, ayuda a reducir los riesgos para los propietarios y garantizar ingresos estables.

Los propietarios de inmuebles participan en el crecimiento de la demanda de los consumidores, lo que es especialmente importante en las zonas económicamente activas, especialmente en Moscú y San Petersburgo, donde el flujo mensual de visitantes a los grandes centros comerciales puede alcanzar entre 1,5 y 2 millones de personas. En 2022, el centro comercial Aviapark de Moscú atrajo a más de 50 millones de visitantes, lo que demuestra el interés estable en dichas instalaciones y la alta rentabilidad para los inversores.

almacenes

El «corazón» de la logística moderna. Con el rápido desarrollo del comercio electrónico, los almacenes se han convertido en elementos indispensables de las cadenas de suministro. No sólo garantizan el almacenamiento de mercancías sino también su distribución para que las empresas puedan entregar los pedidos a los clientes con prontitud. Los almacenes son un excelente objetivo para los inversores, especialmente en épocas de crecimiento económico cuando aumenta la demanda de servicios logísticos.

Ventajas y riesgos de invertir en bienes raíces comerciales

Para tomar una decisión informada, los inversores necesitan estar informados sobre todos los beneficios y riesgos de invertir.

Rentabilidad, estabilidad y capitalización

A diferencia de las propiedades residenciales, las propiedades comerciales ofrecen ingresos más estables debido a contratos a largo plazo con los inquilinos. Las estadísticas muestran que se pueden lograr retornos específicos de entre el 8 y el 12 % anual, dependiendo del tipo de propiedad y su ubicación.

Una de las ventajas más importantes es la capitalización de la inversión. A medida que aumenta el precio por metro cuadrado, también aumenta el valor de los activos, lo que permite a los inversores aumentar su capital sin coste adicional.

Imprevisibilidad de los inquilinos y fluctuaciones del mercado

El sector tiene sus propios inconvenientes. La imprevisibilidad de los inquilinos es uno de los principales factores de riesgo. Si un cliente se da de baja o deja de pagar, esto puede afectar negativamente los ingresos. Las fluctuaciones del mercado y las crisis económicas también pueden afectar los costos del espacio. Es importante tener en cuenta todos estos indicadores a la hora de decidir una inversión.

Una lista de los principales riesgos de invertir en bienes raíces comerciales:

Insolvencia. En 2023, aproximadamente el 20% de los inquilinos no residenciales en Rusia se encontraban en dificultades financieras, lo que provocó un aumento del 15% en el impago del alquiler en comparación con el año anterior.
Fluctuaciones del mercado. Los precios cayeron entre un 10 y un 15% durante la crisis económica de 2020.
Altos costos de mantenimiento. El coste medio de mantenimiento de un edificio de oficinas en Moscú es de unos 3.000 rublos por metro cuadrado al año, lo que incluye servicios públicos, reparaciones y seguridad y puede reducir significativamente las ganancias.

¿Cómo elegir una propiedad para inversiones inmobiliarias comerciales?

La ubicación es la base del éxito. Elegir una ubicación en el centro de la ciudad o en una zona en desarrollo puede tener un impacto significativo en su rentabilidad. Una buena ubicación atrae a los inquilinos y asegura una alta tasa de ocupación.

Los ejemplos de inversiones exitosas a menudo incluyen propiedades ubicadas cerca de centros de transporte importantes, como metro, estaciones de tren o intersecciones de carreteras principales, así como cerca de paradas de transporte público. Estas ubicaciones atraen a los inquilinos porque son fácilmente accesibles para los empleados y clientes, lo que es especialmente importante para oficinas y espacios comerciales.

Los edificios de oficinas cerca del metro de Moscú tienen altos índices de ocupación debido al transporte conveniente, y los centros comerciales cerca de los principales centros de transporte atraen mayores flujos de visitantes.

Tipo de inquilinos y estabilidad de ingresos

Para realizar inversiones exitosas en bienes raíces comerciales, es importante saber quién alquilará el local. Los contratos a largo plazo con personas confiables ayudan a minimizar el riesgo. Los espacios de oficina utilizados por empresas conocidas, los espacios comerciales alquilados a cadenas de tiendas o los almacenes alquilados a grandes empresas de logística proporcionan un ingreso estable.

Un paso hacia un futuro estable

Las inversiones financieras en edificios no residenciales ofrecen la oportunidad de generar ingresos sostenibles, asegurar un futuro estable y aumentar el valor de los activos. Las inversiones competentes en bienes raíces comerciales requieren un enfoque cuidadoso, un análisis de riesgos y la selección de las propiedades adecuadas. Pero para aquellos dispuestos a asumir el desafío, este camino puede conducir a la independencia financiera. No deberías perder la oportunidad de formar parte de este campo dinámico.

agosto 26, 2025

¿Por qué la propiedad inmobiliaria es un activo de inversión confiable?

La inestabilidad económica obliga a los inversores a buscar formas más seguras de preservar y hacer crecer su capital. En períodos de alta volatilidad en los mercados financieros y máxima incertidumbre, los activos con un valor físico real cobran protagonismo. La propiedad inmobiliaria — es una de las opciones más atractivas y probadas, ya que se considera un activo confiable. Su fortaleza radica en su capacidad para resistir la inflación, proporcionar un ingreso pasivo regular y mantener su valor incluso en los momentos más turbulentos.

En este artículo analizaremos detalladamente por qué las inversiones en bienes raíces se consideran estratégicamente importantes y qué ventajas concretas ofrecen en tiempos de crisis.

¿Por qué la propiedad inmobiliaria es un activo confiable?

La propiedad inmobiliaria es un activo confiable gracias a su capacidad para mantener su valor en medio de la turbulencia externa. En 2008, cuando el mercado de valores de EE. UU. cayó un 38%, los precios de las propiedades residenciales cayeron en promedio un 19%, pero en 2012 ya estaban en alza. En el Reino Unido, el sector de buy-to-let mostró un aumento en el rendimiento del 9% anual, a pesar de la caída mundial.

Los instrumentos financieros pierden liquidez, mientras que los apartamentos, casas, estudios y propiedades comerciales siguen generando flujos de alquiler. Incluso durante la pandemia, el alquiler no desapareció, simplemente cambió: el subarriendo, el alquiler por días, los formatos flexibles siguen siendo demandados.

Rentabilidad y previsibilidad de la propiedad como activo

Los ingresos se componen de dos elementos: la apreciación del capital y los ingresos por alquiler. En Europa, el rendimiento anual promedio de las propiedades residenciales oscila entre el 3 y el 6%. En Berlín es del 3,2%, en Lisboa hasta el 5,5%, en Budapest el 6,1%.

Con un enfoque adecuado, el activo muestra un ingreso estable superior a los depósitos y comparable con los fondos conservadores. En medio del aumento de la inflación, la propiedad inmobiliaria protege el capital. Las tasas de alquiler se indexan y el precio por metro cuadrado aumenta junto con los precios al consumidor.

Riesgos de invertir en bienes raíces: algo que se puede gestionar

Existen riesgos en las inversiones inmobiliarias, pero son controlables. La debida diligencia legal de la propiedad, el análisis de la ubicación, la diversificación por tipos de activos reducen la amenaza de pérdidas.

El mercado inmobiliario muestra menos volatilidad que el de valores. El índice MSCI IPD Global Annual Property Fund durante 10 años ha tenido una desviación estándar del 5,6%, mientras que el S&P 500 ha superado el 15%.

¿Por qué la estrategia es más importante que el capital?

El inversor principiante utiliza diferentes enfoques de entrada. La estrategia de flip-reventa es adecuada en mercados activos. Buy-to-let funciona como un modelo a largo plazo, generando un flujo mensual. Value-add se aplica en la reconstrucción de propiedades obsoletas y su posterior capitalización.

El apalancamiento financiero aumenta los ingresos. Con un LTV del 70%, un aumento del valor de la propiedad del 10% genera una ganancia en el capital invertido de más del 30%, gracias al uso de capital prestado.

Por qué es crucial considerar la ubicación geográfica de las propiedades

La propiedad inmobiliaria como activo seguro se manifiesta a través de la diversificación internacional. En Austria, la protección de los derechos de propiedad se combina con una alta liquidez, en Georgia hay un registro simplificado. En los EAU, se permite el alquiler sin impuestos.

Una habitación en París genera un 4,1% de ingresos, un estudio en Tbilisi hasta un 8%, un apartamento en Dubai un 6,5% con alta liquidez. Este modelo funciona tanto en mercados desarrollados como en economías emergentes.

¿Qué debe tener en cuenta un inversor principiante?

El primer paso hacia inversiones exitosas es comprender los factores que influyen en los ingresos y la estabilidad del activo. El inversor principiante analiza no solo el precio, sino también las perspectivas a largo plazo del activo.

Antes de comenzar a invertir en bienes raíces, es importante tener en cuenta:

el nivel de rentabilidad en la región (por ejemplo, Letonia — 5%, República Checa — 4,2%);
la infraestructura y accesibilidad de transporte del activo;
el tipo de propiedad: apartamentos, estudios, viviendas, comercios;
regulaciones del mercado (impuestos, restricciones de alquiler, licencias);
el potencial de crecimiento de la ubicación (nuevas carreteras, universidades, clusters empresariales);
la estacionalidad de la demanda de alquiler (zonas turísticas, ciudades universitarias);
la probabilidad de vacantes (hasta un 15% en países de Europa del Este).

Esta evaluación integral ayuda a evitar errores comunes y a elegir una inversión con resultados predecibles. Cuanto más profundo sea el análisis, mayor será la probabilidad de obtener ingresos estables y preservar el capital. Esta verificación reduce el riesgo y aumenta la eficacia de las inversiones.

¿Cómo lidiar con la inflación?

La propiedad residencial y comercial sirve como un sólido refugio para el capital. Es capaz de redistribuir el impacto de la inflación a favor del inversor. A diferencia del dinero, que pierde poder adquisitivo, los metros cuadrados se valorizan, especialmente cuando la oferta es limitada.

En Alemania, el índice de precios de la vivienda aumentó más del 65% entre 2010 y 2023. En ese mismo período, en EE. UU. — casi un 75%, mientras que el índice de inflación fue de alrededor del 32%. Se observa una dinámica similar en Turquía, España, Polonia.

La inflación aumenta el costo de construcción, y por lo tanto el precio final de los activos. En el caso de alquileres a largo plazo, los contratos permiten ajustes según el índice, compensando el aumento de los precios al consumidor.

La propiedad inmobiliaria — un pilar para el crecimiento financiero

Los beneficios de invertir en bienes raíces van más allá de los ingresos y la estabilidad. Este activo se integra en cualquier estrategia financiera: desde la acumulación de capital hasta la planificación de la jubilación.

Las propiedades se convierten en garantías para otras transacciones, forman parte activa del balance, refuerzan las posiciones al obtener financiamiento. El uso de crédito bancario con garantía hipotecaria reduce el costo de los fondos prestados, permitiendo la escalabilidad.

La característica distintiva es que el activo genera ingresos y una plataforma para otras inversiones. Por lo tanto, la propiedad es un activo confiable no solo en sí mismo, sino también como un pilar para el crecimiento financiero.

¿La propiedad inmobiliaria es un activo confiable?

Sí. Un activo capaz de sobrevivir a las fluctuaciones, gestionar riesgos, proteger el capital y generar ingresos. Este instrumento ha demostrado su confiabilidad en crisis, ha enfrentado la inflación y se ha adaptado a los cambios en el consumo. Las inversiones son atractivas tanto para principiantes como para inversores experimentados. No solo es una forma de ganar dinero, sino también parte de una cartera estable.

agosto 26, 2025