Quel type de propriété acheter pour investir en 2025 : stratégies, formats et rentabilité réelle

Les investissements dans l’immobilier commercial en cours de construction restent l’une des directions les plus attrayantes pour la croissance du capital. Ce n’est pas juste une tendance, mais une stratégie éprouvée par le temps. Les données montrent qu’en 2024, près de la moitié des investisseurs russes ont préféré investir dans des biens en construction. Et ce n’est pas pour rien : l’achat de « mètres carrés » au début de la construction permet de compter sur une augmentation de leur valeur de 20 à 30 % en seulement 1 à 2 ans. Par exemple, un bien qui coûte 120 000 roubles le mètre carré au stade des fondations peut être vendu après la fin de la construction et de l’aménagement pour 170 à 180 000 roubles.

Dans cet article, nous expliquerons en détail comment investir dans la construction de l’immobilier commercial. Ce matériel sera intéressant pour les investisseurs débutants.

Pourquoi les promoteurs et les investisseurs choisissent-ils le marché primaire de l’immobilier commercial ?

L’attrait des investissements dans l’immobilier commercial en construction est motivé par plusieurs facteurs :

1. Rentabilité élevée. Le rendement annuel moyen des bureaux à Moscou atteint 11,5 %, pour les commerces – 9 %, les entrepôts – 12,3 %, et les hôtels – à partir de 13 %. Ces chiffres font de l’immobilier commercial un sérieux concurrent pour d’autres instruments d’investissement.
2. Importante croissance de la valeur de l’objet. L’immobilier en construction est l’un des actifs à la croissance la plus dynamique. La durée moyenne de réalisation d’un projet commercial en 2023 était d’environ 16 mois, et pendant ce temps, la valeur de l’objet augmentait de 25 à 45 %. La croissance est particulièrement remarquable dans les régions déficitaires et en développement, telles que le sud de Moscou, le centre d’Ekaterinbourg, Kazan ou Krasnaya Polyana.
3. Potentiel de rentabilité à long terme. Un objet judicieusement choisi peut se rentabiliser en seulement 7 à 8 ans, tout en ayant une durée de vie pouvant dépasser 30 ans, assurant ainsi un revenu stable sur de nombreuses années.

Principales stratégies d’investissement : comment investir dans la construction de l’immobilier commercial

Les investissements réussis sont toujours le résultat d’une stratégie réfléchie. Dans le domaine de la construction immobilière commerciale, trois approches sont les plus courantes :

1. Achat en vue de la location ultérieure. Cette stratégie implique l’acquisition d’un bien en phase de pré-livraison ou déjà prêt, dans le but de générer un revenu passif stable à partir des loyers. Convient aux investisseurs axés sur la perspective à long terme et le flux de trésorerie régulier.
2. Vente spéculative. L’investisseur achète un bien aux premiers stades de la construction (par exemple, au stade des fondations) et le vend plus près de la fin du projet. L’objectif est de maximiser les bénéfices grâce à la différence de prix, qui augmente à mesure que l’objet se rapproche de sa finalisation et voit sa valeur marchande augmenter.
3. Approche hybride. Combine des éléments des deux premières stratégies. L’investisseur investit dans un objet en construction, le loue après sa finalisation pour obtenir un revenu actuel, puis le vend lorsque la valeur immobilière atteint le niveau souhaité.

Comment investir dans la construction de l’immobilier commercial ? Le choix de la stratégie dépend de votre horizon d’investissement, de votre tolérance au risque et de votre rôle dans le projet (investisseur privé ou membre d’un fonds collectif).

Ce qui détermine la valeur de l’immobilier commercial : liquidité et rentabilité

Pour qu’un investissement soit réussi, il est important de comprendre ce qui rend un objet liquide (c’est-à-dire facilement vendable) et rentable. Ces paramètres dépendent de trois facteurs clés :

1. Emplacement. La localisation est probablement le critère le plus important. Un objet situé à proximité du métro, dans un cluster d’affaires ou dans un quartier en plein essor sera toujours plus attrayant. Par exemple, les locaux commerciaux dans des complexes résidentiels de classe confort, avec une entrée séparée et un trafic élevé, affichent une liquidité supérieure à 80 %. En revanche, les bureaux dans les parcs d’affaires sans bonne accessibilité aux transports peuvent perdre de leur attrait.
2. Type de bien. La demande pour différents formats d’immobilier commercial varie. Par exemple, les entrepôts de type « last mile logistics » (pour la livraison sur la « dernière mile ») dépassent constamment l’offre dans les métropoles, ce qui les rend très demandés.
3. Infrastructure. Une infrastructure environnante développée, comprenant des nœuds de transport, des transports en commun et la proximité de zones résidentielles, augmente considérablement l’attrait d’investissement de l’objet.

Un objet judicieusement choisi n’est pas simplement un bâtiment, mais un investissement stratégique avec une rentabilité claire et une stratégie de sortie bien définie.

Comment investir dans la construction de l’immobilier commercial avec un risque minimal ?

Les investissements dans la construction de l’immobilier commercial, bien que prometteurs, comportent certains risques. Cependant, ces risques peuvent être considérablement réduits avec une approche systématique :

1. Vérification des documents. Assurez-vous que tous les permis de construction et la documentation technique nécessaire sont en règle. L’absence ou l’insuffisance de documents peut entraîner la suspension du projet.
2. Audit du devis. Vérifiez attentivement les devis pour détecter d’éventuelles surestimations. Des dépenses injustifiées peuvent considérablement réduire vos bénéfices.
3. Contrôle des délais. Les retards dans le calendrier de construction entraînent une augmentation des coûts et une perte de revenus potentiels.
4. Évaluation réaliste de la rentabilité. Ne vous fiez pas à des promesses marketing exagérées. Vérifiez les taux de location réels et la demande dans l’emplacement choisi. Par exemple, si le rendement annoncé est basé sur un loyer de 3000 roubles/m², alors que le taux réel dans la région est de 1800 roubles/m², la rentabilité de l’objet diminuera de moitié.
5. Prix adéquat. Investir à un prix au mètre carré surestimé réduit le potentiel de croissance de votre capital.

Le véritable travail de l’investisseur commence par la vérification des chiffres, et non par l’étude de brochures publicitaires. Toute valeur ou taux annoncé doit être soumis à une analyse et une vérification minutieuses.

Choix du format : quand les mètres carrés deviennent un actif

Le choix du format de l’immobilier commercial détermine non seulement le rendement initial, mais aussi la croissance potentielle de votre capital. Aujourd’hui, le marché montre un intérêt accru pour les formats suivants :

• Bureaux de classe B+ avec une disposition flexible. Leur loyer varie de 1600 à 2200 roubles/m², et le temps de retour sur investissement est d’au moins 7 ans. La flexibilité des aménagements les rend attrayants pour un large éventail de locataires.
• Entrepôts de type last mile logistics. La demande pour ces objets dépasse constamment l’offre, en particulier dans les grandes villes, ce qui les rend extrêmement recherchés pour les investissements.
• Locaux commerciaux de type street retail. Situés dans des zones à forte fréquentation, ils se distinguent par une exposition rapide (vitesse de location ou de vente) et un flux de revenus stable.
• Activité hôtelière. Il s’agit d’un secteur en croissance du tourisme intérieur, en particulier dans des régions telles que l’Altaï, Kaliningrad, Kazan. Le retour sur investissement de ces projets peut commencer à partir de 6 ans.

Chaque format nécessite une analyse détaillée. L’investisseur travaille non pas avec une simple façade, mais avec une matrice claire d’indicateurs. Une attention particulière doit être accordée à la gestion professionnelle de l’actif, car sans elle, même l’objet le plus rentable peut perdre une part significative de son potentiel.

Comment investir dans la construction de l’immobilier commercial : construire un portefeuille équilibré

La constitution d’un portefeuille d’investissement dans la construction de l’immobilier commercial nécessite une diversification non seulement par types d’objets, mais aussi par stades de préparation.

Une approche équilibrée peut inclure :

1. Projets au stade du terrain : Offrent un potentiel de croissance de la valeur maximale, mais sont associés à des risques élevés.
2. Actifs au stade des fondations : Caractérisés par un niveau de risque moyen et un bon rendement potentiel.
3. Bâtiments en finition : Présentent des risques minimes, mais une croissance de prix plus modérée, car une grande partie de la valeur est déjà formée.
4. Objets prêts avec une société de gestion : Assurent un revenu stable de la location, mais avec un potentiel de croissance limité de la valeur de l’actif lui-même.

Un tel portefeuille permet de redistribuer le capital de manière flexible en fonction de la phase du marché et de gérer la liquidité sans pertes. Il ne s’agit plus simplement de jouer sur le marché immobilier, mais d’un système d’investissement bien réfléchi.

Conclusion

Les investissements dans la construction de l’immobilier commercial peuvent être un puissant catalyseur de croissance de votre capital. Cependant, le succès ne dépend pas de l’inspiration, mais d’une analyse minutieuse, d’une entrée stratégique et de la capacité à « lire » le marché. La construction peut être une opportunité rentable ou une source de pertes – tout dépend de la qualité des données, de la précision des calculs et du choix de la bonne stratégie.

Les investissements sont un puissant outil pour multiplier le capital et atteindre la liberté financière, mais pour beaucoup, ils semblent être un monde complexe et inaccessible. En réalité, devenir un professionnel dans ce domaine est à la portée de tous ceux qui sont prêts à apprendre et à agir de manière stratégique. Dans cet article, nous examinerons les étapes clés et donnerons des conseils pratiques aux débutants pour vous aider à démarrer avec confiance sur le chemin de la prospérité financière. Plongeons dans le sujet pour que vous puissiez apprendre comment devenir un investisseur prospère.

Quand commencer à investir

Le marché n’attend pas la préparation – il avance. Commencer dès que possible accélère la croissance du capital. Même 5000 roubles par mois, investis selon une stratégie d’investissement à long terme, font une différence significative. Avec un rendement de 10% par an, le compte atteindra environ 380 000 roubles en 20 ans. Attendre le « moment idéal » ne mènera à rien de bon.

En pratique : les investisseurs qui ont commencé à 25 ans atteignent la liberté financière en moyenne 8 ans plus tôt que ceux qui attendaient des « conditions optimales ».

Comment commencer à investir

Le démarrage minimal consiste à ouvrir un compte de courtage, à choisir des instruments simples. Pas de crédits, pas d’effet de levier. Utiliser des fonds indiciels et des obligations n’est pas un signe de timidité, mais une stratégie de survie.

Pour les débutants, il est préférable de commencer l’investissement avec des instruments compréhensibles et éprouvés : des fonds négociés en bourse sur l’indice S&P 500, des obligations du Trésor fédéral, des actions de sociétés de premier plan. Exemples : FinEx FXRL, obligations du Trésor avec un rendement de 11% par an, actions de Sberbank et Yandex.

Comment devenir un investisseur prospère et ne pas craindre d’investir

Le marché n’effraie que par le manque de connaissance. La dynamique boursière est une série de régularités, pas un casino chaotique. L’étude des statistiques, des modèles de comportement des prix, des corrélations avec les cycles économiques remplace la peur par la confiance.

Comprendre au minimum : comment fonctionne le marché boursier, la différence entre une action et une obligation, les risques associés aux investissements en trading et en immobilier.

Exemple : l’indice de la Bourse de Moscou est passé de 1000 points en 2014 à 3200 en 2021 – malgré toutes les fluctuations, les investisseurs ont obtenu un rendement de plus de 15% par an.

Stratégies d’investissement : ce qui aide à devenir un investisseur prospère

Un système d’actions correctement structuré simplifie la prise de décisions. L’utilisation de modèles d’investissement stables réduit l’impact des émotions.

Liste détaillée des stratégies efficaces :

1. Investissement à long terme – achat d’actifs fiables avec un horizon de 5 ans. Exemples : Berkshire Hathaway, obligations du Trésor fédéral, actions à dividendes.
2. Diversification du portefeuille – répartition des investissements entre actions, obligations, immobilier et devises. Le risque est réduit en cas de baisse de certains marchés.
3. Réinvestissement des bénéfices – investir les dividendes et les coupons reçus augmente le capital de manière exponentielle.
4. Fixation des pertes – utilisation de stop-loss et de règles de sortie claires.
5. Contrôle de la volatilité – sélection d’actifs avec des fluctuations de prix modérées.
6. Évaluation du rapport risque-rendement – investir dans des actifs avec un rendement attendu dépassant les pertes possibles.

Ces approches sont utilisées par les fonds de couverture, les banques privées et les traders expérimentés pour minimiser les baisses et augmenter la stabilité du portefeuille.

Comment préserver le capital en période de baisse du marché

La panique n’annule pas le marché, mais la réflexion. Lorsque les cotations baissent, la valeur de la sang-froid augmente. L’utilisation d’instruments de protection est la clé pour préserver les fonds. Par exemple, l’or, les obligations à court terme, les ETF sur le VIX (indice de volatilité) agissent comme une « assurance » pour le portefeuille.

Pendant la crise de 2020, l’indice S&P 500 a chuté de 34% en un mois, mais des actifs de protection comme le TLT (obligations américaines) ont augmenté de 20%. Ce déséquilibre aide à gérer les actifs même dans des conditions chaotiques.

Investir dans l’immobilier : un actif stable hors bourse

Investir dans des mètres carrés est un excellent complément à un portefeuille d’actions. Revenu locatif, protection contre l’inflation, indépendance par rapport aux cotations. Les investissements dans des appartements à Sotchi, Krasnodar, Saint-Pétersbourg apportent un rendement financier de 6 à 9% par an avec une demande stable.

En 2024, le rendement moyen de la location de studios à Moscou est de 8,4%, avec une augmentation des prix de l’immobilier d’environ 12% au cours des deux dernières années.

Investir dans des actions : participation à une entreprise, pas un simple achat

Le choix des actions nécessite une compréhension des affaires. Vous n’achetez pas des actions, mais une part de l’entreprise. La croissance des revenus provient de la sélection d’entreprises avec un flux de trésorerie stable, une faible dette et une croissance des bénéfices.

Exemple : en 10 ans, les actions de Lukoil ont augmenté de 420%, tout en distribuant des dividendes annuels de 9 à 12%.

Investir dans le trading : des transactions à court terme sous contrôle

Le trading d’actions n’est pas une alternative à l’investissement, mais un domaine distinct. Le spéculateur utilise l’analyse technique, gère les risques, mais ne prédit pas l’économie à long terme.

Un trader réussi respecte des limites de pertes claires, tient un journal des transactions, évalue la liquidité des actifs. Par exemple, les contrats à terme sur l’indice RTS, les actions de Gazprom, les paires de devises à fort volume sont négociés en intrajournalier. Sans algorithme et contrôle, de telles transactions sont déficitaires.

À quelle fréquence vérifier son portefeuille d’investissement

Un contrôle excessif détruit la stratégie. Vérifier son portefeuille d’investissement n’est pas un exercice matinal, mais un outil de gestion. La fréquence optimale est trimestrielle. Cette approche permet de détecter rapidement les écarts, d’évaluer les risques et de corriger la structure.

Exemple : modifier la part des actions dans le portefeuille en cas de hausse de leur valeur de 30% sans rééquilibrage augmente le risque global. Une révision régulière rétablit l’équilibre, en maintenant la stratégie initiale et la rentabilité.

Rendement : comment calculer et choisir correctement

Évaluer les bénéfices sans tenir compte du risque est un jeu de roulette. Un rendement élevé avec une volatilité excessive dévalue le résultat. Le ratio de Sharpe aide à comparer les investissements sur cette base.

Exemple : rendement du portefeuille – 12%, risque – 8%, ratio de Sharpe ≈1,5. Un autre actif avec un ratio de rendement de 15%, mais un risque de 20% est moins avantageux lors d’une évaluation objective.

Le marché récompense la précision, pas l’audace. C’est ainsi que devenir un investisseur prospère cesse d’être un mystère et devient le résultat d’une discipline systématique.

Comment devenir un investisseur prospère : l’essentiel

La formation continue, l’acceptation des erreurs, la discipline et le contrôle sont les seuls éléments stables.

Ce qui façonne les résultats :

• Commencer sans procrastination ;
• Avoir un objectif financier clair ;
• Adopter une stratégie plutôt que l’improvisation ;
• La diversification plutôt que la mise sur un seul élément ;
• L’analyse plutôt que l’intuition ;
• La sérénité en période de crise.

Concentrez-vous sur ces principes clés pour poser des bases solides pour votre prospérité financière.