Em um ambiente de instabilidade nos mercados financeiros, crescente inflação e transformação dos modelos de negócios, os investidores estão cada vez mais voltando sua atenção para o segmento de imóveis comerciais. Um dos setores mais resilientes continua sendo o de armazéns.
As razões para investir em armazéns vão muito além dos retornos atuais – trata-se de uma abordagem estratégica para proteção e crescimento do capital, bem como diversificação da carteira.
Demanda e resiliência do mercado imobiliário de armazéns
Nos últimos anos, o mercado de instalações logísticas passou por mudanças significativas. O crescimento do comércio eletrônico, a consolidação da distribuição e a substituição de importações levaram a um aumento acentuado na demanda. A resiliência do mercado imobiliário de armazéns foi comprovada pela pandemia e pela pressão econômica externa – os armazéns foram um dos poucos tipos de imóveis que mantiveram uma demanda estável.
A vacância nos segmentos A e B permanece em níveis mínimos, com a demanda superando a oferta, criando condições favoráveis para investidores em busca de instrumentos de longo prazo, confiáveis, com retorno previsível e riscos mínimos.
Rendimento e gestão de ativos
Uma das principais razões para investir em armazéns é a estabilidade do retorno. Ao contrário de residências ou centros comerciais, os armazéns são voltados para locatários de longo prazo com especificações industriais ou logísticas. Os contratos têm duração de 5 a 10 anos, e a indexação das taxas ajuda a manter a rentabilidade atrativa.
Além disso, uma gestão eficaz dos ativos pode aumentar ainda mais os lucros – por meio da modernização das instalações, melhoria das soluções logísticas ou aumento da eficiência energética. Dessa forma, os armazéns se tornam não apenas rentáveis, mas também gerenciáveis em termos de otimização de custos.
Investir em imóveis de armazéns por meio de FII: o que é isso?
Não todos os investidores estão prontos para projetos de desenvolvimento imobiliário ou para possuir propriedades diretamente. Nestes casos, os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) se tornam uma ferramenta eficaz. Trata-se de um fundo de investimento fechado que gerencia um pool de propriedades com riscos distribuídos e gestão centralizada.
Os FIIs permitem participar do negócio de aluguel sem gerenciar diretamente o imóvel. Esse modelo é conveniente tanto para investidores privados quanto para players institucionais que desejam diversificar suas carteiras.
Vantagens do segmento: razões para investir em armazéns
O mercado imobiliário de armazéns possui um conjunto de vantagens competitivas que o tornam especialmente atraente. Abaixo estão as principais posições que explicam por que esse segmento mantém sua atratividade de investimento a longo prazo:
- demanda estável de e-commerce, bens de consumo e varejo;
- oferta limitada de espaços de qualidade, especialmente em regiões;
- alto retorno em comparação com residências e propriedades comerciais;
- baixa sensibilidade a flutuações sazonais;
- previsibilidade dos fluxos de aluguel em contratos de longo prazo;
- possibilidade de otimização fiscal ao possuir por meio de pessoa jurídica ou FII;
- potencial de valorização do imóvel por meio de desenvolvimento ou reconstrução.
Esses fatores geram confiança na confiabilidade do instrumento e justificam os investimentos no setor mesmo em condições de instabilidade.
O papel da logística e infraestrutura na estratégia de investimento
Um armazém não é apenas uma caixa de concreto, mas um nó logístico que influencia a eficiência do negócio do locatário. A escolha da localização afeta diretamente a demanda pelo imóvel: proximidade de rodovias, linhas ferroviárias, zonas industriais e centros de distribuição aumenta significativamente sua liquidez. Uma das principais razões para investir em armazéns é a localização estratégica que garante demanda estável de locatários e operadores logísticos.
Os complexos modernos são equipados com sistemas de TI, automação de carregamento e soluções energicamente eficientes. Esses imóveis são procurados pelos locatários e apresentam baixos níveis de vacância. Como resultado, o retorno dos imóveis de armazéns aumenta, e os custos de manutenção da infraestrutura são compensados pela alta ocupação.
Locatários como fator de estabilidade
Ao contrário de locatários residenciais, as empresas celebram contratos de longo prazo. No setor estão presentes grandes operadores logísticos, distribuidores e empresas de produção. Seu interesse em espaços de qualidade garante taxas estáveis, e o serviço oportuno contribui para a retenção de clientes a longo prazo.
Além disso, em um cenário de redução de espaços de escritórios e queda de receitas em shoppings, o mercado logístico demonstra uma dinâmica oposta – aumento de áreas, expansão da base de clientes e redução da vacância. Todos esses são motivos-chave para investir em armazéns nas realidades atuais.
Tendências de longo prazo: perspectivas de desenvolvimento
Espera-se que nos próximos anos a demanda por imóveis de armazéns continue a crescer. As razões incluem o desenvolvimento do comércio eletrônico, a implementação da indústria 4.0, o crescimento da produção local e a transformação das cadeias logísticas. Os desenvolvedores estão cada vez mais focados na construção sob medida para um locatário específico (built-to-suit), o que reduz os riscos de desenvolvimento e aumenta a liquidez dos imóveis prontos.
A flexibilidade de design, a capacidade de escalonamento, as perspectivas de aumento das taxas de aluguel e o desenvolvimento da infraestrutura – tudo isso fortalece a posição dos imóveis de armazéns como um ativo financeiro.
Como incluir armazéns na carteira de investimentos
Para formar um conjunto equilibrado de ativos, é importante não apenas investir em um armazém lucrativo, mas também determinar claramente qual parcela do capital de investimento ele deve ocupar na carteira. Uma das razões significativas para investir em armazéns é sua capacidade de fornecer um fluxo de caixa estável com riscos relativamente baixos. Abaixo está uma lista de abordagens sobre como incluir imóveis logísticos em sua estratégia:
- adquirir um imóvel diretamente e alugá-lo;
- investir em um FII com um pool diversificado de armazéns;
- ser co-investidor em um projeto de desenvolvimento;
- utilizar estruturas REIT no exterior.
Essa estratégia permite combinar liquidez, rentabilidade e redução da dependência dos mercados de ações.
Razões para investir em armazéns: conclusão
A combinação de fatores, incluindo alta demanda, taxas estáveis e rentabilidade previsível, explica as principais razões para investir em armazéns. Trata-se não apenas de um ativo confiável, mas também de um elemento estável de uma carteira estratégica.
Em um ambiente de mudanças estruturais na logística e no comércio, são os armazéns que se tornam o elo que sustenta a economia real. Assim como uma casa para aluguel forma uma fonte estável de renda passiva no setor residencial, os imóveis de armazéns desempenham uma função semelhante no segmento comercial, oferecendo aos investidores rentabilidade estável e proteção contra a inflação.
A eficiência energética não é apenas um slogan, é uma necessidade. Regulamentações ambientais mais rigorosas e o aumento dos preços da energia estão a tornar as novas construções num dos investimentos mais procurados. Ao reduzir o consumo de matérias-primas em 30 a 40%, não só contribuímos para a proteção do nosso planeta, como também tornamos os apartamentos atrativos para inquilinos e compradores. Investir nestes ativos gera um retorno de até 10% ao ano. Além disso, os certificados de eficiência energética (LEED, BREEAM) aumentam o valor de um edifício em 15%.
Em 2024, inúmeras oportunidades de investimento imobiliário oferecerão novas perspetivas para aqueles que conseguirem adaptar-se às mudanças. O sucesso depende da capacidade de analisar o mercado, selecionar imóveis promissores e evitar os erros mais comuns.