A instabilidade econômica leva os investidores a procurar maneiras mais confiáveis de preservar e aumentar seu capital. Em períodos de alta volatilidade nos mercados financeiros e incerteza máxima, os ativos com valor físico real se destacam. O imóvel — é uma das opções mais atraentes e testadas, pois é considerado um ativo confiável. Sua força está na capacidade de resistir à inflação, fornecer uma renda passiva regular e manter seu valor mesmo nos tempos mais turbulentos.
Neste artigo, examinaremos detalhadamente por que os investimentos em imóveis são considerados estrategicamente importantes e quais vantagens específicas eles oferecem em tempos de crise.
Por que o imóvel é um ativo confiável?
O imóvel é um ativo confiável devido à sua capacidade de manter seu valor em meio à turbulência externa. Em 2008, quando o mercado de ações dos EUA caiu 38%, os preços dos imóveis residenciais caíram em média 19%, mas em 2012 já estavam em alta. No Reino Unido, o setor buy-to-let mostrou um aumento de rendimento de 9% ao ano, apesar da recessão global.
Os instrumentos financeiros perdem liquidez, enquanto apartamentos, casas, estúdios e propriedades comerciais continuam gerando fluxo de aluguel. Mesmo durante a pandemia, o aluguel não desapareceu — ele mudou: sublocação, aluguel por temporada, formatos flexíveis permaneceram em demanda.
Rentabilidade e previsibilidade do imóvel como ativo
O lucro é composto por dois elementos: valorização do capital e renda de aluguel. Na Europa, o rendimento médio anual de propriedades residenciais varia de 3 a 6%. Em Berlim — 3,2%, em Lisboa — até 5,5%, em Budapeste — 6,1%.
Com uma abordagem correta, o ativo proporciona um ganho estável superior aos depósitos e comparável aos fundos conservadores. Em meio ao aumento da inflação, o imóvel protege o capital. As taxas de aluguel são indexadas, e o preço por metro quadrado aumenta junto com os preços ao consumidor.
Riscos do investimento em imóveis — algo que pode ser controlado
Os riscos dos investimentos imobiliários existem, mas podem ser controlados. A due diligence do imóvel, análise da localização, diversificação por tipos de ativos reduzem a ameaça de queda.
O mercado imobiliário demonstra menor volatilidade do que o de ações. O índice MSCI IPD Global Annual Property Fund mostrou um desvio padrão de 5,6% ao longo de 10 anos, enquanto o S&P 500 — mais de 15%.
Por que a estratégia é mais importante do que o capital?
O investidor iniciante utiliza diferentes abordagens. A estratégia flip-resale é adequada em mercados ativos. O buy-to-let funciona como um modelo de longo prazo, proporcionando um fluxo mensal. O value-add é aplicado na reconstrução de propriedades obsoletas e sua subsequente valorização.
A alavancagem financeira aumenta o lucro. Com um LTV de 70%, um aumento de 10% no valor da propriedade gera lucro sobre o capital investido de mais de 30%, graças ao uso de capital emprestado.
Por que é crucial considerar a localização dos imóveis?
O imóvel como um ativo seguro se manifesta por meio da diversificação internacional. Na Áustria, a segurança dos direitos do proprietário se combina com alta liquidez, na Geórgia — registro simplificado. Nos Emirados Árabes Unidos — aluguel isento de impostos.
Um quarto em Paris gera 4,1% de rendimento, um estúdio em Tbilisi — até 8%, um apartamento em Dubai — 6,5% com alta liquidez. O modelo funciona tanto em mercados desenvolvidos quanto em economias em desenvolvimento.
O que é importante para o investidor iniciante considerar?
O primeiro passo para investimentos bem-sucedidos é entender os fatores que afetam o retorno e a estabilidade do ativo. O investidor iniciante analisa não apenas o preço, mas também as perspectivas do imóvel a longo prazo.
Antes de começar a investir em imóveis, é importante considerar:
- o nível de rentabilidade na região (por exemplo, Letônia — 5%, República Tcheca — 4,2%);
- infraestrutura e acessibilidade de transporte do imóvel;
- status da propriedade: apartamentos, estúdio, residencial, comercial;
- regulamentações de mercado (impostos, restrições de locação, licenciamento);
- potencial de crescimento da localização (novas estradas, universidades, clusters empresariais);
- sazonalidade da demanda de aluguel (zonas turísticas, cidades universitárias);
- probabilidade de vacância (até 15% em países da Europa Oriental).
Essa avaliação abrangente ajuda a evitar erros comuns e a escolher um investimento com resultados previsíveis. Quanto mais profunda a análise, maior a chance de obter uma renda estável e preservar o capital. Essa verificação reduz o risco e aumenta a eficácia dos investimentos.
Como lidar com a inflação?
A propriedade residencial e comercial serve como uma base sólida para o capital. Ela é capaz de redistribuir o impacto da inflação a favor do investidor. Ao contrário do dinheiro, que perde poder de compra, os metros quadrados se valorizam, especialmente com oferta limitada.
Na Alemanha, o índice de preços dos imóveis aumentou mais de 65% de 2010 a 2023. No mesmo período nos EUA — quase 75%, enquanto o índice de inflação foi de cerca de 32%. Uma dinâmica semelhante é observada na Turquia, Espanha, Polônia.
A inflação aumenta o custo da construção, e, portanto, o preço final das propriedades. Nos contratos de aluguel a longo prazo, ajustes indexados compensam o aumento dos preços ao consumidor.
Imóveis — um ponto de apoio para o crescimento financeiro
As vantagens dos investimentos em imóveis vão além do rendimento e da estabilidade. Esse ativo se integra a qualquer estratégia financeira: desde acumulação de capital até planejamento de aposentadoria.
As propriedades se tornam garantias para outras transações, formam uma parte ativa do balanço, fortalecem as posições na obtenção de financiamento. O uso de crédito bancário com garantia imobiliária reduz o custo dos empréstimos, permitindo a escalabilidade.
A peculiaridade está no fato de que o ativo gera renda e uma plataforma para outros investimentos. Assim, a propriedade é um ativo confiável não apenas por si só, mas também como um ponto de apoio para o crescimento financeiro.
Imóveis — um ativo confiável?
Sim. Um ativo capaz de resistir a flutuações, gerenciar riscos, proteger o capital e gerar renda. Este instrumento provou sua confiabilidade em crises, lidou com a inflação e se adaptou às mudanças de consumo. Os investimentos são interessantes tanto para iniciantes quanto para investidores experientes. Não é apenas uma forma de ganhar dinheiro, mas também parte de uma carteira de investimentos sustentável.
