Investeringen in commercieel vastgoed tijdens de bouwfase blijven een van de meest aantrekkelijke manieren om kapitaal te laten groeien. Dit is niet zomaar een trend, maar een bewezen strategie. Gegevens tonen aan dat bijna de helft van de Russische investeerders in 2024 ervoor koos om geld te investeren in nog te bouwen objecten. En niet voor niets: het kopen van “vierkanten” in de beginfase van de bouw kan leiden tot een waardestijging van 20-30% in slechts 1-2 jaar. Bijvoorbeeld, een object dat in de funderingsfase 120 duizend roebel per vierkante meter kost, kan na voltooiing van de bouw en afwerking al worden verkocht voor 170-180 duizend.
In dit artikel zullen we gedetailleerd uitleggen hoe te investeren in de bouw van commercieel vastgoed. Het materiaal zal interessant zijn voor beginnende investeerders.
Waarom kiezen ontwikkelaars en investeerders voor de primaire markt van commercieel vastgoed?
De aantrekkelijkheid van investeringen in nog te bouwen commercieel vastgoed wordt bepaald door verschillende factoren:
- Hoog rendement. Het gemiddelde jaarlijkse rendement voor kantoorruimten in Moskou bedraagt 11,5%, voor winkels 9%, voor magazijnen 12,3% en voor hotels vanaf 13%. Deze cijfers maken commercieel vastgoed tot een serieuze concurrent voor andere beleggingsinstrumenten.
- Aanzienlijke waardestijging van het object. Nog te bouwen vastgoed is een van de meest dynamisch groeiende activa. De gemiddelde voltooiingstermijn van een commercieel project in 2023 bedroeg ongeveer 16 maanden, en in die tijd steeg de waarde van het object met 25-45%. Vooral de groei is merkbaar in schaarse en opkomende regio’s, zoals het zuiden van Moskou, het centrum van Jekaterinenburg, Kazan of Krasnaya Polyana.
- Potentieel voor langdurige rendabiliteit. Een goed gekozen object kan zich al binnen 7-8 jaar terugverdienen, terwijl de levensduur ervan meer dan 30 jaar kan bedragen, wat een stabiel inkomen gedurende vele jaren garandeert.
Belangrijkste investeringsstrategieën: hoe te investeren in de bouw van commercieel vastgoed
Succesvolle investeringen zijn altijd het resultaat van een doordachte strategie. In de sector van de bouw van commercieel vastgoed zijn drie benaderingen het meest gangbaar:
- Aankoop voor verhuur op lange termijn. Deze strategie omvat de aanschaf van een object in de pre-verhuurfase of al gereed, met als doel een stabiel passief inkomen te genereren uit huurinkomsten. Geschikt voor investeerders die gericht zijn op de lange termijn en een regelmatige geldstroom.
- Speculatieve verkoop. Een investeerder koopt een object in de vroege bouwfasen (bijvoorbeeld in de funderingsfase) en verkoopt het dichter bij de voltooiing van het project. Het doel is om de winst te maximaliseren door het prijsverschil te benutten dat ontstaat naarmate het object vordert en de marktwaarde stijgt.
- Hybride aanpak. Combineert elementen van de eerste twee strategieën. De investeerder steekt geld in een nog te bouwen object, verhuurt het na voltooiing voor huidig inkomen, en verkoopt het vervolgens wanneer de waarde van het vastgoed het gewenste niveau bereikt.
Hoe te investeren in de bouw van commercieel vastgoed? De keuze van de strategie hangt af van uw investeringshorizon, bereidheid tot risico en rol in het project (particuliere investeerder of deelnemer in een collectief fonds).
Wat bepaalt de waarde van commercieel vastgoed: liquiditeit en rendement
Om een investering succesvol te laten zijn, is het belangrijk om te begrijpen wat een object liquide (gemakkelijk verhandelbaar) en rendabel maakt. Deze parameters zijn afhankelijk van drie belangrijke factoren:
- Locatie. De locatie is misschien wel het belangrijkste criterium. Een object dat zich in de buurt van de metro, in een zakendistrict of in een snel ontwikkelende wijk bevindt, zal altijd aantrekkelijker zijn. Bijvoorbeeld, winkelruimten in comfortklasse woongebouwen, met een aparte ingang en hoge verkeersstromen, tonen een liquiditeit van meer dan 80%. Tegelijkertijd kunnen kantoren in bedrijvenparken zonder goede bereikbaarheid hun aantrekkelijkheid verliezen.
- Type ruimte. De vraag naar verschillende formaten commercieel vastgoed varieert. Bijvoorbeeld, magazijnen van het “last mile logistics” formaat (voor levering op de “laatste mijl”) overtreffen consequent het aanbod in metropolen, waardoor ze zeer gewild zijn.
- Infrastructuur. Een goed ontwikkelde omgevingsinfrastructuur, inclusief transportknooppunten, openbaar vervoer en nabijheid van woongebieden, verhoogt aanzienlijk de investeringsaantrekkelijkheid van een object.
Een goed gekozen object is niet zomaar een gebouw, maar een strategische investering met een duidelijk rendement en een heldere exitstrategie.
Hoe te investeren in de bouw van commercieel vastgoed met minimale risico’s?
Investeringen in de bouw van commercieel vastgoed, hoewel veelbelovend, gaan gepaard met bepaalde risico’s. Deze risico’s kunnen echter aanzienlijk worden verminderd met een systematische aanpak:
- Documenten controleren. Zorg ervoor dat alle vergunningen voor de bouw en de benodigde technische documentatie aanwezig zijn. Het ontbreken of onvolledigheid van documenten kan leiden tot projectvertraging.
- Begrotingsaudit. Controleer de begrotingen zorgvuldig op overdreven bedragen. Ongerechtvaardigde kosten kunnen uw winst aanzienlijk verlagen.
- Tijdbeheersing. Achterstand in de bouwplanning leidt tot hogere kosten en verlies van potentieel inkomen.
- Realistische rendementsraming. Vertrouw niet op overdreven marketingbeloften. Controleer de werkelijke huurprijzen en vraag in de gekozen locatie. Bijvoorbeeld, als het geadverteerde rendement is gebaseerd op een huurprijs van 3000 roebel/m², terwijl de werkelijke prijs op die locatie 1800 roebel/m² is, zal de rendabiliteit van het object halveren.
- Redelijke prijs. Investeren tegen een te hoge prijs per vierkante meter vermindert het groeipotentieel van uw kapitaal.
Het echte werk van een investeerder begint met het controleren van cijfers, niet met het bestuderen van reclamebrochures. Elke vermelde prijs of tarief moet zorgvuldig worden geanalyseerd en geverifieerd.
Keuze van het formaat: wanneer vierkante meters een actief worden
De keuze van het formaat van commercieel vastgoed bepaalt niet alleen het initiële rendement, maar ook de groeitrend van uw kapitaal. Op de markt is momenteel een verhoogde interesse te zien in de volgende formaten:
- Kantoren van klasse B+ met flexibele indeling. Hun huurprijs varieert van 1600 tot 2200 roebel/m², en de terugverdientijd bedraagt minimaal 7 jaar. De flexibiliteit in indelingsoplossingen maakt ze aantrekkelijk voor een breed scala aan huurders.
- Magazijnen van het last mile logistics formaat. De vraag naar dergelijke objecten overtreft consequent het aanbod, vooral in grote steden, waardoor ze zeer gewild zijn voor investeringen.
- Winkelruimten van het straat-retail formaat. Gelegen op plaatsen met veel passanten, kenmerken ze zich door snelle blootstelling (verhuur- of verkoopsnelheid) en een stabiele inkomstenstroom.
- Hotelbusiness. Dit is een niche met groeiend binnenlands toerisme, vooral in regio’s zoals Altaj, Kaliningrad, Kazan. De terugverdientijd van dergelijke projecten kan beginnen vanaf 6 jaar.
Elk formaat vereist een gedetailleerde berekening en analyse. Een investeerder werkt niet met een “mooie gevel”, maar met een duidelijke matrix van indicatoren. Bijzondere aandacht moet worden besteed aan professioneel assetmanagement, want zonder dit kan zelfs het meest rendabele object een aanzienlijk deel van zijn potentieel verliezen.
Hoe te investeren in de bouw van commercieel vastgoed: een gebalanceerde portefeuille opbouwen
Het vormen van een investeringsportefeuille in de bouw van commercieel vastgoed vereist diversificatie niet alleen naar soorten objecten, maar ook naar de stadia van hun gereedheid.
Een gebalanceerde aanpak kan omvatten:
- Projecten op het stadium van het perceel: Bieden het maximale groeipotentieel, maar gaan gepaard met hoge risico’s.
- Activa in de funderingsfase: Gekenmerkt door een gemiddeld risiconiveau en een goed potentieel rendement.
- Gebouwen in de afwerkingsfase: Hebben minimale risico’s, maar een meer gematigde prijsgroei, omdat het grootste deel van de waarde al is gevormd.
- Klaar objecten met een beheermaatschappij: Bieden een stabiel inkomen uit huur, maar met beperkt groeipotentieel van de activa zelf.
Een dergelijke portefeuille stelt u in staat om kapitaal flexibel te herverdelen afhankelijk van de marktfase en liquiditeit te beheren zonder verlies. Dit is niet zomaar een spel op de vastgoedmarkt, maar een goed doordacht investeringssysteem.
Conclusie
Investeringen in de bouw van commercieel vastgoed kunnen een krachtige katalysator zijn voor de groei van uw kapitaal. Succes hangt echter niet af van inspiratie, maar van zorgvuldige analyse, een goed doordachte instappunt en het vermogen om de markt te “lezen”. Bouwen kan zowel een winstgevende kans zijn als een bron van verliezen – alles hangt af van de kwaliteit van de gegevens, de nauwkeurigheid van de berekeningen en de keuze van de juiste strategie.
