Cosa è considerato immobili di élite in Russia

Uffici, magazzini e altri locali sono sempre stati considerati il pilastro degli investimenti stabili, capaci di generare reddito passivo e proteggere il capitale dall’inflazione. Tuttavia, il mercato moderno è in costante evoluzione, offrendo nuove opportunità e rischi nascosti. Prima di prendere una decisione, è importante capire se vale la pena investire nell’immobiliare commerciale e quali fattori sono necessari per un investimento di successo. Scopriamolo nell’articolo.

Potenziale e logica degli investimenti

Nel 2024, gli analisti di Knight Frank hanno registrato una crescita degli investimenti in spazi commerciali del 9% rispetto al periodo precedente. Il flusso principale è verso locali commerciali, complessi di magazzini e street retail. L’investitore sceglie non il “tipo di proprietà”, ma la formula: investimento – affitto – reddito stabile – capitalizzazione.

Nella valutazione è importante considerare il rendimento dell’immobiliare commerciale. Ad esempio, l’affitto di un ufficio in una zona commerciale di Mosca (classe B+) garantisce un rendimento annuo del 9-12%. Nelle regioni, va dal 11 al 14%, a seconda della posizione, delle condizioni dell’oggetto e dell’affittuario.

Vantaggi e svantaggi dell’immobiliare commerciale: conviene investirci

I parametri di rischio e beneficio non sono simmetrici. Un approccio formale qui non funziona: è importante l’aritmetica viva dell’oggetto, dell’ambiente aziendale e della strategia.

Vantaggi:

1. Alto rendimento rispetto alle proprietà residenziali – superiore del 3-5 punti percentuali.
2. Possibilità di affitti a lungo termine con affittuari corporate.
3. Redditività trasparente – spesso 7-10 anni, a volte meno con una rivendita fortunata.
4. Gestibilità: le aree in affitto sono più facilmente adattabili ai cambiamenti di strategia (riprofilatura, subaffitto, riconversione).

Svantaggi:

1. Alta soglia d’ingresso – gli investimenti iniziali partono da 8-12 milioni di rubli nelle città milionarie.
2. Dipendenza dal ciclo economico e macroeconomico.
3. Rischi di inattività – fino al 25% degli oggetti nelle piccole città rimangono inattivi per più di 3 mesi.
4. Requisiti di gestione attiva – gli affittuari spesso presentano richieste tecniche e operative.

Una valutazione obiettiva dei pro e dei contro forma un quadro realistico degli investimenti e aiuta a evitare illusioni all’inizio. Solo un bilanciato rapporto tra benefici e rischi garantisce un risultato d’investimento stabile.

Strategia: non è “comprare e dimenticare”

La scelta dell’oggetto e degli obiettivi determina non solo il reddito, ma anche il tipo di gestione. Conviene investire nell’immobiliare commerciale? Sì, se sei pronto a utilizzare strategie efficaci.

Potrebbero essere:

1. Affitto a lungo termine. Spesso usato negli uffici, negli impianti di produzione e logistici. Adatto in presenza di un grande affittuario. Esempio: l’affitto del complesso logistico Wildberries nei sobborghi di Mosca – il recupero avviene in circa 8 anni.
2. Rivendita. Funziona in caso di carenza di spazi nelle località in rapida crescita. Ad esempio, dal 2022 al 2024 il prezzo medio al metro quadro degli uffici a Ekaterinburg è aumentato del 16%. La rivendita dopo una ristrutturazione cosmetica porta a un aumento del capitale fino al 20%.
3. Riconversione funzionale. Spesso i negozi di street retail vengono trasformati in caffè, coworking, mini-uffici – la strategia è adatta con un buon passaggio e la mancanza di un servizio specifico.
4. Modello misto. Combinazione di affitto e successiva vendita entro 3-5 anni. Usato in caso di sottoutilizzo o previsto aumento del mercato.

Ogni strategia richiede un calcolo preciso dei tempi, delle risorse e delle condizioni per massimizzare il reddito. Una combinazione flessibile di diversi approcci garantisce l’adattamento del portafoglio alle mutevoli condizioni di mercato e agli obiettivi dell’investitore.

Conviene investire nell’immobiliare commerciale dal punto di vista del rendimento e della redditività

L’analisi di ogni oggetto inizia con la domanda: qual è il periodo di recupero dell’immobiliare commerciale nel ciclo di mercato attuale? Un tipico ufficio di 120 m² a San Pietroburgo con un’affitto medio di 2.000 rubli al metro quadro al mese genera un reddito mensile di 240.000 rubli. Il fatturato annuo è di 2,88 milioni di rubli. Con un prezzo di acquisto di 26 milioni di rubli, il periodo di recupero sarà di circa 9 anni senza considerare le tasse e i costi di gestione.

Il rendimento dell’immobiliare commerciale nel settore dello street retail (a pieno carico) varia tra il 10% e il 14%. Tuttavia, con un affittuario chiave e una gestione oculata, può arrivare fino al 18%. A titolo di confronto: il rendimento medio dei depositi bancari nel 2025 è di circa il 9,25%.

Spazi commerciali: dettagli che determinano il successo

La superficie dell’oggetto non sono solo metri quadrati, ma anche contesto. 80 m² in un luogo di passaggio a Krasnodar porteranno più di 200 m² in una zona industriale di Vladivostok. La formula del successo dipende dalla posizione, dal traffico, dalle condizioni dell’immobile e dal profilo dell’affittuario.

Gli oggetti di immobiliare commerciale più richiesti sono nelle località con un flusso intenso e un’infrastruttura sviluppata. Ad esempio, la via Taganskaya a Mosca garantisce un flusso di fino a 12.000 persone al giorno: l’affitto di un locale qui garantisce un reddito stabile con minimi rischi di inattività.

È importante considerare la pulizia legale dell’oggetto e la presenza delle autorizzazioni necessarie. Ogni investitore è tenuto a verificare questo aspetto durante il processo di verifica aziendale.

Come l’investitore sceglie l’oggetto commerciale

Nell’analisi del progetto è importante non solo il potenziale di reddito, ma anche la corrispondenza agli obiettivi, al livello di rischio e alle capacità di gestione.

Checklist per valutare l’attività commerciale:

1. Posizione: vicinanza al centro, accessibilità dei trasporti, flusso pedonale.
2. Tipo di oggetto: ufficio, locale commerciale, magazzino, coworking, aparthotel.
3. Condizioni: livello di ristrutturazione, impianti tecnici, facciata.
4. Profilo dell’affittuario: grande business, marchio locale, società di servizi.
5. Condizioni contrattuali: durata dell’affitto, indicizzazione, deposito, vacanze locative.
6. Pulizia legale: diritto di proprietà, assenza di vincoli.
7. Redditività: tasso di affitto reale, costi di gestione, tasse.
8. Potenziale di crescita: sviluppo edilizio del quartiere, sviluppo dell’infrastruttura, domanda.
9. Strategia di uscita: termine di rivendita, liquidità, potenziale profitto.
10. Livello di concorrenza: saturazione nella località, presenza di oggetti simili.

Una calibrazione precisa di tutti i punti consente di creare un modello gestibile con un reddito prevedibile e rischi minimizzati. Un errore in qualsiasi fase porta alla perdita di liquidità e alla riduzione della redditività.

Mercato e rischi

L’immobiliare commerciale come investimento dipende dalle fluttuazioni della congiuntura di mercato. I ritmi di costruzione, il tasso ipotecario, il carico fiscale e l’attività dei consumatori determinano quanto sia stabile il segmento.

Il mercato degli uffici in Russia nel 2025 mostra una crescita contenuta – al 3,7%. Nel frattempo, il segmento dell’immobiliare logistico rimane il leader della domanda: Amazon, Ozon e Wildberries continuano ad espandere le aree logistiche.

I rischi principali sono l’inattività, l’inflazione, la riduzione del potere d’acquisto degli affittuari. La gestione dell’oggetto richiede un approccio professionale: dalla corretta stipula del contratto alla regolare manutenzione tecnica.

Quindi, conviene investire nell’immobiliare commerciale?

Dunque, conviene investire nell’immobiliare commerciale? La risposta dipende dai tuoi obiettivi, dall’orizzonte temporale e dalla disponibilità di gestire attivamente il processo. Gli oggetti commerciali non sono solo spazi, ma attività che generano reddito, richiedono una strategia chiara e un’analisi approfondita. Senza un piano chiaro e una comprensione del mercato, anche la posizione più attraente non garantisce profitti.

In un contesto di instabilità dei mercati finanziari, crescente inflazione e trasformazione dei modelli di business, l’attenzione degli investitori si sta sempre più concentrando sul settore dell’immobiliare commerciale. Uno dei settori più stabili rimane quello degli immobili industriali.

Le ragioni per investire negli immobili industriali vanno ben oltre i rendimenti attuali: si tratta di un approccio strategico alla protezione del capitale, alla sua crescita e alla diversificazione del portafoglio.

Domanda e stabilità del mercato degli immobili industriali

Negli ultimi anni il mercato degli immobili logistici ha subito cambiamenti significativi. La crescita del commercio elettronico, la consolidazione della distribuzione e la sostituzione delle importazioni hanno portato a un aumento repentino della domanda. La stabilità del mercato degli immobili industriali è stata dimostrata dalla pandemia e dalla pressione economica esterna: sono stati proprio gli immobili industriali a rimanere tra i pochi asset per i quali è rimasta una domanda stabile.

La vacanza di immobili di classe A e B rimane al minimo livello, mentre la domanda supera l’offerta, creando condizioni favorevoli per gli investitori che cercano strumenti a lungo termine, affidabili, con un ritorno prevedibile e rischi minimi.

Redditività e gestione degli asset

Una delle principali ragioni per investire negli immobili industriali è la redditività stabile. A differenza delle abitazioni o dei centri commerciali, gli immobili industriali sono orientati a inquilini a lungo termine con specifiche industriali o logistiche. I contratti vengono stipulati per 5-10 anni e l’indicizzazione dei tassi consente di mantenere un rendimento attraente.

Inoltre, una gestione oculata degli asset consente di aumentare ulteriormente il profitto, attraverso la modernizzazione degli immobili, il miglioramento delle soluzioni logistiche o l’aumento dell’efficienza energetica. Di conseguenza, gli immobili industriali diventano non solo redditizi, ma anche gestibili dal punto di vista dell’ottimizzazione dei costi.

Investimenti negli immobili industriali tramite REIT: cos’è?

Non tutti gli investitori sono pronti per progetti di sviluppo o per possedere direttamente gli immobili. In questi casi, uno strumento efficace sono i REIT. Si tratta di fondi di investimento chiusi a quote, che gestiscono un pool di immobili con rischi distribuiti e gestione centralizzata.

I REIT consentono di partecipare al business dell’affitto senza dover gestire direttamente l’immobile. Questo modello è conveniente sia per gli investitori privati che per i player istituzionali che desiderano diversificare il proprio portafoglio.

Vantaggi del settore: motivi per investire negli immobili industriali

Il mercato degli immobili industriali presenta una serie di vantaggi competitivi che lo rendono particolarmente attraente. Di seguito sono elencate le principali posizioni che spiegano perché questo settore conserva un’attrattiva per gli investimenti a lungo termine:

• domanda stabile da parte di e-commerce, FMCG e retail;
• offerta limitata di spazi di qualità, specialmente nelle regioni;
• elevato rendimento rispetto alle abitazioni e ai centri commerciali;
• bassa sensibilità alle fluttuazioni stagionali;
• flussi di affitto prevedibili con contratti a lungo termine;
• possibilità di ottimizzazione fiscale possedendo tramite persona giuridica o REIT;
• potenziale di crescita della capitalizzazione dell’immobile tramite sviluppo o ristrutturazione.

Questi fattori creano fiducia nella solidità dello strumento e giustificano gli investimenti nel settore anche in condizioni di instabilità.

Ruolo della logistica e dell’infrastruttura nella strategia di investimento

Lo stabilimento non è solo una scatola di cemento, ma un nodo logistico che influenza l’efficienza del business dell’affittuario. La scelta della posizione influisce direttamente sulla richiesta dell’immobile: la vicinanza alle autostrade, alle linee ferroviarie, alle zone industriali e ai centri di distribuzione aumenta significativamente la sua liquidità. Una delle principali ragioni per investire negli immobili industriali diventa proprio la posizione strategica che garantisce una domanda stabile da parte degli affittuari e degli operatori logistici.

I moderni complessi sono dotati di sistemi IT di tracciabilità, di automazione del carico e di soluzioni energetiche efficienti. Questi immobili sono richiesti dagli affittuari e mostrano un basso livello di vacanza. Di conseguenza, la redditività degli immobili industriali aumenta e i costi per mantenere l’infrastruttura sono coperti dall’alta occupazione.

Affittuari come fattore di stabilità

A differenza degli affittuari residenziali, le persone giuridiche stipulano contratti a lungo termine. Nel settore sono presenti importanti operatori logistici, distributori e aziende produttive. Il loro interesse per spazi di qualità garantisce tariffe stabili, mentre un servizio tempestivo contribuisce a mantenere i clienti a lungo termine.

Inoltre, in un contesto di riduzione degli spazi ufficio e di calo dei ricavi nei centri commerciali, il mercato logistico mostra una dinamica opposta: aumento delle superfici, espansione della base clienti e riduzione della vacanza. Tutti questi elementi sono le principali ragioni per investire negli immobili industriali nelle attuali circostanze.

Tendenze a lungo termine: prospettive di sviluppo

Si prevede che nei prossimi anni la domanda di immobili industriali continuerà a crescere. Le ragioni sono lo sviluppo del commercio elettronico, l’implementazione dell’industria 4.0, la crescita della produzione locale e la trasformazione delle catene logistiche. I developer si stanno sempre più orientando verso la costruzione su misura per un singolo affittuario (built-to-suit), riducendo così i rischi di sviluppo e aumentando la liquidità degli immobili pronti.

La flessibilità progettuale, la possibilità di scalare, le prospettive di aumento dei canoni di locazione e lo sviluppo dell’infrastruttura rafforzano la posizione degli immobili industriali come asset finanziario.

Come includere gli immobili industriali nel portafoglio di investimenti

Per creare un insieme equilibrato di asset, è importante non solo investire in immobili industriali redditizi, ma anche definire chiaramente la quota di capitale di investimento che dovrebbero rappresentare nel portafoglio. Una delle ragioni significative per investire negli immobili industriali è la loro capacità di garantire un flusso di cassa stabile con rischi relativamente bassi. Di seguito è riportato un elenco di approcci su come includere gli immobili logistici nella strategia:

• acquistare direttamente un immobile e affittarlo;
• investire in un REIT con un pool diversificato di immobili industriali;
• diventare co-investitori in un progetto di sviluppo;
• utilizzare strutture REIT all’estero.

Questa strategia consente di combinare liquidità, redditività e riduzione della dipendenza dai mercati azionari.

Ragioni per investire negli immobili industriali: conclusione

La combinazione di fattori, tra cui l’alta domanda, le tariffe stabili e la redditività prevedibile, spiega le principali ragioni per investire negli immobili industriali. Si tratta non solo di un asset affidabile, ma anche di un elemento stabile del portafoglio strategico.

In un contesto di cambiamenti strutturali nella logistica e nel commercio, sono proprio gli immobili industriali a diventare il fulcro su cui si basa l’economia reale. Analogamente a come una casa in affitto costituisce una fonte stabile di reddito passivo nel settore residenziale, gli immobili industriali svolgono una funzione analoga nel settore commerciale, offrendo agli investitori una redditività stabile e una protezione dall’inflazione.