Vale a pena investir em imóveis comerciais: prós e contras da compra

Escritórios, armazéns e outros espaços sempre foram considerados pilares de investimentos estáveis, capazes de gerar renda passiva e proteger o capital da inflação. No entanto, o mercado moderno está em constante mudança, oferecendo novas oportunidades e riscos ocultos. Antes de tomar uma decisão, é importante entender se vale a pena investir em imóveis comerciais e quais fatores devem ser considerados para um investimento bem-sucedido. Vamos analisar isso no artigo.

Potencial e lógica de investimento

Em 2024, os analistas da Knight Frank registraram um aumento de 9% nos investimentos em espaços comerciais em comparação com o período anterior. O fluxo principal é para espaços comerciais, complexos de armazéns e varejo de rua. O investidor escolhe não o “tipo de propriedade”, mas a fórmula: investimento – aluguel – renda estável – capitalização.

Ao avaliar, é importante considerar o rendimento dos imóveis comerciais. Por exemplo, o aluguel de um escritório em uma área de negócios de Moscou (classe B+) proporciona de 9 a 12% ao ano. Nas regiões, varia de 11 a 14%, dependendo da localização, estado da propriedade e do locatário.

Vantagens e desvantagens dos imóveis comerciais: vale a pena investir

Os parâmetros de risco e benefício não são simétricos. Uma abordagem formal aqui não funciona – a aritmética viva do imóvel, do ambiente de negócios e da estratégia é importante.

Vantagens:

1. Alto rendimento em comparação com imóveis residenciais – 3-5 p.p. maior.
2. Possibilidade de aluguel a longo prazo com inquilinos corporativos.
3. Rentabilidade transparente – geralmente de 7 a 10 anos, às vezes menos com uma revenda bem-sucedida.
4. Gerenciabilidade: locais para aluguel são mais facilmente adaptáveis a mudanças de estratégia (reperfilamento, sublocação, requalificação).

Desvantagens:

1. Alto custo inicial – os investimentos iniciais começam em 8-12 milhões de rublos em cidades com mais de um milhão de habitantes.
2. Dependência do ciclo de negócios e da macroeconomia.
3. Riscos de vacância – até 25% das propriedades em cidades pequenas ficam vazias por mais de 3 meses.
4. Exigências de gestão ativa – os inquilinos frequentemente fazem pedidos técnicos e operacionais.

Uma avaliação objetiva dos prós e contras forma uma imagem realista dos investimentos e ajuda a evitar ilusões no início. Apenas uma ponderação equilibrada entre benefícios e riscos proporciona um resultado de investimento sustentável.

Estratégia – não é “comprar e esquecer”

A escolha do imóvel e dos objetivos não determina apenas a renda, mas também o tipo de gestão. Vale a pena investir em imóveis comerciais? Sim, se estiver pronto para aplicar estratégias eficazes.

Estas podem ser:

1. Aluguel a longo prazo. Frequentemente usado em escritórios, instalações de produção e logística. Apropriado na presença de um grande inquilino. Exemplo: o aluguel do complexo logístico Wildberries na região de Moscou – retorno em cerca de 8 anos.
2. Revenda. Funciona em locais de rápido crescimento. Por exemplo, de 2022 a 2024, o preço médio do metro quadrado de escritórios em Ecaterimburgo aumentou 16%. A revenda após uma reforma cosmética proporciona um aumento de capital de até 20%.
3. Reconversão funcional. O varejo de rua muitas vezes é transformado em cafés, espaços de coworking, mini-escritórios – estratégia adequada com boa acessibilidade e falta de um serviço específico.
4. Modelo misto. Combinação de aluguel e venda posterior em 3-5 anos. Usado com baixa ocupação ou em caso de crescimento planejado do mercado.

Cada estratégia requer um cálculo claro de prazos, recursos e condições para maximizar a renda. A combinação flexível de diferentes abordagens garante a adaptação da carteira às condições de mercado em constante mudança e aos objetivos do investidor.

Vale a pena investir em imóveis comerciais em termos de retorno e rendimento

A análise de cada propriedade começa com a pergunta: qual é o período de retorno dos imóveis comerciais no ciclo de mercado atual? Um escritório típico com 120 m² em São Petersburgo, com uma taxa média de aluguel de 2.000 rublos/m²/mês, gera uma receita de 240.000 rublos por mês. O faturamento anual é de 2,88 milhões de rublos. Com um preço de compra de 26 milhões de rublos, o período de retorno será de aproximadamente 9 anos, sem considerar impostos e despesas de manutenção.

O rendimento dos imóveis comerciais no varejo (com ocupação total) varia entre 10-14%. No entanto, com um inquilino âncora e uma gestão eficaz, pode chegar a 18%. Para comparação, a média de rendimento dos depósitos bancários em 2025 é de cerca de 9,25%.

Áreas comerciais: detalhes que determinam o sucesso

A área da propriedade não são apenas metros quadrados, mas também contexto. 80 m² em um local movimentado em Krasnodar trarão mais retorno do que 200 m² em uma zona industrial em Vladivostok. A fórmula do sucesso é composta pela localização, tráfego, condição do imóvel e perfil do inquilino.

As propriedades comerciais mais procuradas estão em locais com tráfego intenso e infraestrutura desenvolvida. Por exemplo, a rua Taganskaya em Moscou tem um tráfego de até 12.000 pessoas por dia – o aluguel de espaços aqui garante uma renda estável com riscos mínimos de vacância.

É importante considerar a limpeza jurídica da propriedade e a presença das permissões necessárias. Todo investidor deve verificar esse aspecto durante a due diligence da empresa.

Como o investidor escolhe um imóvel comercial

Ao analisar um projeto, não apenas o potencial de renda é importante, mas também a adequação aos objetivos, nível de risco e capacidade de gestão.

Checklist para avaliar um ativo empresarial:

1. Localização: proximidade do centro, acessibilidade de transporte, tráfego de pedestres.
2. Tipo de propriedade: escritório, espaço comercial, armazém, coworking, apart-hotel.
3. Condição: nível de reforma, comunicações de engenharia, fachada.
4. Perfil do inquilino: grande empresa, marca local, empresas de serviços.
5. Termos contratuais: prazo de locação, indexação, depósito, carência de aluguel.
6. Limpeza jurídica: direito de propriedade, ausência de ônus.
7. Rendimento: taxa real de aluguel, custos de gestão, impostos.
8. Potencial de crescimento: desenvolvimento da área, infraestrutura, demanda.
9. Estratégia de saída: prazo de revenda, liquidez, lucro potencial.
10. Nível de concorrência: saturação na localização, presença de propriedades semelhantes.

A calibração precisa de todos os pontos permite estabelecer um modelo gerenciável com uma renda previsível e riscos minimizados. Um erro em qualquer uma das etapas leva à perda de liquidez e redução da lucratividade.

Mercado e riscos

Os imóveis comerciais como investimento dependem das flutuações do mercado. Velocidade de construção, taxa de hipoteca, carga tributária e atividade do consumidor determinam o quão estável é o segmento.

O mercado de escritórios na Rússia em 2025 mostra um crescimento moderado – em torno de 3,7%. Enquanto isso, o segmento de imóveis de armazém continua sendo o líder em demanda: Amazon, Ozon e Wildberries continuam expandindo suas áreas logísticas.

Os principais riscos são vacância, inflação, redução do poder de compra dos inquilinos. A gestão da propriedade requer uma abordagem profissional: desde a elaboração cuidadosa do contrato até a manutenção técnica regular.

Vale a pena investir em imóveis comerciais?

Então, vale a pena investir em imóveis comerciais? A resposta depende de seus objetivos, horizonte de planejamento e disposição para gerenciar ativamente o processo. Os imóveis comerciais não são apenas espaços, são ativos que geram renda, exigindo uma estratégia clara e uma análise profunda. Sem um plano claro e compreensão do mercado, mesmo a localização mais atraente não garante lucro.