Dans un contexte d’instabilité des marchés financiers, d’inflation croissante et de transformation des modèles commerciaux, l’attention des investisseurs se tourne de plus en plus vers le segment de l’immobilier commercial. L’un des secteurs les plus résilients reste celui des entrepôts.
Les raisons d’investir dans les entrepôts vont bien au-delà des rendements actuels – il s’agit d’une approche stratégique pour protéger le capital, le faire fructifier et diversifier le portefeuille.
Demande et résilience du marché de l’immobilier d’entrepôts
Au cours des dernières années, le marché des biens logistiques a connu des changements majeurs. La croissance du commerce électronique, la consolidation de la distribution et la substitution des importations ont entraîné une forte augmentation de la demande. La résilience du marché de l’immobilier d’entrepôts a été démontrée par la pandémie et la pression économique externe – ce sont précisément les entrepôts qui sont restés parmi les rares biens pour lesquels la demande est restée stable.
Les taux de vacance des classes A et B restent à un niveau minimal, la demande dépassant l’offre, créant ainsi des conditions favorables pour les investisseurs à la recherche d’outils fiables à long terme avec un rendement prévisible et des risques minimes.
Rendement et gestion d’actifs
L’une des principales raisons d’investir dans les entrepôts réside dans leur rendement stable. Contrairement aux logements ou aux centres commerciaux, les entrepôts ciblent des locataires à long terme avec une spécificité industrielle ou logistique. Les contrats sont conclus pour 5 à 10 ans, et l’indexation des taux permet de maintenir une rentabilité attrayante.
De plus, une gestion efficace des actifs permet d’augmenter davantage les bénéfices – grâce à la modernisation des biens, à l’amélioration des solutions logistiques ou à l’augmentation de l’efficacité énergétique. Ainsi, les entrepôts deviennent non seulement rentables, mais également gérables du point de vue de l’optimisation des coûts.
Investir dans l’immobilier d’entrepôts via les SCPI : qu’est-ce que c’est ?
Tous les investisseurs ne sont pas prêts pour des projets de développement ou la possession directe de biens. Dans de tels cas, un outil efficace est les SCPI. Il s’agit d’un fonds d’investissement immobilier à capital variable, gérant un pool d’actifs avec des risques répartis et une gestion centralisée.
Les SCPI permettent de participer à l’activité locative sans gestion directe de l’immobilier. Ce modèle est pratique aussi bien pour les investisseurs privés que pour les acteurs institutionnels souhaitant diversifier leur portefeuille.
Avantages du segment : raisons d’investir dans les entrepôts
Le marché de l’immobilier d’entrepôts présente un ensemble d’avantages concurrentiels qui le rendent particulièrement attrayant. Ci-dessous sont présentées les principales raisons expliquant pourquoi ce segment conserve son attrait d’investissement à long terme :
- demande stable de la part du commerce électronique, des biens de consommation courante et du commerce de détail ;
- offre limitée d’espaces de qualité, notamment en régions ;
- niveau de rentabilité élevé par rapport aux logements et aux biens commerciaux ;
- sensibilité réduite aux fluctuations saisonnières ;
- flux de loyers prévisibles avec des contrats à long terme ;
- possibilité d’optimisation fiscale en détenant via une entité juridique ou une SCPI ;
- potentiel de valorisation de l’actif par le développement ou la rénovation.
Ces facteurs renforcent la confiance dans cet instrument fiable et justifient les investissements dans ce secteur même en période d’instabilité.
Rôle de la logistique et de l’infrastructure dans la stratégie d’investissement
Un entrepôt n’est pas simplement une boîte en béton, mais un nœud logistique qui influence l’efficacité de l’activité du locataire. Le choix de l’emplacement a un impact direct sur la demande de l’objet : la proximité des autoroutes, des voies ferrées, des zones industrielles et des centres de distribution augmente considérablement sa liquidité. L’une des principales raisons d’investir dans les entrepôts est précisément leur emplacement stratégique, garantissant une demande stable de la part des locataires et des opérateurs logistiques.
Les complexes modernes sont équipés de systèmes informatiques de gestion, d’automatisation du chargement et de solutions énergétiquement efficaces. Ces biens sont recherchés par les locataires et affichent un faible taux de vacance. En conséquence, le rendement de l’immobilier d’entrepôts augmente, et les coûts de maintenance de l’infrastructure sont compensés par une forte occupation.
Les locataires en tant que facteur de stabilité
Contrairement aux locataires résidentiels, les personnes morales concluent des contrats à long terme. Le segment compte de grands opérateurs logistiques, des distributeurs et des entreprises de production. Leur intérêt pour des espaces de qualité garantit des taux stables, et un service clientèle efficace contribue à fidéliser les clients sur le long terme.
De plus, dans un contexte de réduction des espaces de bureau et de baisse des revenus des centres commerciaux, le marché logistique montre une dynamique inverse – augmentation des surfaces, élargissement de la base de clients et réduction du taux de vacance. Toutes ces raisons sont des facteurs clés pour investir dans les entrepôts dans les conditions actuelles.
Tendances à long terme : perspectives de développement
On s’attend à ce que la demande d’entrepôts continue de croître dans les années à venir. Les raisons en sont le développement du commerce électronique, l’adoption de l’industrie 4.0, la croissance de la production locale et la transformation des chaînes logistiques. Les promoteurs se tournent de plus en plus vers la construction sur mesure pour un locataire spécifique (built-to-suit), ce qui réduit les risques de développement et augmente la liquidité des biens prêts.
La flexibilité de la conception, la possibilité de mise à l’échelle, les perspectives de hausse des loyers et le développement de l’infrastructure renforcent la position de l’immobilier d’entrepôts en tant qu’actif financier.
Intégrer les entrepôts dans un portefeuille d’investissement
Pour constituer un ensemble d’actifs équilibré, il est important non seulement d’investir dans des entrepôts rentables, mais aussi de déterminer clairement la part du capital d’investissement qu’ils doivent occuper dans le portefeuille. L’une des raisons significatives d’investir dans les entrepôts est leur capacité à générer un flux de trésorerie stable avec des risques relativement faibles. Ci-dessous est une liste d’approches pour inclure des biens logistiques dans une stratégie :
- acheter un bien directement et le louer ;
- investir dans une SCPI avec un pool diversifié d’entrepôts ;
- devenir co-investisseur dans un projet de développement ;
- utiliser des structures REIT à l’étranger.
Cette stratégie permet de combiner liquidité, rendement et réduction de la dépendance aux marchés boursiers.
Raisons d’investir dans les entrepôts : conclusion
L’ensemble de facteurs, parmi lesquels figurent une forte demande, des taux stables et un rendement prévisible, explique les principales raisons d’investir dans les entrepôts. Il s’agit non seulement d’un actif fiable, mais également d’un élément stable du portefeuille stratégique.
Dans un contexte de changements structurels dans la logistique et le commerce, ce sont précisément les entrepôts qui constituent le maillon sur lequel repose l’économie réelle. Tout comme une maison locative génère une source stable de revenus passifs dans le secteur résidentiel, les entrepôts remplissent une fonction similaire dans le segment commercial, offrant aux investisseurs un rendement stable et une protection contre l’inflation.
