Is het de moeite waard om te investeren in buitenlands onroerend goed: voordelen en risico’s

De vastgoedsector staat opnieuw in de schijnwerpers. Een combinatie van factoren, zoals wereldwijde economische instabiliteit en een groeiende belangstelling voor kapitaalbescherming, maken 2024 een bijzonder belangrijk jaar voor beleggers. Vastgoedbeleggingsstrategieën veranderen echter als reactie op de economische omstandigheden. Om succesvol te zijn, is het belangrijk om te begrijpen wat vandaag de dag werkt. In dit bericht analyseren we de huidige methoden om u te helpen de juiste beslissing te nemen.

Moderne vastgoedbeleggingsstrategieën voor 2024

Vastgoedinvesteringen bieden in 2024 veel interessante kansen voor wie wil profiteren van marktveranderingen. Als u de belangrijkste trends en effectieve technieken begrijpt, kunt u uw winst maximaliseren en uw risico minimaliseren. Hieronder vindt u een aantal belangrijke technieken waarmee u voorop blijft lopen in de voortdurend veranderende wereld van residentieel en commercieel vastgoed.

Kortetermijnverhuur en Airbnb

Kortetermijnverhuur via platforms als Airbnb blijft investeerders aantrekken, vooral in steden met veel toerisme. De toeristische bloei na de pandemie is weer helemaal terug en de bestemming is nu een lucratief instrument voor het genereren van hoge inkomsten. Zo kan het verhuren van een appartement voor één of twee weken drie keer meer inkomsten genereren dan het verhuren voor een langere periode, vooral als de woning zich in een gebied bevindt met een ontwikkelde infrastructuur en transportmogelijkheden. Het is de moeite waard om de betrokken risico’s te overwegen: hoge exploitatiekosten, de noodzaak van voortdurend onderhoud aan het pand en mogelijke wettelijke beperkingen die de aantrekkelijkheid van kortetermijnverhuur kunnen verminderen.

Investeringen in nieuwe gebouwen

Investeren in nieuwe gebouwen en samenwerken met projectontwikkelaars is een van de populairste vastgoedinvesteringsstrategieën onder Russische investeerders. Wanneer u een appartement koopt tijdens de graaffase, heeft u de mogelijkheid om een ​​ruimte te verkrijgen tegen een prijs die 20-30% lager ligt dan de marktwaarde na de transactie. Dit is een belangrijke eigenschap waarmee u het rendement op uw investering kunt verhogen. Het is belangrijk om betrouwbare ontwikkelaars te kiezen die het risico op vertragingen in de bouw zo klein mogelijk houden. Om dit doel te bereiken, moet er aandacht worden besteed aan de reputatie en de financiële stabiliteit van de ontwikkelaar. Dit soort investeringen zijn doorgaans na twee tot drie jaar exploitatie al terugverdiend, vooral in grote steden waar de vraag naar nieuwe gebouwen constant hoog is.

Commercieel vastgoed en kantoorruimte

Commercieel vastgoed is een andere aantrekkelijke optie voor investeerders, vooral gezien het actieve herstel van de kantorenmarkt. Ondanks de groeiende populariteit van werken op afstand, is de vraag naar kantoorruimte gestabiliseerd. Langetermijnhuurders van grote bedrijven garanderen een stabiele cashflow en minimaal risico. Investeringen in kantoorgebouwen gelegen in winkelgebieden zijn bijzonder aantrekkelijk. Deze trend vraagt ​​in het begin om grote kapitaalinvesteringen, wat niet voor iedereen geschikt is.

Voordelen en risico’s van vastgoedbeleggingsstrategieën

Onroerend goed wordt al lange tijd beschouwd als een van de meest betrouwbare investeringen die uw kapitaal beschermen tegen inflatie. Het grootste voordeel is dat de waarde behouden kan blijven, zelfs in tijden van economische instabiliteit. Investeren in onroerend goed biedt de mogelijkheid om een ​​regelmatig inkomen te genereren via verhuur van onroerend goed en tegelijkertijd uw kapitaal te beschermen tegen waardeverlies. Ook bestaat de mogelijkheid om te profiteren van belastingvoordelen: teruggave van inkomstenbelasting bij de aankoop van een appartement.

Risico’s en hoe deze te verminderen

Investeren in onroerend goed is niet zonder risico, ongeacht de gevolgde strategie. De belangrijkste hiervan zijn de herwaardering van onroerendgoedwaarden, de moeilijkheid om huurders te vinden en mogelijke wijzigingen in de wetgeving. Om potentiële verliezen te minimaliseren, is het essentieel om de markt zorgvuldig te analyseren, betrouwbare panden te kiezen en samen te werken met ervaren makelaars. Het is belangrijk om niet alleen naar de huidige staat van het pand te kijken, maar ook naar de mogelijkheden van de buurt waarin het zich bevindt. Infrastructuurprojecten die momenteel worden uitgevoerd, kunnen bijvoorbeeld de waarde van onroerend goed in de toekomst aanzienlijk verhogen.

De impact van economische factoren op vastgoedprijzen

De kosten per vierkante meter worden beïnvloed door veel factoren: inflatie, hypotheekrente en de algemene economische situatie van het land. Deskundigen verwachten een gematigde kostenstijging tot 2024, vooral in regio’s met ontwikkelingseconomieën. Het is belangrijk om te weten dat veranderingen in belastingen of overheidssteun voor huisvesting een directe impact hebben op de aantrekkelijkheid van investeringen. Door bijvoorbeeld een voorkeurshypotheek af te schaffen, kan de vraag naar woningen dalen en daarmee ook de prijs ervan.

Hoe kiest u een vastgoedbeleggingsstrategie?

Voordat u uw kapitaal investeert, is het belangrijk om uw doelstellingen duidelijk te definiëren. Bent u van plan om een ​​passief inkomen te genereren door verhuur of wilt u het pand snel weer verkopen als de waarde ervan stijgt? Voor lange termijn investeringen is het bijvoorbeeld zinvol om bedrijfspanden of appartementen te kopen om te verhuren. Voor kortetermijndoeleinden is het voordelig om te investeren in nieuwe gebouwen met de potentie om door te verkopen.

Risicobeoordeling en marktanalyse

Om de juiste investering te kiezen, is een zorgvuldige marktanalyse nodig. Het is belangrijk om niet alleen naar de huidige prijzen te kijken, maar ook naar macro-economische factoren zoals het werkloosheidspercentage, het persoonlijk inkomen en wijzigingen in de wetgeving. Het is ook de moeite waard om aandacht te besteden aan infrastructuurprojecten die de aantrekkelijkheid van de regio kunnen vergroten.

Een praktische lijst met stappen voor het kiezen van een strategie:

1. Marktanalyse: bestudeer de huidige trends en beoordeel vraag en aanbod in relevante gebieden.
2. Kies het type onroerend goed: bepaal of het een woonhuis, een bedrijfspand of een nieuwbouwproject moet zijn.
3. Kapitaaltaxatie: budgetberekening, rekening houdend met aanschaf-, reparatie- en onderhoudskosten.
4. Controle van documenten: Zorg dat alle eigendomsdocumenten in orde zijn en dat er geen beslag op ligt.
5. Verhuren of doorverkopen: kies uw monetisatiestrategie: verhuren voor een passief inkomen of doorverkopen voor winst.

Conclusie

Vastgoedbeleggingsstrategieën zijn in 2024 divers en bieden veel mogelijkheden voor het genereren van inkomsten. Kortetermijnverhuur, investeringen in nieuwe gebouwen en commerciële ruimtes: al deze benaderingen kunnen succesvol zijn als ze goed worden geanalyseerd en gepland. Succes hangt af van het begrijpen van de huidige economische omstandigheden en het kiezen van het juiste vastgoed om in te investeren. Het is tijd om de markt te bestuderen en te proberen te investeren om financiële vrijheid en stabiliteit te bereiken.

Interesse in buitenlands onroerend goed groeit snel. Burgers breiden hun portefeuille uit door te investeren in onroerend goed en commerciële objecten in Europa, Azië, de VAE en Latijns-Amerika. De redenen zijn duidelijk – stabiliteit, rendement, kapitaalbescherming. Echter, aantrekkelijkheid sluit gevaren niet uit. Risico’s van investeren in buitenlands onroerend goed zijn aanwezig op elk niveau – van het kiezen van een land tot het bezitten van een activum. De markt belooft hoge opbrengsten, maar vereist nauwkeurige navigatie. Zonder een systematische aanpak veranderen kapitalen in bevroren problemen. De taak is om de structuur van bedreigingen te begrijpen, de mechanismen van hun ontstaan uit te leggen en een schema voor risicominimalisatie op te zetten.

Juridische risico’s van investeren in buitenlands onroerend goed

Risico’s van investeren in buitenlands onroerend goed manifesteren zich vaak al bij het afsluiten van de transactie. In sommige landen ontbreekt een gecentraliseerd registratiesysteem, documenten worden fragmentarisch bewaard, registratie is declaratief en niet verificatief van aard. Dit creëert risico’s op dubbele verkoop, arrestatie, beperking van rechten.

Problemen met documenten en titels

Onvoldoende controles, gebrek aan notariële bekrachtiging, verouderde kadastrale gegevens – veelvoorkomende bronnen van juridische conflicten. De formele eigenaar kan niet over de werkelijke rechten beschikken, en een deel van het object kan in geschil zijn. Hoe risico’s bij het kopen van onroerend goed in het buitenland te vermijden – begin met het controleren van de titel, het analyseren van de eigendomsgeschiedenis en de actualiteit van de registratie.

Valutarisico’s: devaluatie van inkomsten en koersvolatiliteit

Risico’s van investeren in buitenlands onroerend goed omvatten valutaschommelingen. Zelfs bij stabiele verhuur worden inkomsten in lokale valuta gedevalueerd bij omzetting naar de belangrijkste rekenvaluta van de investeerder. Een verlies van 10-15% ontstaat uitsluitend door valutakoersschommelingen. Sommige landen brengen kosten in rekening voor valutaconversie, belasting op overboekingen, vereisen een verplichte rekening bij een lokale bank. Dit leidt tot extra verliezen en vermindert het totale rendement van de investering.

Politieke risico’s: invloed van autoriteiten en instabiele situatie

In sommige landen voeren autoriteiten plotseling moratoria in op transacties met buitenlanders, verscherpen ze registratievoorwaarden, annuleren ze verblijfsvergunningen via investeringen. Politieke risico’s veranderen een eenvoudige investering in een niet-renderend actief. Dit geldt vooral voor ontwikkelingsregio’s, waar het politieke beleid vaak verandert buiten de logica van economische stabiliteit.

Geopolitiek en internationale betrekkingen

Risico’s van investeren in buitenlands onroerend goed worden versterkt door sancties, bevriezing van activa, beperkingen op bankoverschrijvingen. Conflicten tussen landen, regionale crises, verslechtering van diplomatieke betrekkingen – dit alles heeft invloed op de liquiditeit en beheersbaarheid van het object.

Technische staat en verborgen gebreken

Risico’s van investeren in buitenlands onroerend goed worden verergerd bij het beoordelen van de feitelijke staat van het object. Het visuele aspect creëert vaak de illusie van kwaliteit, terwijl de interne technische component kritieke afwijkingen vertoont. Dergelijke situaties doen zich vooral vaak voor op de secundaire markt en bij de aankoop van in aanbouw zijnde woningen met een minimale gereedheidsfase.

Gebrek aan betrouwbare expertise

Officiële documenten in een buitenlandse transactie geven niet altijd een volledig beeld van de werkelijke technische staat. Vaak verstrekt de verkoper geen onafhankelijk advies over de constructie, slijtage, veiligheid. Technische gebreken worden verborgen achter cosmetische reparaties, verse afwerkingen en marketingbrochures.

Meest voorkomende risico’s:

• slijtage van technische systemen (waterleiding, riolering, elektriciteit);

• gebrek aan waterdichting en sporen van eerdere overstromingen;

• schimmel achter wandpanelen;

• scheuren in dragende constructies;

• onjuiste ventilatie en isolatie;

• aanwezigheid van ongeautoriseerde verbouwingen.

Een koper die geen technische expertise heeft ingeschakeld, neemt de verantwoordelijkheid op zich voor het aanpakken van deze gebreken. In sommige landen, vooral waar weinig toezicht is op de bouwsector, kan dit leiden tot kostbare reconstructies of verlies van investeringsaantrekkelijkheid.

Overschatte kenmerken en manipulaties van ontwikkelaars

Op de primaire markt worden risico’s van investeren in buitenlands onroerend goed versterkt door het ontbreken van de mogelijkheid om het object “live” te beoordelen. Ontwikkelaars maken actief gebruik van visualisaties, 3D-modellen, fotomontages waarin de realiteit naar de achtergrond verdwijnt. Informatie in brochures wordt zelden ondersteund door juridisch bindende garanties.

Veelvoorkomende vertekeningen:

• overschatting van het oppervlak door het opnemen van balkons, terrassen, muren;

• vermelding van infrastructuur die in werkelijkheid niet bestaat;

• verwisseling van begrippen: “zeezicht” kan een stukje blauw tussen gebouwen betekenen;

• rendementsbeloften zonder berekening van kosten voor onderhoud, belastingen, beheer;

• verbergen van verplichte betalingen – van aansluiting op netwerken tot jaarlijkse verenigingskosten.

Juridische documenten in vreemde talen, gebrek aan nauwkeurige vertaling en nuances van lokale wetgeving maken de situatie nog kwetsbaarder. De koper merkt niet op dat hij iets anders heeft gekocht dan hij dacht – qua oppervlakte, kwaliteit, lay-out.

Secundaire markt: zone van speciale aandacht

Het verwerven van secundair onroerend goed vereist bijzonder zorgvuldige technische expertise. De verkoper kan niet over volledige informatie beschikken over de huidige staat van het object of bewust gebreken verbergen.

Specifieke risico’s:

• gebrek aan technisch paspoort of afwijking van het plan van het object;

• overtredingen van bouwnormen en -standaarden die gelden in het land;

• niet-geregistreerde uitbreidingen, terrassen, zolders;

• niet-geautoriseerde technische werkzaamheden;

• constructies zonder thermische en geluidsisolatie.

Gebrek aan uniforme overheidscontrole (wat vaak voorkomt in landen met een snelgroeiende markt) leidt tot een hoog risico op de aankoop van juridisch “problematisch” onroerend goed. Dergelijk eigendom kan later onverkoopbaar blijken te zijn of ongeschikt zijn voor verhuur.

Praktijk van het verminderen van risico’s bij investeringen in buitenlands onroerend goed

De taak is niet alleen om een object te verwerven, maar om het kapitaal te behouden, rendement te garanderen en juridische, technische en politieke valkuilen uit te sluiten. Duidelijke acties zullen een basis vormen.

Stapsgewijze strategie:

1. Juridische controle van het object. Controleer het eigendomsrecht, de aanwezigheid van lasten, de actualiteit van gegevens in het register. Maak gebruik van de diensten van een gelicentieerde advocaat in het land van aankoop. Verifieer de identiteit van de verkoper of ontwikkelaar.

2. Financiële modellering van de transactie. Maak een prognose van inkomsten en uitgaven. Houd rekening met belastingen, valutawissel, onderhoudskosten, betaling aan het beheerbedrijf. Pas scenariostudie toe: optimistisch, basis, stresstest.

3. Technische audit van het object. Schakel een onafhankelijke ingenieur of architect in. Controleer slijtage, lay-out, overeenstemming met het project, mogelijkheid tot reconstructie. Leg de gegevens vast in een rapport en voeg deze toe aan het contract.

4. Kies een betrouwbare makelaar of vertegenwoordiger. Sluit een overeenkomst met een agent, leg commissie, verantwoordelijkheden, bevoegdheidsgrenzen vast. Controleer de accreditatie, vergunning, reputatie in de professionele omgeving.

5. Controleer het belastingstelsel. Bereken belastingen bij aankoop, bezit, kapitaalgroei, verhuur. Onderzoek mogelijkheden voor belastingaftrek of voordelen voor buitenlandse investeerders.

6. Beoordeling van politieke risico’s van het land. Analyseer wetsinitiatieven, standpunten van lokale autoriteiten ten opzichte van buitenlanders, geopolitieke factoren. Vermijd instabiele regio’s met een hoog niveau van overheidsregulering.

7. Openen van een bankrekening en controle van overschrijvingen. Gebruik alleen officiële kanalen. Stem conversie af, belastingaangifte, registratie van investeringen af. Controleer het recht op winstuitkering, repatriëring van inkomsten.

8. Registratie van de transactie in het kadaster. Zorg ervoor dat het contract officieel is geregistreerd, het eigendom volledig is overgedragen. Verkrijg alle documenten die het eigendomsrecht bevestigen.

   

9. Sluiten van een beheerovereenkomst. Sluit een overeenkomst met het beheerbedrijf. Leg termijnen, verplichtingen, rapportagesysteem, sancties voor niet-nakoming vast. Voer regelmatig audits uit.

10. Systematische controle van documentatie. Schakel een notaris in die geregistreerd is in het land. Controleer de paspoortgegevens van de verkoper, kadastrale nummers, juridische grondslagen van eigendom.