¿Vale la pena invertir en bienes raíces comerciales: pros y contras de la compra

La inversión en bienes raíces comerciales en la etapa de construcción sigue siendo una de las direcciones más atractivas para el crecimiento del capital. No es solo una tendencia, sino una estrategia probada con el tiempo. Los datos muestran que casi la mitad de los inversores rusos en 2024 prefirieron invertir en propiedades en construcción. Y no es en vano: comprar «metros cuadrados» al inicio de la construcción permite esperar un aumento de su valor en un 20-30% en solo 1-2 años. Por ejemplo, una propiedad que cuesta 120 mil rublos por metro cuadrado en la etapa de cimentación, puede venderse por 170-180 mil rublos después de la finalización de la construcción y acabados.

En este artículo, explicaremos detalladamente cómo invertir en la construcción de bienes raíces comerciales. El material será de interés para inversores principiantes.

¿Por qué los desarrolladores e inversores eligen el mercado primario de bienes raíces comerciales?

La atractividad de la inversión en bienes raíces comerciales en construcción se debe a varios factores:

1. Rendimiento alto. El rendimiento anual promedio de oficinas en Moscú alcanza el 11,5%, para locales comerciales es del 9%, para almacenes es del 12,3%, y para hoteles es a partir del 13%. Estas cifras convierten a los bienes raíces comerciales en un competidor serio para otros instrumentos de inversión.
2. Aumento significativo del valor del activo. Los bienes raíces en construcción son uno de los activos de mayor crecimiento dinámico. El plazo promedio de finalización de un proyecto comercial en 2023 fue de aproximadamente 16 meses, y durante este tiempo, el valor del activo aumentó entre un 25-45%. El crecimiento es especialmente notable en regiones con escasez y en desarrollo, como el sur de Moscú, el centro de Ekaterimburgo, Kazán o Krasnaya Polyana.
3. Potencial de rentabilidad a largo plazo. Un activo bien elegido puede recuperarse en solo 7-8 años, mientras que su vida útil puede superar los 30 años, lo que garantiza un ingreso estable durante muchos años.

Principales estrategias de inversión: cómo invertir en la construcción de bienes raíces comerciales

Las inversiones exitosas siempre son el resultado de una estrategia bien pensada. En el ámbito de la construcción de bienes raíces comerciales, son comunes tres enfoques:

1. Compra para alquiler posterior. Esta estrategia implica adquirir un activo en la etapa de preentrega o ya terminado, con el objetivo de obtener un ingreso pasivo estable de los alquileres. Adecuado para inversores orientados a la perspectiva a largo plazo y al flujo de efectivo regular.
2. Venta especulativa. El inversor compra un activo en las primeras etapas de la construcción (por ejemplo, en la etapa de cimentación) y lo vende cerca de la finalización del proyecto. El objetivo es maximizar las ganancias a través de la diferencia de precio a medida que aumenta la preparación del activo y su valor de mercado.
3. Enfoque híbrido. Combina elementos de las dos primeras estrategias. El inversor invierte en un activo en construcción, lo alquila después de su finalización para obtener ingresos corrientes, y luego lo vende cuando el valor de la propiedad alcanza el nivel deseado.

¿Cómo invertir en la construcción de bienes raíces comerciales? La elección de la estrategia depende de su horizonte de inversión, disposición al riesgo y papel en el proyecto (inversor privado o miembro de un fondo colectivo).

Lo que determina el valor de los bienes raíces comerciales: liquidez y rentabilidad

Para que una inversión sea exitosa, es importante comprender qué hace que un activo sea líquido (es decir, fácil de vender) y rentable. Estos parámetros dependen de tres factores clave:

1. Ubicación. La ubicación es quizás el criterio más importante. Un activo ubicado cerca del metro, en un clúster empresarial o en un área en desarrollo siempre será más atractivo. Por ejemplo, los locales comerciales en complejos residenciales de clase confort, con entrada independiente y alto tráfico, tienen una liquidez superior al 80%. Al mismo tiempo, las oficinas en parques empresariales sin buena accesibilidad de transporte pueden perder su atractivo.
2. Tipo de propiedad. La demanda de diferentes formatos de bienes raíces comerciales varía. Por ejemplo, los almacenes del formato «last mile logistics» (para la entrega en la «última milla») superan constantemente la oferta en las metrópolis, lo que los hace muy solicitados.
3. Infraestructura. Una infraestructura circundante desarrollada, que incluye intersecciones de transporte, transporte público y proximidad a áreas residenciales, aumenta significativamente la atractividad de la inversión en un activo.

Un activo bien seleccionado no es solo un edificio, sino una inversión estratégica con una rentabilidad comprensible y una estrategia de salida clara.

Cómo invertir en la construcción de bienes raíces comerciales con riesgos mínimos

Las inversiones en la construcción de bienes raíces comerciales, aunque prometedoras, conllevan ciertos riesgos. Sin embargo, estos riesgos se pueden reducir significativamente con un enfoque sistemático:

1. Verificación de documentos. Asegúrese de que se tengan todos los permisos de construcción y la documentación técnica necesaria. La falta o incompletitud de documentos puede llevar a la paralización del proyecto.
2. Auditoría de presupuesto. Revise minuciosamente los presupuestos en busca de cifras infladas. Los gastos no justificados pueden reducir significativamente sus ganancias.
3. Control de plazos. El retraso en el cronograma de construcción conduce a un aumento de los costos y la pérdida de ingresos potenciales.
4. Evaluación realista de la rentabilidad. No confíe en promesas de marketing exageradas. Verifique las tasas de alquiler reales y la demanda en la ubicación elegida. Por ejemplo, si el rendimiento anunciado se basa en una tarifa de alquiler de 3000 rublos/m², y la real en la ubicación es de 1800 rublos/m², la rentabilidad del activo se reducirá a la mitad.
5. Precio adecuado. Invertir a un precio por metro cuadrado inflado reduce el potencial de crecimiento de su capital.

El verdadero trabajo del inversor comienza con la verificación de los números, no con el estudio de folletos publicitarios. Cualquier costo o tarifa anunciada debe someterse a un análisis y verificación minuciosos.

Elección del formato: cuándo los metros cuadrados se convierten en un activo

La elección del formato de bienes raíces comerciales no solo determina la rentabilidad inicial, sino también la dinámica de crecimiento de su capital. Hoy en día, hay un interés creciente en los siguientes formatos en el mercado:

• Oficinas Clase B+ con diseño flexible. Sus tarifas de alquiler varían entre 1600 y 2200 rublos/m², y la recuperación puede ser de 7 años. La flexibilidad en el diseño los hace atractivos para una amplia gama de arrendatarios.
• Almacenes del formato last mile logistics. La demanda de estos activos supera constantemente la oferta, especialmente en las grandes ciudades, lo que los hace extremadamente atractivos para la inversión.
• Locales comerciales de formato street retail. Ubicados en áreas con alto tráfico, se caracterizan por una rápida exposición (velocidad de alquiler o venta) y un flujo de ingresos estable.
• Negocios hoteleros. Es un nicho con un turismo interno en crecimiento, especialmente en regiones como Altái, Kaliningrado, Kazán. La recuperación de estos proyectos puede comenzar desde los 6 años.

Cada formato requiere cálculos y análisis detallados. El inversor no trabaja con una «fachada bonita», sino con una matriz clara de indicadores. Se debe prestar especial atención a la gestión profesional del activo, ya que sin ella, incluso el activo más rentable puede perder una parte significativa de su potencial.

Cómo invertir en la construcción de bienes raíces comerciales: construyendo una cartera equilibrada

La formación de una cartera de inversión en la construcción de bienes raíces comerciales requiere diversificación no solo en tipos de activos, sino también en las etapas de su preparación.

Un enfoque equilibrado puede incluir:

1. Proyectos en la etapa del terreno: Ofrecen un potencial máximo de crecimiento de valor, pero conllevan altos riesgos.
2. Activos en la etapa de cimentación: Se caracterizan por un nivel de riesgo medio y una buena rentabilidad potencial.
3. Edificios en la etapa de acabado: Tienen riesgos mínimos, pero un crecimiento de precio más moderado, ya que la mayor parte del valor ya está formada.
4. Activos listos con una empresa de gestión: Proporcionan un ingreso estable por alquiler, pero con un potencial limitado de crecimiento del valor del activo en sí.

Esta cartera permite redistribuir el capital de manera flexible según la fase del mercado y gestionar la liquidez sin pérdidas. Ya no se trata solo de jugar en el mercado inmobiliario, sino de un sistema de inversión bien pensado.

Conclusión

Las inversiones en la construcción de bienes raíces comerciales pueden ser un poderoso catalizador para el crecimiento de su capital. Sin embargo, el éxito no depende de la inspiración, sino de un análisis cuidadoso, un punto de entrada inteligente y la capacidad de «leer» el mercado. La construcción puede ser tanto una oportunidad rentable como una fuente de pérdidas, todo depende de la calidad de los datos, la precisión de los cálculos y la elección de la estrategia correcta.

El mercado inmobiliario en el extranjero en 2025 sigue demostrando estabilidad y perspectivas para los inversores. Para que las inversiones cumplan con las expectativas, es necesario tener en cuenta las tendencias actuales, los aspectos legislativos y la especificidad del mercado. En este artículo, veremos cómo invertir en bienes raíces en el extranjero, qué países son los más prometedores y en qué más se debe prestar atención.

¿Por qué las inversiones extranjeras siguen siendo atractivas?

Invertir en propiedades en el extranjero tradicionalmente se considera una de las formas más seguras de preservar y aumentar el capital. En 2025, los factores clave que determinan la popularidad de este enfoque son:

1. Estabilidad a largo plazo. A diferencia del mercado de valores o las criptomonedas, el mercado inmobiliario es menos susceptible a fluctuaciones de precios bruscas. Esto lo convierte en un activo preferido para aquellos que buscan estabilidad.
2. Instrumento de globalización. Comprar una propiedad en otro país permite a los inversores adaptarse a las nuevas realidades del mercado internacional, especialmente en un contexto de cambios en las fronteras económicas.
3. Beneficios y bonificaciones. En muchos países, como Portugal, España y Grecia, la adquisición de una propiedad por una cierta cantidad abre acceso a programas de residencia o incluso ciudadanía.

Los inversores también consideran otros beneficios adicionales al decidir invertir en bienes raíces, como la posibilidad de alquilar propiedades en el extranjero, lo que genera un flujo de ingresos regular, y el potencial de aumento en el valor por metro cuadrado. Esto es especialmente relevante para zonas turísticas y metrópolis con infraestructuras en desarrollo.

¿Qué países elegir para invertir en 2025?

Cada país ofrece sus propias ventajas y desafíos para los inversores. Los mercados inmobiliarios extranjeros en diferentes regiones del mundo difieren en cuanto a rentabilidad, características legislativas y programas disponibles para compradores extranjeros que deciden invertir en propiedades.

España y Portugal: estándar europeo de calidad

Estos países siguen siendo líderes gracias a la combinación de precios accesibles de la vivienda, clima agradable e infraestructura desarrollada. El precio promedio por metro cuadrado de vivienda en España varía entre €2,500 y €5,000, dependiendo de la región. En Portugal, los programas de «visa dorada» continúan atrayendo inversores, permitiendo obtener la ciudadanía después de cinco años de comprar un apartamento o casa por €500,000.

EE. UU.: mercado rentable y estable

Invertir en propiedades residenciales y comerciales en ciudades como Nueva York, Los Ángeles o Miami garantiza no solo un ingreso estable por alquiler, sino también un alto crecimiento en el valor de las propiedades. El precio por metro cuadrado en estas metrópolis alcanza los $8,000–$12,000, pero para grandes inversores, esta es una oportunidad ideal para ingresar al mercado mundial.

Asia: mercados en rápido desarrollo

Singapur y Tailandia se destacan como destinos prometedores en Asia. La ciudad-estado ofrece un mercado estable con un rendimiento del 3–5%, mientras que el Reino de Tailandia es líder en ingresos por alquiler de propiedades turísticas (hasta 10%).

EAU: un nuevo horizonte para inversores de élite

Dubái y Abu Dabi ofrecen condiciones favorables para los compradores. Para obtener la residencia, solo se necesita invertir $205,000. El alquiler de apartamentos en Dubái puede generar hasta un 8% de retorno anual, y el valor de las propiedades sigue aumentando gracias al flujo de turistas y al desarrollo de la infraestructura.

Algoritmo: cómo invertir en bienes raíces en el extranjero

Antes de decidir invertir en propiedades en el extranjero, es necesario prepararse cuidadosamente y comprender en detalle cómo hacerlo. Un enfoque correcto no solo ayuda a evitar errores, sino que también maximiza el potencial de la propiedad.

Análisis: el primer y más importante paso

Antes de comprar una propiedad, es necesario realizar un análisis profundo del mercado del país donde se planea invertir. Esta etapa implica estudiar aspectos como:

1. Política fiscal: es importante comprender qué impuestos sobre la compra y propiedad de bienes raíces están establecidos en el país elegido. Por ejemplo, en España, la comisión de compra varía entre el 8% y el 10%, mientras que en Dubái los compradores pagan alrededor del 4% en tasas.
2. Perspectivas económicas regionales: los países con economías en crecimiento suelen ofrecer un rendimiento más alto. Singapur muestra un crecimiento estable en el mercado inmobiliario debido a su posición estratégica y logística desarrollada.
3. Desarrollo de la infraestructura: la proximidad de la propiedad a nodos de transporte, escuelas, hospitales y centros comerciales afecta significativamente su valor y liquidez.

Elección de un socio confiable: los profesionales garantizan el éxito

Uno de los factores clave en el proceso de decisión sobre cómo invertir en propiedades en el extranjero es la elección de un agente y un abogado confiables. Los profesionales ayudan a reducir riesgos y simplificar el proceso de transacción. Se recomienda:

1. Trabajar con agentes con licencia y especializados en el mercado del país elegido.
2. Verificar la reputación de la empresa, revisando reseñas y portafolios. Por ejemplo, las agencias que operan en los EAU a menudo ofrecen una gama completa de servicios, incluida la asistencia con la obtención de visas.

Revisión legal: protección contra sorpresas

Antes de firmar un contrato, es crucial realizar una revisión de la propiedad. Esto ayuda a evitar sorpresas desagradables, como deudas o gravámenes. En esta etapa se verifica:

1. La legalidad de la propiedad por parte del vendedor.
2. La ausencia de deudas de servicios públicos o impuestos.
3. La correspondencia de las características reales de la propiedad con las indicadas en los documentos (superficie, estado, infraestructura).

Planificación financiera: consideración de todos los gastos

Al planificar el presupuesto para la compra de metros cuadrados en el extranjero, es importante tener en cuenta no solo el precio de la propiedad, sino también los gastos adicionales. Estos incluyen:

1. Impuestos de compra. Por ejemplo, en Francia, este impuesto es de aproximadamente el 5%, mientras que en Alemania es del 3,5–6,5%.
2. Honorarios notariales. El costo de los servicios del notario depende del país, pero generalmente es del 1–2% del monto de la transacción.
3. Impuestos anuales sobre la propiedad. En algunos países, las comisiones dependen del precio de la propiedad. Por ejemplo, en España van del 0,4% al 1,1%.

Además, es importante considerar posibles gastos en reparaciones, mantenimiento y seguro del apartamento o casa.

Cierre de la transacción: desde la elección hasta la formalización

La etapa final es la firma del contrato de compraventa. Aquí es importante cumplir con todas las leyes del país donde se realiza la transacción. Por ejemplo:

1. En el Reino Unido, el proceso se acompaña de un registro en el Registro de Tierras.
2. En los EAU, los extranjeros solo pueden comprar propiedades en zonas designadas (Zonas de Propiedad Absoluta).

Después de firmar el contrato, es necesario pagar el monto restante, los impuestos y registrar la propiedad a nombre del comprador.

Riesgos y cómo evitarlos para invertir sabiamente en bienes raíces en el extranjero

La compra de propiedades en el extranjero conlleva ciertos riesgos que es importante tener en cuenta de antemano. Comprender las posibles dificultades ayuda a minimizarlas y hacer el proceso lo más seguro posible.

Fluctuaciones cambiarias: cómo afectan las inversiones

Los cambios en los tipos de cambio pueden afectar significativamente el costo total de la transacción. Por ejemplo, si compra una propiedad en euros pero recibe ingresos en rublos, las fluctuaciones de precios pueden hacer que la inversión sea menos rentable. Para evitar esto, se recomienda:

1. Utilizar cuentas en moneda extranjera para almacenar fondos.
2. Realizar transacciones en una moneda estable, como el euro o el dólar.

Cambios legislativos: adaptarse a nuevas condiciones

Algunos países pueden cambiar las reglas para los compradores extranjeros. Por ejemplo, en 2023, Portugal endureció las condiciones del programa de «visa dorada», lo que fue una sorpresa para los inversores. Para evitar situaciones complicadas, es necesario:

1. Estar al tanto de las novedades legislativas.
2. Consultar con abogados especializados en derecho internacional.

Conclusión

Invertir en propiedades en el extranjero en 2025 es atractivo tanto para la preservación del capital como para obtener ingresos. Lo principal es elegir cuidadosamente el país, la propiedad y la estrategia de inversión. Europa ofrece estabilidad, EE. UU. prestigio, Asia crecimiento y los EAU perspectivas para inversores de élite. Una evaluación adecuada de los riesgos y un enfoque profesional garantizarán el éxito de las inversiones.