Como investir em construção de imóveis comerciais: tudo o que você precisa saber

Os investimentos em imóveis comerciais durante a fase de construção continuam sendo uma das direções mais atraentes para o crescimento de capital. Isso não é apenas uma tendência, mas uma estratégia comprovada ao longo do tempo. Os dados mostram que quase metade dos investidores russos em 2024 preferiram investir em imóveis em construção. E não é à toa: a compra de “metros quadrados” no início da construção permite contar com um aumento de seu valor em 20-30% em apenas 1-2 anos. Por exemplo, um imóvel que custa 120 mil rublos por metro quadrado na fase de fundação pode ser vendido por 170-180 mil após a conclusão da construção e acabamento.

Neste artigo, vamos detalhar como investir na construção de imóveis comerciais. O material será interessante para investidores iniciantes.

Por que construtores e investidores escolhem o mercado primário de imóveis comerciais?

A atratividade dos investimentos em imóveis comerciais em construção é determinada por vários fatores:

1. Rentabilidade elevada. A rentabilidade média anual de escritórios em Moscou atinge 11,5%, de espaços comerciais 9%, de armazéns 12,3% e de hotéis a partir de 13%. Esses números tornam os imóveis comerciais concorrentes sérios para outros instrumentos de investimento.
2. Crescimento significativo do valor do imóvel. Os imóveis em construção são um dos ativos de crescimento mais dinâmico. O prazo médio de conclusão de um projeto comercial em 2023 foi de cerca de 16 meses, e nesse período o valor do imóvel aumentou de 25 a 45%. O crescimento é especialmente notável em regiões deficitárias e em desenvolvimento, como o sul de Moscou, o centro de Ecaterimburgo, Cazã ou Krasnaya Polyana.
3. Potencial de retorno a longo prazo. Um imóvel bem escolhido pode se pagar em apenas 7-8 anos, enquanto sua vida útil pode ser de mais de 30 anos, garantindo um fluxo de renda estável ao longo de muitos anos.

Principais estratégias de investimento: como investir na construção de imóveis comerciais

Investimentos bem-sucedidos são sempre o resultado de uma estratégia bem pensada. No setor da construção de imóveis comerciais, as três abordagens mais comuns são:

1. Compra para posterior locação. Essa estratégia envolve adquirir um imóvel na fase de pré-entrega ou pronto, com o objetivo de obter uma renda passiva estável com aluguéis. Adequado para investidores focados em perspectivas de longo prazo e fluxo de caixa regular.
2. Venda especulativa. O investidor compra um imóvel nas fases iniciais da construção (por exemplo, na fase de fundação) e o vende mais perto da conclusão do projeto. O objetivo é maximizar o lucro com a diferença de preço à medida que o imóvel fica mais pronto e seu valor de mercado aumenta.
3. Abordagem híbrida. Combina elementos das duas primeiras estratégias. O investidor investe em um imóvel em construção, o aluga após a conclusão para obter uma renda atual e, em seguida, vende quando o valor do imóvel atinge o nível desejado.

Como investir na construção de imóveis comerciais? A escolha da estratégia depende do seu horizonte de investimento, disposição para correr riscos e papel no projeto (investidor privado ou membro de um fundo coletivo).

O que determina o valor dos imóveis comerciais: liquidez e rentabilidade

Para que um investimento seja bem-sucedido, é importante entender o que torna um imóvel líquido (ou seja, facilmente vendável) e rentável. Esses parâmetros dependem de três fatores-chave:

1. Localização. A localização é talvez o critério mais importante. Um imóvel próximo ao metrô, em um cluster empresarial ou em uma área em desenvolvimento sempre será mais atraente. Por exemplo, espaços comerciais em complexos residenciais de classe média, com entrada separada e alto tráfego, têm uma liquidez superior a 80%. Enquanto escritórios em parques empresariais sem boa acessibilidade de transporte podem perder sua atratividade.
2. Tipo de propriedade. A demanda por diferentes formatos de imóveis comerciais varia. Por exemplo, os armazéns do tipo “last mile logistics” (para entrega na “última milha”) consistentemente superam a oferta em grandes cidades, tornando-os muito procurados.
3. Infraestrutura. Uma infraestrutura desenvolvida, incluindo conexões de transporte, transporte público e proximidade de áreas residenciais, aumenta significativamente a atratividade de um investimento imobiliário.

Um imóvel bem escolhido não é apenas um prédio, mas um investimento estratégico com rentabilidade compreensível e uma estratégia de saída clara.

Como investir na construção de imóveis comerciais com riscos mínimos?

Os investimentos na construção de imóveis comerciais, embora promissores, estão associados a certos riscos. No entanto, esses riscos podem ser significativamente reduzidos com uma abordagem sistemática:

1. Verificação de documentos. Certifique-se de que todos os licenciamentos de construção e documentação técnica necessária estejam em ordem. A falta ou incompletude de documentos pode levar à paralisação do projeto.
2. Auditoria de orçamento. Verifique minuciosamente os orçamentos em busca de valores inflacionados. Despesas injustificadas podem reduzir significativamente seus lucros.
3. Controle de prazos. Atrasos na construção resultam em aumento de custos e perda de potencial de lucro.
4. Avaliação realista da rentabilidade. Não confie em promessas de marketing exageradas. Verifique as taxas de aluguel reais e a demanda na localização escolhida. Por exemplo, se a rentabilidade anunciada se baseia em uma taxa de aluguel de 3000 rublos/m², e a real na localização é de 1800 rublos/m², a rentabilidade do imóvel será reduzida pela metade.
5. Preço adequado. Investir a um preço por metro quadrado inflacionado reduz o potencial de crescimento do seu capital.

O verdadeiro trabalho do investidor começa com a verificação dos números, não com a leitura de folhetos publicitários. Qualquer valor ou taxa anunciada deve ser submetida a uma análise e verificação minuciosas.

Escolha do formato: quando os metros quadrados se tornam um ativo

A escolha do formato de imóvel comercial não determina apenas a rentabilidade inicial, mas também a dinâmica de crescimento do seu capital. Atualmente, o mercado tem um interesse crescente nos seguintes formatos:

• Escritórios classe B+ com layout flexível. Suas taxas de aluguel variam de 1600 a 2200 rublos/m², e o período de retorno é de 7 anos. A flexibilidade das soluções de layout os torna atraentes para uma ampla gama de locatários.
• Armazéns do tipo last mile logistics. A demanda por esses imóveis supera consistentemente a oferta, especialmente em grandes cidades, tornando-os extremamente procurados para investimento.
• Lojas de varejo no formato street retail. Localizadas em áreas de alto tráfego, destacam-se pela rápida exposição (velocidade de locação ou venda) e fluxo de receita estável.
• Negócios hoteleiros. Esta é uma área com turismo interno em crescimento, especialmente em regiões como Altai, Kaliningrado, Cazã. A rentabilidade desses projetos pode começar em 6 anos.

Cada formato requer cálculos e análises detalhados. O investidor não trabalha com uma “fachada bonita”, mas com uma matriz clara de indicadores. Uma atenção especial deve ser dada à gestão profissional do ativo, pois sem ela, mesmo o imóvel mais rentável pode perder uma parte significativa de seu potencial.

Como investir na construção de imóveis comerciais: construindo uma carteira equilibrada

A formação de uma carteira de investimentos em construção de imóveis comerciais requer diversificação não apenas por tipos de imóveis, mas também por estágios de prontidão.

Uma abordagem equilibrada pode incluir:

1. Projetos na fase do terreno: Oferecem o máximo potencial de crescimento de valor, mas estão associados a altos riscos.
2. Ativos na fase de fundação: Caracterizam-se por um nível médio de risco e boa rentabilidade potencial.
3. Edifícios na fase de acabamento: Têm riscos mínimos, mas um crescimento de preço mais moderado, uma vez que a maior parte do valor já está formada.
4. Ativos prontos com empresa de gestão: Garantem uma renda estável com aluguel, mas com um potencial limitado de crescimento do valor do ativo em si.

Essa carteira permite realocar capital de forma flexível, dependendo da fase do mercado e gerenciar a liquidez sem perdas. Isso não é apenas um jogo no mercado imobiliário, mas um sistema de investimento bem pensado.

Conclusão

Os investimentos na construção de imóveis comerciais podem ser um poderoso catalisador para o crescimento do seu capital. No entanto, o sucesso não depende apenas da inspiração, mas sim de uma análise cuidadosa, de uma entrada estratégica e da capacidade de “ler” o mercado. A construção pode ser tanto uma oportunidade lucrativa quanto uma fonte de perdas – tudo depende da qualidade dos dados, da precisão dos cálculos e da escolha da estratégia correta.