Como e em que imóveis no exterior investir em 2025

Página inicial » Blog » Como e em que imóveis no exterior investir em 2025

O mercado imobiliário no exterior em 2025 continua a demonstrar estabilidade e perspectivas para investidores. Para que os investimentos atendam às expectativas, é necessário considerar as tendências atuais, aspectos legislativos e especificidades do mercado. Neste artigo, vamos analisar como investir em imóveis no exterior, quais países são mais promissores e no que mais prestar atenção.

Por que os investimentos no exterior continuam promissores?

O investimento em propriedades no exterior tradicionalmente é considerado um dos métodos mais seguros para preservar e aumentar o capital. Em 2025, os principais fatores que determinam a popularidade dessa abordagem são:

Estabilidade a longo prazo. Ao contrário do mercado de ações ou criptomoedas, o mercado imobiliário é menos suscetível a flutuações de preços abruptas. Isso o torna um ativo preferido para aqueles que buscam estabilidade.
Instrumento de globalização. Comprar uma propriedade em outro país permite que os investidores se adaptem às novas realidades do mercado internacional, especialmente em tempos de mudanças nas fronteiras econômicas.
Benefícios e vantagens. Em muitos países, como Portugal, Espanha e Grécia, a aquisição de uma propriedade acima de um determinado valor dá acesso a programas de residência ou até mesmo cidadania.

Os investidores também consideram benefícios adicionais, como a possibilidade de alugar propriedades no exterior, criando um fluxo de renda regular, e o potencial de valorização por metro quadrado. Isso é especialmente relevante para áreas de resorts e metrópoles com infraestrutura em desenvolvimento.

Quais países escolher para investir em 2025?

Cada país oferece suas vantagens e desafios para os investidores. Os mercados imobiliários estrangeiros em diferentes regiões do mundo diferem em termos de rentabilidade, peculiaridades legislativas e programas disponíveis para compradores estrangeiros que optam por investir em propriedades.

Espanha e Portugal: padrão europeu de qualidade

Esses países continuam na liderança devido à combinação de custo acessível de habitação, clima agradável e infraestrutura desenvolvida. O preço médio por metro quadrado de habitação na Espanha varia de €2.500 a €5.000, dependendo da região. Em Portugal, os programas de “visto dourado” continuam a atrair investidores, permitindo obter cidadania após cinco anos da compra de um apartamento ou casa a partir de €500.000.

EUA: mercado lucrativo e estável

Investir em imóveis residenciais e comerciais em cidades como Nova York, Los Angeles ou Miami garante não apenas uma renda estável de aluguel, mas também um alto crescimento no valor das propriedades. O preço por metro quadrado nessas metrópoles varia de $8.000 a $12.000, mas para grandes investidores, essa é uma oportunidade ideal para entrar no mercado global.

Ásia: mercados em rápido desenvolvimento

Cingapura e Tailândia se destacam como destinos promissores na Ásia. A cidade-estado oferece um mercado estável com um retorno de 3-5%, enquanto o Reino da Tailândia é líder em rendimentos de aluguel de propriedades de resorts (até 10%).

EAU: novo horizonte para investidores de elite

Dubai e Abu Dhabi oferecem condições vantajosas para compradores. Para obter residência, basta investir $205.000. O aluguel de apartamentos em Dubai pode render até 8% ao ano, e o valor das propriedades continua a crescer devido ao aumento do turismo e desenvolvimento da infraestrutura.

Algoritmo: como investir em imóveis no exterior

Antes de decidir investir em imóveis no exterior, é necessário se preparar cuidadosamente e entender detalhadamente como fazer isso. Uma abordagem correta não apenas ajuda a evitar erros, mas também a maximizar o potencial da propriedade.

Análise: o primeiro e mais importante passo

Antes de comprar uma propriedade, é essencial realizar uma análise profunda do mercado do país onde pretende investir. Esta etapa envolve o estudo de aspectos como:

Política tributária: é importante entender quais impostos sobre a compra e posse de imóveis estão estabelecidos no país escolhido. Por exemplo, na Espanha, a taxa de compra varia de 8% a 10%, enquanto em Dubai os compradores pagam cerca de 4% em taxas.
Perspectivas econômicas da região: países com economias em crescimento geralmente oferecem maior rentabilidade. Cingapura demonstra um crescimento estável no mercado imobiliário devido à sua posição estratégica e logística desenvolvida.
Desenvolvimento da infraestrutura: a proximidade da propriedade a nós de transporte, escolas, hospitais e centros comerciais afeta significativamente seu valor e liquidez.

Escolha de um parceiro confiável: profissionais garantem o sucesso

Um dos fatores-chave no processo de tomada de decisão sobre como investir em imóveis no exterior é a escolha de um agente e advogado confiáveis. Profissionais ajudam a reduzir riscos e simplificar o processo de transação. É recomendável:

Trabalhar com agentes licenciados e especializados no mercado do país escolhido.
Verificar a reputação da empresa, examinando avaliações e portfólios. Por exemplo, agências que operam nos EAU frequentemente oferecem uma gama completa de serviços, incluindo assistência na obtenção de vistos.

Verificação jurídica: proteção contra surpresas

Antes de assinar um contrato, é crucial realizar uma verificação da propriedade. Isso ajuda a evitar surpresas desagradáveis, como dívidas ou ônus. Nesta etapa, são verificados:

A legalidade da propriedade pelo vendedor.
A ausência de dívidas de serviços públicos ou impostos.
A correspondência das características reais da propriedade com as indicadas nos documentos (área, condição, infraestrutura).

Planejamento financeiro: considerando todos os custos

Ao planejar o orçamento para a compra de metros quadrados no exterior, é importante considerar não apenas o preço da propriedade, mas também os custos adicionais. Estes incluem:

Impostos de compra. Por exemplo, na França, essa taxa é de cerca de 5%, enquanto na Alemanha é de 3,5-6,5%.
Taxas notariais. O custo dos serviços de um notário depende do país, mas geralmente é de 1-2% do valor da transação.
Impostos anuais sobre propriedade. Em alguns países, as taxas dependem do preço da propriedade. Por exemplo, na Espanha, variam de 0,4% a 1,1%.

Além disso, é importante considerar possíveis despesas com reparos, manutenção e seguro do apartamento ou casa.

Conclusão da transação: da escolha à formalização

A etapa final é assinar o contrato de compra e venda. Aqui é importante seguir todas as leis do país onde a transação está sendo realizada. Por exemplo:

No Reino Unido, o processo é acompanhado pelo registro no Registro de Terras.
Nos EAU, estrangeiros só podem comprar propriedades em zonas especiais (Freehold Zones).

Após assinar o contrato, é necessário pagar o valor restante, os impostos e registrar a propriedade em seu nome.

Riscos e como evitá-los para investir de forma inteligente em imóveis no exterior

A compra de propriedades no exterior envolve certos riscos que devem ser considerados antecipadamente. Compreender as possíveis dificuldades ajuda a minimizá-las e tornar o processo o mais seguro possível.

Flutuações cambiais: como elas afetam os investimentos

As mudanças nas taxas de câmbio podem afetar significativamente o custo total da transação. Por exemplo, se você compra uma propriedade em euros e recebe renda em rublos, as flutuações de preços podem tornar o investimento menos lucrativo. Para evitar isso, é recomendável:

Usar contas em moeda estrangeira para armazenar fundos.
Realizar transações em uma moeda estável, como euro ou dólar.

Alterações na legislação: adaptação às novas condições

Alguns países podem alterar as regras para compradores estrangeiros. Por exemplo, em 2023, Portugal endureceu as condições do programa “visto dourado”, pegando investidores de surpresa. Para evitar situações complicadas, é necessário:

Acompanhar constantemente as notícias legislativas.
Consultar advogados especializados em direito internacional.

Conclusão

Investir em imóveis no exterior em 2025 é atraente tanto para a preservação do capital quanto para a geração de renda. O mais importante é escolher cuidadosamente o país, a propriedade e a estratégia de investimento. A Europa oferece estabilidade, os EUA prestígio, a Ásia crescimento e os EAU perspectivas para investidores de elite. Uma avaliação correta dos riscos e uma abordagem profissional garantirão o sucesso dos investimentos.

Publicações relacionadas

O que é imóvel comercial e vale a pena investir nele

Imóveis comerciais – o que é isso? Não são apenas edifícios e espaços. É um instrumento capaz de gerar um fluxo de caixa estável, formar capital ativo e garantir estabilidade financeira a longo prazo. Os objetos incluem centros de escritórios, áreas comerciais, armazéns, hotéis, restaurantes, centros de negócios, instalações de produção, instalações médicas e esportivas. A principal característica é o uso não residencial, exclusivamente para obter lucro, seja aluguel, revenda ou operação de negócios.

Ao contrário de propriedades residenciais, a receita de ativos comerciais depende da atividade empresarial na região, acessibilidade de transporte, infraestrutura e nuances legais do contrato de locação. Por exemplo, um escritório em Moscou-City tem um aluguel de 2.000 a 3.500 rublos/m², enquanto uma área semelhante nos arredores nem sempre ultrapassa 800 rublos/m². Daí a abordagem de calcular não por intuição, mas por análise, comparação e previsão.

O que é imóvel comercial: dinâmica e tendências do segmento

O segmento de imóveis comerciais está em constante transformação. Os negócios mudam de formato, os locatários exigem flexibilidade e os desenvolvedores consideram a nova realidade. Após a pandemia de 2020, houve um aumento no interesse por escritórios flexíveis e espaços de formato misto (mixed-use). De acordo com a agência analítica IRN, em 2024, 42% das novas transações em grandes cidades foram feitas em formatos flexíveis (clusters, coworking, showrooms).

A propriedade comercial também se adaptou: os locatários se concentram na passagem, na proximidade de pontos-chave de atração (supermercados, metrô, hubs). Assim, em São Petersburgo, a área de varejo de rua na Nevsky Prospekt é alugada a partir de 12.000 rublos/m² por mês, enquanto em uma área residencial, essa cifra varia de 2.500 a 4.000 rublos.

A matemática do retorno: calcular com precisão – ganhar de forma estável

Para responder à pergunta sobre o que é imóvel comercial e se vale a pena investir em tais ativos, é importante entender como a receita é formada. O modelo de avaliação inclui:

Investimentos iniciais – preço de compra, reforma, registro, seguro, serviços jurídicos.
Despesas correntes – contas de serviços públicos, depreciação, impostos, manutenção, empresa de gestão.
Renda – receitas de aluguel ou lucro único da venda.
Lucro líquido – receita menos todas as despesas.

Por exemplo, um café com 120 m² no centro de Kazan é vendido por 14 milhões de rublos. A reforma e o equipamento exigirão mais cerca de 2 milhões. A taxa média de aluguel nesta área é de 2.000 rublos/m². Com ocupação total e locatários estáveis, a receita mensal será de 240.000 rublos (antes de impostos e despesas). Com as taxas atuais, o retorno do investimento ocorre após 6-7 anos de operação.

Tipologia de imóveis comerciais: escolha conforme o objetivo

Não há uma solução universal. Diferentes formatos se adequam a diferentes estratégias:

Varejo de rua – alto tráfego, liquidez rápida, curto prazo de locação. Ótimo para lojas, cafeterias, showrooms.
Escritórios – contratos de longo prazo, receita previsível, baixa rotatividade de locatários com localização adequada.
Armazéns e complexos logísticos – especialmente procurados em regiões com comércio eletrônico ativo (exemplo: Moscou, Ecaterimburgo, Novosibirsk).
Propriedade hoteleira – receita potencialmente alta em centros turísticos com taxa de ocupação de 60-70%.
Coworking e hubs – tendência dos últimos anos, eficazes com um modelo de marketing correto.

Pontos fortes e fracos dos investimentos: o que é imóvel comercial sem enfeites

Imóveis comerciais são ativos de alto risco com alto retorno. As vantagens incluem a capacidade de obter uma receita maior do que com aluguel residencial e contratos mais longos. No entanto, as dificuldades incluem sensibilidade à economia, dependência do perfil dos locatários, alto custo inicial e despesas de manutenção.

Por exemplo, uma loja vazia sem locatário não gera prejuízo, mas há despesas constantes – segurança, contas de serviços públicos, impostos. Por outro lado, um bom contrato, mesmo com condições de adiamento, se paga várias vezes.

Prática de cálculos: quanto a comercialização realmente traz

No exemplo de um escritório típico em um centro de negócios de classe “B+” em Ecaterimburgo. Área – 180 m², custo de compra – 15,5 milhões de rublos. Taxa média de aluguel – 1.400 rublos/m². Receita bruta – 252.000 rublos/mês. Após deduzir despesas operacionais, impostos e trabalho da empresa de gestão, restam cerca de 170.000 rublos líquidos. Assim, a receita anual ultrapassa 2 milhões de rublos, e o retorno do investimento é de 7,5 anos.

A taxa de retorno varia de 7% (Moscou, centro) a 14-16% (cidades periféricas, propriedades de categoria “C”). Imóveis residenciais em condições semelhantes trazem de 3,5 a 5,5% ao ano, tornando os imóveis comerciais uma escolha óbvia com a seleção correta do objeto.

Estratégias: como abordar a compra e gestão

A estratégia clássica que define o que é imóvel comercial é “compre e alugue”. Modelos modernos envolvem uma abordagem mais flexível:

Renovação e reperfilamento (por exemplo, de armazém para praça de alimentação).
Compra na fase de construção a um preço reduzido com posterior venda ou locação a taxas de mercado.
Gestão a longo prazo com a participação de uma empresa de gestão (especialmente relevante para hotéis ou grandes escritórios).
Investimentos em espaços temáticos: esportes, saúde, centros infantis – especialmente procurados em áreas densamente povoadas.

Lista de riscos a serem lembrados:

Risco de falta de locatários com mudanças no mercado.
Variações nas taxas de aluguel durante crises econômicas.
Necessidade de investimentos significativos a cada 5-7 anos.
Perdas devido a inatividade e conflitos com locatários.
Incapacidade de liquidar rapidamente o ativo sem desconto no preço.

Esses riscos são compensados por um acompanhamento jurídico adequado, avaliação de liquidez antes da compra e escolha de um segmento com demanda estável.

O que é imóvel comercial: um investimento sensato para uma abordagem sistemática

O que é investir em imóveis comerciais – os investimentos exigem precisão, abordagem analítica e compreensão da especificidade do mercado. Não é uma loteria, mas um cálculo de engenharia. Com a escolha certa, um modelo de gestão eficaz e uma estratégia de longo prazo, esse ativo pode se tornar não apenas uma fonte de renda, mas a base de um portfólio de investimentos. O desenvolvimento de formatos híbridos, o aumento da demanda por espaços de qualidade e a mudança na estrutura de consumo abrem novas oportunidades para os investidores.

Agosto 24, 2025

Características peculiares dos investimentos imobiliários comerciais

Investir em imóveis comerciais não significa apenas comprar um edifício, mas também criar uma fonte de rendimento estável. Esta é uma oportunidade para transformar edifícios industriais e outros em ativos rentáveis e de alto desempenho que garantem estabilidade financeira.

Porquê investir em escritórios, centros comerciais e armazéns?

Investir em imóveis comerciais oferece a oportunidade de operar numa economia dinâmica, onde escritórios, armazéns e centros comerciais se tornam investimentos rentáveis e sustentáveis. Estes investimentos não são apenas no betão e no vidro; Constituem um elemento fundamental da infra-estrutura económica. Os edifícios de escritórios estão a tornar-se centros de actividade económica, os centros comerciais estão a tornar-se artérias de procura do consumidor e os armazéns estão a tornar-se elos invisíveis, mas essenciais, na cadeia de abastecimento.

Os espaços para escritórios são procurados em todas as economias, mas principalmente em locais de prestígio onde as empresas se querem estabelecer. Os centros comerciais, por outro lado, concentram os interesses dos consumidores, enquanto os armazéns garantem um fluxo contínuo de mercadorias. Em conjunto, estas instituições oferecem uma variedade de oportunidades de investimento com retornos e riscos variados.

Os principais tipos de imóveis comerciais: desde escritórios a grandes armazéns

Pense em que tipos de imóveis investir.

Espaços de escritórios

As empresas, das pequenas às grandes, precisam de espaços de trabalho profissionais. Os escritórios de representação no centro da cidade não são apenas uma questão de estética, mas também de conforto para os funcionários e clientes. Os espaços de escritório flexíveis, como os espaços de coworking, também estão a ganhar popularidade e a permitir que as pequenas empresas permaneçam móveis.

Os principais fatores para a rentabilidade são a localização e a proximidade da infraestrutura. Os escritórios localizados em áreas comerciais podem oferecer um fluxo constante de inquilinos, o que os torna rentáveis para os investidores.

Centros comerciais

Um ponto de encontro para compradores ativos, onde podem não só fazer compras, mas também divertir-se. A diversidade de inquilinos, desde boutiques de moda a grandes superfícies, garante aos proprietários riscos limitados e rendimentos estáveis.

Os proprietários estão a beneficiar da crescente procura dos consumidores, que é particularmente forte em áreas economicamente activas, incluindo Moscovo e São Petersburgo. Nestas cidades, o número mensal de visitantes nos grandes centros comerciais pode chegar a algo entre 1,5 e 2 milhões de pessoas. Em 2022, o centro comercial Aviapark, em Moscovo, atraiu mais de 50 milhões de visitantes, o que demonstra o interesse contínuo no centro comercial e a sua elevada rentabilidade para os investidores.

Armazéns

O coração da logística moderna. Com o rápido crescimento do comércio eletrónico, os armazéns tornaram-se essenciais para a cadeia de abastecimento. Armazenam mercadorias, mas também as distribuem, permitindo que as empresas entreguem rapidamente as suas encomendas aos clientes. Os armazéns são um investimento atrativo, especialmente durante períodos de crescimento económico, quando a procura por serviços de logística aumenta.

Benefícios e riscos de investir em imóveis comerciais

Para tomar uma decisão informada, os investidores devem estar cientes de todos os benefícios e riscos associados ao investimento.

Rentabilidade, estabilidade e capitalização

Ao contrário dos imóveis residenciais, os imóveis comerciais oferecem um rendimento mais estável através de contratos de arrendamento de longo prazo com inquilinos. As estatísticas mostram que podem ser alcançados retornos específicos de 8% a 12% por ano, dependendo do tipo de propriedade e da sua localização.

Uma das principais vantagens é a capitalização do investimento. O aumento do preço por metro quadrado é acompanhado pelo aumento do valor dos activos, permitindo aos investidores aumentar o seu capital sem custos adicionais.

Imprevisibilidade do inquilino e flutuações do mercado

Este setor também tem desvantagens. Um dos principais fatores de risco é a imprevisibilidade dos inquilinos. A retirada ou cessação de pagamentos por parte de um cliente pode ter um impacto negativo nas vendas. As flutuações de mercado e as crises económicas também podem influenciar o preço dos imóveis. É importante ter em conta todos estes indicadores ao tomar uma decisão de investimento.

Principais riscos associados ao investimento em imóveis comerciais:

Falência. Em 2023, cerca de 20% dos inquilinos na Rússia enfrentaram dificuldades financeiras. Isto resultou num aumento de 15% nos alugueres atrasados em comparação com o ano anterior.
Flutuações de mercado. Durante a crise económica de 2020, os preços caíram 10 a 15%.
Custos de manutenção elevados. O custo médio de manutenção de um edifício de escritórios em Moscovo é de cerca de 3.000 rublos por metro quadrado por ano. Este custo inclui serviços públicos, reparações e segurança e pode reduzir significativamente os lucros.

Como escolher um imóvel para um investimento imobiliário comercial?

A localização é a chave para o sucesso. Escolher um local no centro da cidade ou numa área em desenvolvimento pode ter um impacto significativo na sua rentabilidade. Uma boa localização atrai inquilinos e garante uma elevada taxa de ocupação.

Exemplos de investimentos bem-sucedidos incluem propriedades localizadas perto de grandes centros de transportes, como estações de metro, estações ferroviárias ou grandes cruzamentos rodoviários, bem como perto de pontos de transporte público. Estes locais atraem inquilinos porque são facilmente acessíveis aos funcionários e clientes. Isto é especialmente importante para escritórios e lojas.

Os edifícios de escritórios localizados perto do metro de Moscovo apresentam elevadas taxas de ocupação graças à qualidade dos transportes públicos. Os centros comerciais localizados perto de grandes centros de transporte também atraem um maior fluxo de visitantes.

Tipo de inquilinos e estabilidade de rendimentos

Para investir com sucesso em imóveis comerciais, é importante saber quem vai arrendar o imóvel. Contratos de longa duração com pessoas de confiança ajudam a minimizar riscos. Escritórios ocupados por empresas de renome, espaços comerciais alugados a redes de distribuição ou armazéns alugados a grandes empresas de logística oferecem um rendimento estável.

Um passo em direção a um futuro estável

Os investimentos financeiros em edifícios não residenciais oferecem a oportunidade de gerar rendimentos sustentáveis, garantir um futuro estável e aumentar o valor dos ativos. Um investimento inteligente em imóveis comerciais exige uma abordagem prudente, análise de risco e seleção de imóveis adequados. Mas para aqueles que estão dispostos a enfrentar o desafio, este caminho pode levar à independência financeira. A oportunidade de fazer parte deste sector dinâmico não pode ser perdida.

Junho 18, 2025